TJ 81065, 18 juin 2026, RG 25/00542

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE [R] [D] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [R] [D] et [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] sont réunies et que le bail est résilié de plein droit à la date du 12 octobre 2025;

ORDONNE la suspension de la clause résolutoire et accorde à [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] des délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q], à payer à [R] [D], à titre provisionnel, la somme de 1.476 euros, représentant l'arriéré locatif échu et impayé;

AUTORISE [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] à s’acquitter de leur dette en 36 versements de 43 euros chacun, le dernier augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant;

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu'au parfait paiement;

DIT que tout défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

DIT que si les débiteurs s’acquittent de leur loyer courant et se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] devront quitter et rendre libre l'immeuble situé à [Adresse 6]) [Adresse 5] après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra les contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution;

DIT pour le cas où les locataires ne respecteraient pas leurs engagements et où la clause résolutoire serait acquise que [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] devront payer à [R] [D] la somme de 690 par mois, et les condamne à son paiement, en tant que de besoin;

DIT n’y avoir lieu à indexation de cette indemnité;

CONDAMNE in solidum [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, et les frais de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE in solidum [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] à payer à [R] [D] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 31 mai 2022, [R] [D] a consenti à [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

[X] [Q] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires pour les dettes issues du bail, suivant contrat de cautionnement du 31 mai 2022.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [E] [M] et [N] [Q] épouse [M], le 11 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 872,20 euros.

Le 17 novembre 2025, par acte de commissaire de justice dénoncé le lendemain par voie électronique au représentant de l’État dans le département, [R] [D] a fait assigner [K] [M], [N] [Q] épouse [M] ainsi que [X] [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d'obtenir:
le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail,
l'expulsion des locataires et des occupants du logement au besoin avec le concours de la force publique, et d’un serrurier,
la condamnation solidaire de [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] au paiement par provision de la somme de 2.949,60 euros, somme à parfaire, au titre des loyers indemnités et charges arriérés, arrêtés à la date du 10 novembre 2025,
la condamnation solidaire de [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, depuis la résiliation du bail jusqu’au départ des lieux,
avec indexation,
la condamnation solidaire de [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] au paiement de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
la condamnation solidaire de [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] aux frais et dépens de l’instance.

Le 21 mai 2026 le greffe a réceptionné un rapport d’enquête sociale dont il a été donné lecture à l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience [R] [D], représenté par son conseil, maintient ses demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2.039,60 euros selon décompte arrêté à la date du 21 mai 2026, date de l’audience. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

[K] [M] et [N] [Q] épouse [M], représentés par leur conseil demandent le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et adoption d’un plan d’apurement de la dette. Ce plan est déjà mis en place selon leurs explications avec des mensualités de 43 euros sur 36 mois.
Ils demandent de ne pas avoir la charge de frais de procédure.

[X] [Q], caution, citée à comparaître par acte remis en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu ni n’est représentée.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du TARN six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ce chef.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés:

Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, [R] [D] justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, l’acte de cautionnement, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par note en délibéré réceptionnée le 1er juin 2026, communiquée au conseil de [R] [D], le conseil de [K] [M] et [N] [Q] épouse [M], qui y avait été spécialement autorisé, a actualisé la dette locative en tenant compte des derniers versements opérés par ces derniers, ce qui ramène à la somme de 1.476 euros le montant de la dette.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande de provision formée par [R] [D] n’est pas sérieusement contestable à hauteur d’une somme de 1.476 euros, somme provisionnelle que [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] seront solidairement condamnés à payer à [R] [D].

Sur les demandes dirigées contre la caution, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [X] [Q] s’est portée caution solidaire des engagements des locataires par acte séparé du 31 mai 2022.

En l’absence de [X] [Q] ni le principe ni le montant de la dette ne sont discutés.

Par conséquent, [X] [Q] sera condamnée solidairement avec [K] [M] et [N] [Q] épouse [M], au paiement à titre de provision de la somme de 1.476 euros.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable aux faits de l'espèce prévoit que "I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause, a été signifié le 11 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 872,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII précise pour sa part que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les éléments et les explications fournies par [K] [M] et [N] [Q] épouse [M], non sérieusement contredites par [R] [D] justifient de ce que les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant, sont en situation de régler la dette locative.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de délai pour payer l'arriéré et de juger qu’en application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le délai accordé a pour effet de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il y a lieu de prévoir que [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] devront s’acquitter de leur dette en 36 versements de 43 euros chacun, le dernier augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant, conformément au dispositif de la présente décision.

Si les locataires se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Une indemnité mensuelle d'occupation sera fixée pour le cas où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, égale au montant des loyers et charges soit la somme de 690 par mois.

S’agissant d’une créance indemnitaire cette somme n’est pas soumise à indexation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs supporteront les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

L’équité commande que soit allouée à [R] [D] une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé et en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DÉCLARE [R] [D] recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre [R] [D] et [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] sont réunies et que le bail est résilié de plein droit à la date du 12 octobre 2025;

ORDONNE la suspension de la clause résolutoire et accorde à [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] des délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q], à payer à [R] [D], à titre provisionnel, la somme de 1.476 euros, représentant l'arriéré locatif échu et impayé;

AUTORISE [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] à s’acquitter de leur dette en 36 versements de 43 euros chacun, le dernier augmenté du solde restant dû, en sus du loyer courant;

DIT que les versements devront intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ainsi de mois en mois jusqu'au parfait paiement;

DIT que tout défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

DIT que si les débiteurs s’acquittent de leur loyer courant et se libèrent de leur dette dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué;

DIT qu’en cas d’impayé ou faute de s'acquitter d'un seul versement à l'échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son plein effet, qu'elle sera immédiatement acquise et que [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] devront quitter et rendre libre l'immeuble situé à [Adresse 6]) [Adresse 5] après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le propriétaire pourra les contraindre par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution;

DIT pour le cas où les locataires ne respecteraient pas leurs engagements et où la clause résolutoire serait acquise que [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] devront payer à [R] [D] la somme de 690 par mois, et les condamne à son paiement, en tant que de besoin;

DIT n’y avoir lieu à indexation de cette indemnité;

CONDAMNE in solidum [K] [M], [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, et les frais de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE in solidum [K] [M] et [N] [Q] épouse [M] et [X] [Q] à payer à [R] [D] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La Greffière La Juge