TJ 50147, 18 juin 2026, RG 25/00213

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Références : N° RG 25/00213 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EA43

Affaire :

S.C. MAC CONSULTING

C/

S.A.R.L. CALM GROUP, [E] [Q] épouse [Y], [G] [Y], S.A. ABEILLE & IARD SANTE, Société ALLIANZ DIRECT VERSICHERUNGS-AG, S.A.S. SV TRAVAUX, S.A.R.L. BRUNO MARSAIS (BATI' SEE), S.A. MMA IARD, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA, S.A. GAN ASSURANCES, CAISSE DE RÉASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE

Copies délivrées le :
CE + CCC à Me BALAVOINE
CE + CCC à Me PRADO
CE + CCC à Me LESENEY
CE + CCC à Me LECLERC
CE + CCC à Me MAST
CE + CCC à Me MARCHAND-MILLIER
CE + CCC à Me BEAUFILS
CCC à l'expert
CCC à la régie
CCC Dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 JUIN 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 04 Juin 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE
S.C. MAC CONSULTING
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Maître Gaël BALAVOINE de la SELARL KAEM'S AVOCATS, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Louise BENNETT de la SELARL KAEM'S AVOCATS, avocat au barreau de CAEN

DEFENDEURS
S.A.R.L. CALM GROUP
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 2] - [Localité 2]

ayant pour avocat Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de LISIEUX, absent

Madame [E] [Q], épouse [Y]
née le 04 Avril 1965 à [Localité 3]

Monsieur [G] [Y]
né le 08 Mai 1960 à [Localité 4]

demeurant ensemble [Adresse 3] - [Localité 5]

représentés par Maître Caroline NETTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Elise LESENEY, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, avocat postulant

INTERVENANTS VOLONTAIRES
S.A.R.L. IMOLEA
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 2] - [Localité 2]

ayant pour avocat Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de LISIEUX, absent

CAISSE DE RÉASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 4] - [Localité 6]

représentée par Maître Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL, avocat plaidant et par Maître Bénédicte MAST, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, avocat postulant, substituée par Maître Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

INTERVENANTS FORCÉS
S.A. ABEILLE & IARD SANTE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 5] - [Localité 7]

représentée par Maître Thomas LECLERC de l'AARPI L.B.C.L, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN

Société ALLIANZ DIRECT VERSICHERUNGS-AG
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 6] - [Localité 8]
non comparante, ni représentée

S.A.S. SV TRAVAUX
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 7] - [Localité 9]
non comparante, ni représentée

S.A.R.L. BRUNO MARSAIS (BATI' SEE)
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 8] - [Localité 10]

CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 9] - [Localité 11]

représentées par Maître Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL, avocat plaidant et par Maître Bénédicte MAST, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, avocat postulant, substituée par Maître Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

S.A. MMA IARD
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 10] - [Localité 12]

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 10] - [Localité 12]

représentées par Maître Amélie MARCHAND-MILLIER de la SELARL DAMECOURT FOUCHER MARCHAND, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

S.A. GAN ASSURANCES
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 9] - [Localité 11]

représentée par Maître Christophe BAILLY, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant et par Maître Pauline BEAUFILS de la SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, avocat postulant

EXPOSE DU LITIGE
La SC MAC CONSULTING a acquis auprès de Mme [E] [Q] épouse [Y] et de M. [G] [Y] une maison d’habitation sise [Adresse 11] à [Localité 13] (50), pour un prix de 820.000 €, suivant acte authentique en date du 5 septembre 2025.
Faisant valoir la présence d’humidité affectant le bien acheté, la SC MAC CONSULTING a fait assigner les époux [Y] et la SARL CALM GROUP, agence immobilière, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin qu’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire suivant les missions détaillées au dispositif de l’assignation. En outre, la demanderesse a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes des époux vendeurs qui seraient contraires aux siennes. Elle a enfin demandé leur condamnation à lui payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SARL IMOLEA, agence immobilière mandatée dans le cadre de la vente, est intervenue volontairement à la procédure.
M. et Mme [Y] ont distinctement assigné en intervention forcée les entreprises ayant procédé à des travaux susceptibles d’être à l’origine des désordres constatés par la SC MAC CONSULTING ainsi que leurs assureurs, à savoir la SARL BRUNO MARSAIS (BATI’SEE), la CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA (GROUPAMA ASSURANCES MUTUELLES), ès qualités d’assureur de la SARL BRUNO MARSAIS, la SAS SV TRAVAUX, la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, ès qualités d’assureur de la SAS SV TRAVAUX, la SA GAN ASSURANCES ès qualités d’assureur de la société LEBRETON, ainsi que la SA ABEILLE IARD & SANTE et la société ALLIANZ DIRECT VERSICHERUNGS-AG, à qui l’activité aurait été cédée, ès qualités d’assureur de la société PLANICHAPE.
La CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE est intervenue volontairement à la procédure, ès qualités d’assureur de la SARL BRUNO MARSAIS.
Initialement appelée à l’audience du 8 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à trois reprises et finalement retenue à l’audience du 4 juin 2026.

Représentée à l’audience, la SC MAC CONSULTING a maintenu sa demande d’expertise judiciaire selon les termes de son assignation. Elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes contraires formées par les époux [Y] et par la SARL IMOLEA. Elle a enfin demandé la condamnation in solidum de ces derniers à lui payer 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Représentés à l’audience par le même avocat, M. et Mme [Y] ont sollicité, à titre principal, de débouter la société demanderesse de sa demande d’expertise judiciaire. A titre subsidiaire, ils ont formulé les protestations et réserves d’usage, ont demandé la jonction de l’instance résultant de l’assignation en intervention forcée à l’instance principale, ainsi que l’extension des opérations d’expertise aux intervenants forcés. En tout état de cause, ils ont sollicité la condamnation de la SC MAC CONSULTING à leur payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Ils ont enfin demandé que toute demande de condamnation formulée à leur encontre soit rejetée.
Représentées à l’audience par le même avocat, la SARL BRUNO MARSAIS (BATI’SEE), la CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA et la CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE ont demandé que la CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA soit mise hors de cause et que l’intervention volontaire de la CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE soit constatée et déclarée recevable. Les sociétés défenderesses ont formulé protestations et réserves d’usage et ont sollicité que les dépens soient laissés à la charge des époux [Y].
Représentée à l’audience, la SA ABEILLE IARD & SANTE a formulé protestations et réserves d’usage et a demandé que les dépens soient réservés.
Représentée à l’audience, la SA GAN ASSURANCES a formulé protestations et réserves d’usage et a demandé que les dépens soient réservés.
Représentées à l’audience par le même avocat, la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ont formulé protestations et réserves d’usage.
La SARL CALM GROUP et la SARL IMOLEA n’ont pas comparu. Elles ont toutefois constitué avocat et ont demandé que la SARL CALM GROUP soit déclarée hors de cause et qu’il soit pris acte de l’intervention volontaire de la SARL IMOLEA. La SARL IMOLEA a formulé protestations et réserves d’usage et a demandé que toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens soit réservée.
Régulièrement assignée par acte du 6 mai 2026 déposé à l’étude du commissaire de justice, la SAS SV TRAVAUX n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifestée auprès de la juridiction.
Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2026 remis à personne morale, la société ALLIANZ DIRECT VERSICHERUNGS-AG n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifestée auprès de la juridiction.
La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 alinéa 1er du code de procédure civile, s'il existe un motif de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête en référé.
En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la SC MAC CONSULTING a acquis auprès de M. et Mme [Y] une maison d’habitation sise [Adresse 11] à [Localité 13] (50), pour un prix de 820.000 €, suivant acte authentique en date du 5 septembre 2025 (pièce n°1).
Toutefois, dès le mois d’octobre 2025, après la survenance d’un épisode pluvieux, le gérant de la SC MAC CONSULTING, M. [P] [H], a constaté la présence d’eau sur le sol de la véranda de la maison, du salon et du dressing de la chambre parentale.
Dans ce contexte, la SC MAC CONSULTING a sollicité l’intervention de la SCP ROIS VAUPRES [A], commissaires de justice associés, aux fins de constat des désordres.
Aux termes d’un procès-verbal en date du 27 octobre 2025, Maître [A] a fait état des éléments suivants (pièce n°2) :
L’existence d’une accumulation significative de mousse sur le toit, S’agissant du dressing de la chambre parentale : La présence de plusieurs lames présentant des disjonctions longitudinales visibles, La présence d’une flaque d’eau stagnante,L’existence d’un ressenti d’affaissement en marchant sur cette zone, La présence d’une panne bois de charpente qui présente des auréoles de teinte brunâtre, de forme irrégulière,S’agissant du salon : la présence d’une poutre sur laquelle sont observées des zones d’écaillements de peinture localisés et des marques d’humidité diffuses,S’agissant du palier du rez-de-chaussée : sur la face opposée de la cloison, la présence de reprises d’enduit récentes sur l’ensemble du pourtour de l’huisserie, ainsi qu’au niveau du plafond adjacent,S’agissant du palier du 1er étage : la présence d’un joint d’étanchéité totalement fissuré, avec une désolidarisation complète du matériau d’obturation, laissant apparaître une discontinuité entre la façade et l’élément de couverture ; étant précisé que cette zone est située à proximité immédiate des désordres et reprises d’enduit constatés sur le palier du rez-de-chaussée surélevé,S’agissant de la véranda : l’existence d’un important cloquage de la peinture de finition sur les murs.En outre, la SAS POLYGON FRANCE a été mandatée par la demanderesse afin d’effectuer une recherche de fuite. Il ressort d’un rapport en date du 5 décembre 2025 que M. [O] [R] a relevé l’existence d’infiltrations d’eau sur la panne à gauche et à droite du velux, dans la véranda au niveau du plafond situé sous le balcon, ainsi qu’au travers de la toiture puis sur la façade. Il a essentiellement préconisé de procéder au démoussage de la toiture, de reprendre l’étanchéité entre le balcon et le garde-corps, de reprendre le solin entre la toiture et la façade, de reprendre la maçonnerie du tableau de la fenêtre du palier du 2ème étage et de reprendre les fissures sur la partie de la façade en jonction avec le solin de la toiture (pièce n°3).
La SC MAC CONSULTING expose avoir également constaté des désordres au niveau de la VMC et du système électrique extérieur de la maison.
La demanderesse sollicite ainsi une expertise judiciaire afin de déterminer avec précision l’ensemble des désordres affectants l’immeuble et leur connaissance ou non par les vendeurs. Le cas échéant, elle soutient que la responsabilité des vendeurs serait susceptible d’être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du dol.
Pour s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, les époux [Y] font essentiellement valoir qu’une action au fond initiée à leur encontre serait vouée à l’échec, tant sur le fondement des vices cachés que du dol.
Ils soutiennent à ce titre que la clause de non-garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente trouverait application dès lors qu’ils n’avaient pas la qualité de vendeurs professionnels de l’immobilier, au contraire de la SC MAC CONSULTING, revendiquant que le gérant, M. [H], était un professionnel en mesure d’apprécier la consistance du bien, au motif qu’il serait gérant de cinq sociétés qui auraient toutes une activité immobilière.
De plus, ils exposent que les désordres dénoncés par la SC MAC CONSULTING étaient apparents, de sorte que celle-ci avait la possibilité de les constater dans le cadre de ses visites, ou de faible importance ne rendant pas l’immeuble impropre à son usage et ne le diminuant pas au point qu’il n’aurait pas été acquis ou à un prix moindre. Ils précisent par ailleurs que la véranda, critiquée, n’était pas intégrée à l’acte de vente comme une surface habitable et avait pu librement être visitée.
Les défendeurs déplorent enfin la mauvaise foi de la demanderesse, qui n’aurait engagé aucune tentative amiable préalable, qui n’aurait adressé aucune mise en demeure et en l’absence de caractère contradictoire du procès-verbal de constat.

En réponse, la SC MAC CONSULTING fait observer que les arguments seraient inopérants et relèveraient du fond. Elle conteste sa qualité de professionnelle de l’immobilier comme la qualité de profane des vendeurs, M. [Y] exerçant la profession d’agent immobilier, de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne s’appliquerait pas. Elle ajoute que les désordres n’étaient pas apparents et se sont révélés par la suite lors des premiers épisodes pluvieux et que les défendeurs auraient manifestement tenté de les dissimuler notamment par des reprises d’enduit. Elle précise également que la véranda, en tant que partie intégrante de la maison, relèverait bien de la relation contractuelle liant les parties. Elle souligne enfin le caractère urgent de la situation, au regard des multiples infiltrations qui affecteraient l’immeuble litigieux.
Au vu de l’ensemble des éléments versés aux débats, force est de constater qu’un différend existe d’ores et déjà entre les parties, lesquelles s’opposent notamment sur l’origine, l’importance, le caractère apparent et les conséquences des désordres allégués, dont la réalité et le sérieux apparaissent suffisamment établis en l’état au regard des pièces déjà produites, en particulier du rapport de recherche de fuite et du procès-verbal de constat.
Une mesure d’expertise judiciaire aura ainsi vocation à fournir aux parties, dans un cadre contradictoire, l’ensemble des éléments techniques utiles à l’introduction d’une éventuelle instance au fond, sans préjuger des responsabilités de chacun dans la survenance des désordres. Les contestations élevées par les vendeurs, qui tendent essentiellement à démontrer l’absence de vice caché et de toute manœuvre dolosive susceptible d’engager leur responsabilité, relèvent de l’appréciation du juge du fond et ne sauraient, à ce stade, faire obstacle à la mesure d’instruction sollicitée.
Dans ces circonstances, la demande d’expertise judiciaire est légitime en vue d’un possible litige au fond et sans en préjuger : il conviendra de l’ordonner aux frais avancés de la demanderesse et avec les précisions indiquées au dispositif.

D’autre part, il résulte des pièces n°10 à 14 produites par M. et Mme [Y] que les entreprises assignées en intervention forcée sont intervenues dans le cadre de travaux sur l’immeuble litigieux. Dès lors que ces interventions sont susceptibles d’être en lien avec les désordres invoqués par la SC MAC CONSULTING et en l’absence d’observation contraire, il convient de rendre la mesure d’expertise commune et opposable à ces entreprises ainsi qu’à leurs assureurs. Cette mesure ne préjuge pas des responsabilités des parties et aura vocation à leur fournir les éléments nécessaires en vue d’une éventuelle instance en fond.
En revanche, il n’est pas contesté que la SARL IMOLEA, intervenue volontairement à la procédure, était la seule agence immobilière mandatée par les époux [Y] pour la vente de la maison litigieuse, selon acte sous seing privé en date du 3 avril 2025. Par conséquent, il y a lieu de mettre hors de cause la SARL CALM GROUP, attraite à tort à la procédure.
Il conviendra également de mettre hors de cause la CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA, la CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE justifiant être l’assureur de la SARL BRUNO MARSAIS et être intervenue volontairement en ses lieu et place (pièce n°15 des époux [Y]).

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Les dépens de l’instance de référé seront, en l’état, laissés à la charge de la demanderesse, sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans cette instance.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision, DIT recevables les interventions volontaires formées par la SARL IMOLEA et la CAISSE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE DU CENTRE MANCHE ; DIT hors de cause la SARL CALM GROUP et la CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA ; ORDONNE une mesure d’expertise, confiée à :