TJ 45234, 19 juin 2026, RG 25/00624

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00624 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKGF

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [K] a donné à bail à Monsieur [H] [Y] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2], par contrat sous-seing privé du 8 novembre 2019, ayant pris effet le 2 décembre 2019, pour un loyer mensuel de 450,00 euros, payable d’avance au 5ème jour du mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [K] a fait signifier le 20 février 2025 à Monsieur [H] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 903,40 euros.

Monsieur [U] [K] a ensuite fait assigner en référé le 7 juillet 2025 Monsieur [H] [Y] -par acte d'huissier de justice signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

En cas d’échec de la tentative de conciliation du juge prévue par la loi,
Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au 20 avril 2025 et que la location consentie à Monsieur [H] [Y] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et à défaut et subsidiairement prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;Dire Monsieur [H] [Y] occupant sans droit ni titre à la date de résiliation du bail et juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser les bailleurs en cas d’abandon du logement par le locataire à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [Y] au titre des loyers et charges à la somme de 3.182,50 euros en principal (terme de juillet 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, et tous les autres termes de loyers et charges venus à échéance jusqu’à la date de résiliation du bail ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux et restitution des clés ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [Y] au paiement d’une somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par les demandeurs et que l’équité impose de ne pas leur laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [Y] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation et notification à la préfecture (direction de la cohésion sociale) en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026 où Monsieur [U] [K] -représenté par son avocat- a maintenu l’ensemble de ses demandes en sollicitant la condamnation de Monsieur [H] [Y]- lequel n’a repris aucun paiement de l’arriéré ou du loyer courant- au règlement de la somme de 6.474,24 € selon un décompte actualisé du 23 février 2026 (échéance de février 2026 incluse).

Régulièrement cité, Monsieur [H] [Y] a comparu en déclarant être alcoolique, hospitalisé et en arrêt maladie depuis le 26 janvier 2024. Divorcé, il vit seul, paye une pension alimentaire de 350 € par mois, ajoute être suivi par une assistante sociale, recevoir pour seuls revenus 1000 € versés par la sécurité sociale, être très endetté et avoir déposé récemment un dossier de surendettement auprès de la banque de France.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’ayant été reçue au greffe avant l'audience, et les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, les parties ont comparu contradictoirement à l’audience, présentes ou représentées.

L’ordonnance sera donc contradictoire et susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Monsieur [U] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 8 juillet 2025, soit six semaines avant l’audience du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 8 novembre 2019, ayant pris effet le 2 décembre 2019 contient une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux (page 4 des conditions générales) à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Le commandement de payer qui a été délivré le 20 février 2025, prévoyait un délai contractuel de 2 mois pour éteindre les causes dudit commandement, et il portait sur la somme en principal de 903,40 euros au titre des loyers et charges échus à fin février 2025.

Monsieur [H] [Y] ne s’étant acquitté d’aucun règlement pendant la période de 2 mois prévue par le contrat, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies au dimanche 20 avril 2025, jour ouvré, date par conséquent légalement reportée au 1er jour ouvrable suivant, soit le mardi 22 avril 2025.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 22 avril 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Y] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [H] [Y] redevable des loyers jusqu’au 22 avril 2025, et à compter du 23 avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [H] [Y], occupant sans droit ni titre depuis le 23 avril 2025, cause un préjudice à Monsieur [U] [K] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, jusqu’à parfaite libération des lieux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [U] [K] produit aux débats un décompte détaillé du 23 février 2026 démontrant que Monsieur [H] [Y] reste devoir la somme de 6.474,24 € (échéance de février 2026 incluse).

Présent à l'audience, Monsieur [H] [Y] ne conteste aucunement, ni le principe ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés, et fait état de ses difficultés sociales et financières, sans qu’un diagnostic de sa situation personnelle ait pu être réalisé du fait de sa parfaite carence, et également sans réclamer en cours d’audience au tribunal des délais de paiement pour résorber sa dette locative.

En conséquence, Monsieur [H] [Y] devra être condamné à payer à Monsieur [U] [K], à titre provisionnel, la somme de 6.474,24 euros majorée des intérêts calculés au taux légal à compter de la date de l’assignation introductive d’instance.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement et de l’assignation introductive en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité ne commande pas que Monsieur [H] [Y] soit condamné au paiement d’une indemnité de procédure à Monsieur [U] [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [K] sera donc débouté de ce chef de demande.

Il sera rappelé enfin que la présente ordonnance est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS