TJ 31555, 16 juin 2026, RG 26/01395

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01395 - N° Portalis DBX4-W-B7J-VBEC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juin 2026

S.A. PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[X] [R] [A] épouse [B] [S]
[K] [B] [S]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 16 Juin 2026

à SCP LARRAT

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [X] [R] [A] épouse [B] [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

M. [K] [B] [S], demeurant [Adresse 6] ETAGE [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique du 17 février 2021, à effet au 22 février 2021, la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 532,87 euros, outre une provision de charges mensuelles de 88 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 19 septembre 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 09 décembre 2025, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de :
- voir constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,
- en conséquence voir ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- d’ordonner qu’ils devront quitter les lieux dès la signification de l’ordonnance à venir, et ce, sous astreinte à hauteur de 16 euros par jour de retard,
- entendre les condamner à payer à titre provisionnel la somme de 2.110,25 euros représentant les loyers et charges impayés au 04 décembre 2025 suivant décompte annexé au présent acte,
- sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- entendre les condamner solidairement à payer à titre provisionnel les loyers et charges échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation qui se subsistera à ceux-ci dont le montant mensuel sera égal au montant mensuel du loyer indexé,
- entendre les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux,
- en tant que de besoin, condamner le locataire à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,
- entendre les condamner solidairement à 1.000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire assorti du taux d’intérêt légal à compter du prononcé de la décision, et ce en vertu de l’article 1153-1 du Code Civil,
- entendre les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile),

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 avril 2025.

Lors des débats, la SA [Adresse 9], représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 896,91 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience (mois de mars 2026 inclus). Elle indique que le paiement du loyer a été repris et qu’un accord verbal a été trouvé avec Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] au terme duquel ils s’engagent à lui régler la somme de 250 euros par mois en sus du loyer courant, afin d’apurer leur dette, et sollicite qu’il soit constater.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S], qui comparait en personne, tout en reconnaissant le montant de la dette, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé, de leur accorder les délais de paiement convenus avec le bailleur et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle expose percevoir une rémunération mensuelle de 1.600 euros et son époux de 1.700 euros. Elle fait état d’un crédit à la consommation pour leur véhicule, qu’ils remboursent à hauteur de 500 euros par mois et indique que cette importante somme les a déstabilisés. Elle indique qu’ils ne bénéficient pas des APL malgré leurs deux enfants à charge.

Monsieur [K] [B] [S], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la compétence du juge des référés
En application de l’article 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail, et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution d’un défendeur
L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] ayant comparu, mais pas Monsieur [K] [B] [S] pourtant régulièrement assigné à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l’action
La SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 22 septembre 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation
Aux termes de l'article 1366 du Code civil, l'écrit électronique à la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

L'article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel il s’attache.

En l'espèce, la SA [Adresse 9] verse aux débats un dossier de preuves numériques établi par le prestataire [T], de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les anciennes dispositions de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 19 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.181,69 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 19 novembre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement
L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24 en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

La SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] restent devoir la somme de 896,91 euros à la date du 08 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus)

Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 896,91 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats que la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] ont trouvé un accord verbal pour des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire et sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé, de le constater.

Les parties ayant trouvé un accord amiable pour un échéancier de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, qui a pour conséquence de leur permettre de se maintenir dans les lieux et de conserver leur logement, ces délais de paiement seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’expulsion n’étant pas ordonnée, les demandes formées au titre de l'expulsion dès la signification de l'ordonnance, à savoir la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et au titre de l’astreinte, sont devenues sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] pourra être poursuivie et ils seront tenus, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 715,98 euros.

- Sur la demande de condamnation à fournir un avis d'imposition et l'enquête de ressources associées
S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse de la part du locataire, l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu'après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l'année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L'organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l'article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d'une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas à son obligation de communiquer son avis d'imposition et de répondre à l'enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu'il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S].

En conséquence, la demande de la SA D'HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [X] [R] [A] épouse [B] [S] et Monsieur [K] [B] [S] supporteront une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS