TJ 31555, 16 juin 2026, RG 26/01420

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01420 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBFJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[U] [H]
[V] [Z]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 16 Juin 2026

à SELARL [Localité 2]-REY LAKEHAL

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de [U] RIEU, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 14 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [U] [H], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

M. [V] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique du 5 septembre 2022, à effet du 13 septembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [U] [H], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 401,17 euros, outre une provision mensuelle de charges de 48,40 euros.

Par acte séparé sous signature électronique du même jour, à effet du 13 septembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [U] [H] le parking extérieur n°17 situé à l’adresse [Adresse 7] à [Localité 3].

Par attestation du 2 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a confirmé que Monsieur [V] [Z], qui occupe le logement depuis le 19 décembre 2023, était co-contractant du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 3 septembre 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 19 décembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 14 avril 2026 en lui demandant de :
- constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
- ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique d’un serrurier,
- les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 1.876,19 euros, correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de décembre 2025, quittancement du mois de novembre 2025 inclus,
- dire et juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience y rajoutant les mois de décembre 2025 à mars 2026 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par les occupants,
- les condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux,
-dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,
- dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, couront au taux légal à compter du commandement de payer,
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 avril 2026.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1.025,67 euros selon un décompte fourni à l’audience (mois de mars 2026 inclus).

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

En défense, Madame [U] [H], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle expose percevoir 900 € d’allocations chômage et 190 € d’allocations pour ses enfants. Elle indique que son compagnon perçoit entre 1700 et 1800€ par mois et contribue aux charges du ménage. Elle fait état d’un crédit pour son véhicule qu’elle rembourse à hauteur de 90€ par mois.

Monsieur [V] [Z], bien que régulièrement cité à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler que la SA CDC HABITATSOCIAL a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qui a été fait par courriel du 17 avril 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

- Sur la compétence du juge des référés :
En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- Sur le défaut de comparution du défendeur
L'article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut."

Monsieur [V] [Z], assigné à domicile, avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s'étant pas fait représenter, alors que Madame [U] [H] a comparu en personne, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous, en premier ressort.

- Sur la recevabilité de l'action :
La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2024, reçue le 16 suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard des dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 3 septembre 2025, pour la somme en principal de 1.501,79 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 3 novembre 2025.

Cependant, Madame [U] [H] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement
L'article sept de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du Code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL le bail ainsi qu’un décompte actualisé mentionnant que Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 703,67 euros à la date du 14 avril 2026 (mois de mars 2026 inclus).

Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z], ce dernier faute de comparaître, ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette doivent par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 703,67 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits en particulier du décompte actualisé que Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z], qui ont repris le paiement du loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z] pourra être poursuivie et ils seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 522,80 euros.

La solidarité étant prévue au contrat de bail (article 8), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

- Sur les mesures accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [U] [H] et Monsieur [V] [Z] supporteront une indemnité de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS