T. com. 7501, 18 juin 2026, n° 2025046473

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-7

JUGEMENT PRONONCE LE 18/06/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025046473

ENTRE :

SAS GABRIEL ELYSEE PARTICIPATIONS, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 392280178

Partie demanderesse : comparant par Me Anne-Sophie MAJDLING, Avocat (E1870) (RPJ127463)

ET :

1) SA ALLIANZ I.A.R.D., dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 542110291

Partie défenderesse : assistée du Cabinet NGO JUNG & PARTNERS – Me Philippe-Gildas BERNARD, Avocat (R013) et comparant par la Selarl cabinet Sevellec Dauchel Cresson – Me Guillaume DAUCHEL, Avocat (W09)

2) AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS B 775699309

Partie défenderesse : assistée du Cabinet WEDRYCHOAWSKI & ASSOCIES - Me Ladislas WEDRYCHOWSK, Avocat et comparant par la Selas SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES – Me Claire BASSALERT, Avocat (R142)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

Au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1], la société GABRIEL ELYSEE PARTICIPATIONS, marchand de biens, est propriétaire d'un appartement au 3ème étage et de divers lots dont 3 boxes de parking. L'immeuble, administré par le Cabinet FOUINEAU, jouxte l'hôtel [Etablissement 1] (propriété de l'État) situé au [Adresse 4].

L'immeuble est assuré auprès de la compagnie ALLIANZ par l'intermédiaire du Cabinet VERSPIEREN.

GABRIEL ELYSEE bénéficie d'une assurance habitation souscrite auprès de la société AXA France IARD.

En octobre 2021, des infiltrations d'eau ont été constatées dans les parkings, parties communes, affectant par extension les garages privatifs.

Le sinistre a été déclaré par le syndic le 9 novembre 2021 auprès de VERSPIEREN.

Pensant que le sinistre était causé par la remontée d'une nappe phréatique, l'assemblée générale a voté, le 19 juillet 2022, d'importants travaux de cuvelage pour un montant de 338 454,63 euros. Les travaux ont commencé en octobre 2022.

De nombreux rapports d'expertise ont été réalisés à partir d'octobre 2022, lesquels ont révélé une fuite d'eau importante au niveau de l'hôtel [Etablissement 1]. Cette fuite a été identifiée

comme étant la cause du sinistre causé au [Adresse 1]. GABRIEL ELYSEES a sollicité auprès d'ALLIANZ et AXA l'indemnisation des préjudices subis par ce sinistre. En vain. C'est ainsi qu'est né le litige.

La procédure

Le 2 juin 2025, GABRIEL ELYSEE assigne ALLIANZ et AXA à personne habilitée.

Par ses conclusions n°2 du 2 mars 2026, dans le dernier état de ses prétentions, GABRIEL ELYSEES demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1353, 1231-1 du Code civil ; Vu l'article 700 du Code de procédure civile ;

In limine litis :

Juger recevable GABRIEL ELYSEES en ses demandes et les dires au surplus bien fondées ;

Débouter ALLIANZ et AXA de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Au fond :

Constater que le sinistre dégât des eaux intervenu au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] a pour origine établie une fuite et non une remontée de nappe phréatique ;

Juger que les conditions de mise en oeuvre des garanties souscrites auprès d'ALLIANZ et AXA étaient acquises dès la déclaration de sinistre ;

Débouter ALLIANZ et AXA de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

Condamner solidairement ALLIANZ et AXA à verser à GABRIEL ELYSÉE la somme de 480 000 euros au titre de la garantie perte de loyers pour la période du 22 octobre 2021 (date de survenance du sinistre) au 20 mars 2023 (date d'achèvement des travaux) avec intérêts à compter du 11 septembre 2024 (date de la mise en demeure) ;

Condamner solidairement ALLIANZ et AXA à verser à GABRIEL ELYSÉE la somme de 33 761,42 euros au titre des frais de travaux et de remise en état engagés avec intérêts à compter du 11 septembre 2024 (date de la mise en demeure);

Condamner solidairement ALLIANZ et AXA à verser à GABRIEL ELYSÉE la somme de 16 520 euros au titre des frais d'Expert et honoraires d'avocat conformément aux garanties souscrites ;

Condamner solidairement ALLIANZ et AXA à verser à GABRIEL ELYSÉE la somme de 30 000 euros au titre de la résistance abusive et de la nécessité dans laquelle s'est trouvé la requérante d'agir en justice ;

Condamner solidairement ALLIANZ et AXA à verser à GABRIEL ELYSÉE la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement ALLIANZ et AXA aux entiers dépens ;

Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Par ses conclusions n°3 du 23 mars 2026, dans le dernier état de ses prétentions, ALLIANZ demande au tribunal de :

A titre liminaire :
* Juger que GABRIEL ELYSEE ne justifie pas avoir intérêt à agir ;

En conséquence,
* Juger irrecevable GABRIEL ELYSEE, sans examen au fond ;

A titre principal :

Juger que les conditions de mise en œuvre de la garantie " Perte de loyers " ne sont pas réunies ;

Juger que les conditions de mise en œuvre de la garantie " Dégât des eaux " ne sont pas réunies ;

Juger qu'Allianz n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles ;

Juger que GABRIEL ELYSEE ne justifie pas du montant de ses demandes ;

Juger que les honoraires d'avocats et d'expert amiable sont des dépenses intégrées dans les frais irrépétibles ;

En conséquence,
* Débouter GABRIEL ELYSEE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

Condamner GABRIEL ELYSEE à verser à Allianz la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner GABRIEL ELYSEE aux entiers dépens.

Par ses conclusions n°2 envoyées par courriel du 14 avril 2026, dans le dernier état de ses prétentions, AXA demande au tribunal de :

A titre principal et à titre subsidiaire,
* Débouter GABRIEL ELYSEEde ses demandes au titre de ses prétendues pertes de loyers dirigées à l'encontre d'AXA ;

En tout état de cause,

Débouter GABRIEL ELYSEE de sa demande au titre de frais de travaux et de remise en état engagés à l'encontre d'AXA ;

Débouter GABRIEL ELYSEE de sa demande au titre des frais d'expert et honoraires d'avocat à l'encontre d'AXA;

Débouter GABRIEL ELYSEE de sa demande au titre de la prétendue résistance abusive à l'encontre d'AXA ;

Débouter GABRIEL ELYSEE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner GABRIEL ELYSEE à payer à AXA la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner GABRIEL ELYSEE aux entiers dépens ;

Ecarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet d'écritures échangées, enregistrées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure ou déposées lors de l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire.

A l'audience du 13 mai 2026, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a clos les débats, a mis l'affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé le 18 juin 2026, par sa mise à disposition au greffe en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

GABRIEL ELYSEE soutient que

Les traces d'humidité de 2018 n'ont pas de lien avec le sinistre déclaré en 2021 et objet du présent litige ;

Les nombreux rapports d'expertise ainsi que les services de l'Élysée eux-mêmes, démontrent que l'origine du sinistre est une fuite provenant du [Adresse 4] et non une remontée de nappe phréatique ;

La garantie perte de loyers est mobilisable car le sinistre a empêché la mise en location des appartements, malgré l'absence de dégâts directs dans les appartements eux-mêmes, en raison de l'inondation des parkings, du blocage des ascenseurs, des nuisances et de l'impossibilité d'accès ;

Les assureurs sont tenus de l'indemniser de sa quote-part des travaux engagés sur la base de rapports erronés commandés par ALLIANZ. Cette indemnisation est prévue par les polices d'assurance ;

Sa demande de prise en charge des frais d'experts et d'avocats engagés pour faire constater l'origine du sinistre est fondée conformément aux garanties des contrats d'assurance ;

Les assureurs ont fait preuve de résistance abusive.

ALLIANZ réplique ainsi :

À titre liminaire, l'action de GABRIEL ELYSEE est irrecevable puisqu'elle avait connaissance du sinistre depuis 2018 ;

La garantie « Perte de loyers » n'est pas mobilisable puisque les appartements étaient vacants au jour du sinistre, sans bail en cours ;

Les appartements n'ont subi aucun dégât des eaux, sont demeurés habitables et accessibles et le simple fait que les places de stationnement situées au sous-sol aient été temporairement inutilisables n'implique pas une impossibilité de louer les appartements;

Les travaux de cuvelage ne sont pas pris en charge par l'assurance puisqu'il s'agit de frais de réparation de la cause du désordre et non des conséquences du sinistre ;

Les frais d'expertise et d'avocat sont indemnisables uniquement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le désaccord entre GABRIEL ELYSEE et ALLIANZ ne peut pas être considéré comme caractérisant l'existence d'une résistance abusive.

AXA expose que :

Les infiltrations d'eau n'affectant pas les parties privatives assurées par AXA, la garantie "Dégâts des eaux" ne peut être mobilisée pour les dommages aux parties communes;

La garantie "Perte de loyers" ne peut être mobilisée en l'absence de sinistre garanti affectant les locaux assurés. En outre les appartements n'étaient pas loués au moment de la survenance du sinistre ;

À titre subsidiaire, si une perte de chance de louer était reconnue, elle ne saurait être indemnisée que partiellement, en fonction de la probabilité raisonnable de conclusion d'un bail;

La demande de remboursement des travaux de cuvelage ne peut prospérer car ces travaux concernent les parties communes de la copropriété, lesquelles ne sont pas couvertes par le contrat AXA ;

Les frais d'expertise et d'avocat sont indemnisables uniquement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

AXA n'est responsable d'aucune résistance abusive. GABRIEL ELYSEE ne prouve ni sa mauvaise foi, ni un comportement dilatoire de sa part.

Sur ce, le tribunal

Sur l'intérêt à agir de GABRIEL ELYSEE

Lors de l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire, ALLIANZ a déclaré renoncer à sa demande formée au titre de l'irrecevabilité de l'action de GABRIEL ELYSEE à l'encontre d'ALLIANZ

Le tribunal en prendra acte.

Sur les demandes formées par GABRIEL ELYSEE à l'encontre d'ALLIANZ

Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
* Sur la mobilisation de la garantie « Dégâts des eaux » et la prise en charge de la guote-part des travaux à la charge de GABRIEL ELYSEE

GABRIEL ELYSÉE sollicite, sur le fondement de son contrat souscrit auprès d'ALLIANZ, la prise en charge de la somme de 33 761,42 euros au titre des travaux de réparation et de remise en état consécutifs au dégât des eaux prétendument causé par une remontée de la nappe phréatique.

ALLIANZ oppose, d'une part, que les frais de réparation de la cause du désordre - soit les travaux destinés à supprimer l'origine même de l'infiltration - ne sont jamais couverts par la garantie et, d'autre part, qu'elle n'a été ni informée de ces travaux ni associée à leur vote.

GABRIEL ELYSÉE réplique que les travaux ont été entrepris à la suite du diagnostic établi par l'expert mandaté par ALLIANZ, consécutivement à la déclaration de sinistre effectuée par la copropriété lors de la constatation d'infiltrations au sous-sol. Ce diagnostic ayant été erroné, les travaux réalisés se seraient en définitive révélés inutiles.

Il résulte toutefois de l'article 1.1.2.2 de la police ALLIANZ que la réparation du bien à l'origine du sinistre est expressément exclue de la garantie.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les travaux de cuvelage avaient précisément pour objet de faire obstacle aux infiltrations causées par la remontée de la nappe phréatique et entrent donc dans le champ de cette exclusion.

En conséquence, le tribunal rejettera la demande en condamnation à paiement de sa quotepart des travaux formée par GABRIEL ELYSEE à l'encontre d'ALLIANZ

Sur la mobilisation de la garantie « Perte de loyers »

GABRIEL ELYSEE sollicite d'ALLIANZ une indemnisation d'un montant de 480 000 euros au titre des loyers qu'elle aurait perçus si le sinistre n'avait pas eu lieu.

Aux termes de la police d'assurance ALLIANZ (Art. 1.1.3.2.2. CG), la garantie perte de loyers est susceptible de jouer dans deux hypothèses distinctes : lorsque le sinistre prive le locataire en place de la jouissance des locaux, ou lorsqu'il place le propriétaire dans l'impossibilité de louer des locaux à la suite d'un sinistre couvert par l'assurance.

Sur le premier cas, il est constant que l'appartement était vacant lors de la constatation du sinistre en octobre 2021, de sorte que la garantie « Perte de loyers » ne peut être mobilisée sur ce premier cas.

Sur le second cas, la garantie suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'existence d'un sinistre garanti et une privation effective de loyers en lien direct avec ce sinistre. Les parties s'accordent à reconnaître que l'appartement n'a subi aucun dommage, le dégât des eaux n'ayant affecté que le sous-sol de l'immeuble.

Il appartient dès lors au tribunal de vérifier l'existence d'un lien de causalité entre le sinistre survenu en sous-sol et l'impossibilité alléguée de louer l'appartement.

GABRIEL ELYSEE soutient que le sinistre survenu dans le garage a affecté l'immeuble dans son ensemble : sous-sols inondés, accès bloqués, ascenseurs bloqués, risques électriques majeurs, impossibilité de faire visiter les biens par les agences et annulation des réservations de location par les agences.

Cependant, il ressort d'une analyse du dossier que :

au moment des travaux à compter d'octobre 2022, le sous-sol n'était pas inondé ;
* aucune pièce versée aux débats ne démontre que l'accès principal à l'immeuble était obstrué, que les occupants ont dû être évacués, ou que l'appartement était inhabitable. S'agissant de la mise à l'arrêt des ascenseurs pendant une durée qui n'est pas justifiée par la demanderesse, cette dernière a elle-même reconnu à l'audience, l'existence d'un escalier permettant d'accéder aux appartements ;
* La demanderesse verse au débat un courriel du 1er juin 2023 provenant d'une agence immobilière qui fait état de son incertitude quant à la mise en location de l'appartement tant que les travaux des parkings ne seraient pas terminés. Or, ce courriel, unique pièce en ce sens, ne reflète qu'une appréciation subjective non corroborée par d'autres avis de professionnels du secteur ;
* Il s'évince en outre, d'une estimation locative produite par la même agence immobilière en décembre 2022, soit après le début des travaux en octobre 2022, que : «

Ce bien présente les qualités suivantes :

Quartier très prisé et recherché,

Exposition sud-ouest-

Balcon attenant à la pièce principale,

Vue dégagée et aperçu Tour Eiffel,

Charme de l'ancien… »

Il est ajouté « En annexe, une place de parking pourrait être mise à disposition pour la location. »

Il résulte de ce rapport que la place de parking n'était pas l'élément essentiel permettant la mise en location de l'appartement et que sa mise à disposition n'était pas assurée ;
* GABRIEL ELYSEE communique par ailleurs un courriel en date du 22 novembre 2022 dans lequel la demanderesse affirme que l'un de ses clients avait refusé la location en raison des travaux en cours. Toutefois, ce courriel émanant d'un actionnaire de GABRIEL ELYSEE, sa valeur probante n'emporte pas la conviction du tribunal ;
* Le courriel du 15 mai 2023, dans lequel la demanderesse indique qu'elle reprendra les visites à l'issue des travaux, révèle un choix de gestion délibéré plutôt qu'une impossibilité contrainte ;
* L'estimation établie par une seconde agence immobilière donne une estimation locative du bien sans pour autant faire état d'une quelconque impossibilité de louer ce dernier en raison des travaux en cours ;
* Enfin, GABRIEL ELYSEE soutient que dans son rapport d'expertise, le Cabinet SEDGWICK, mandaté par AXA, confirme que la réservation en cours pour la location des biens a dû être annulée à la suite de la survenance du sinistre et de la mise à l'arrêt de l'ascenseur. Cependant, il résulte d'une analyse du document que cette mention résulte d'une reprise des affirmations d'un des actionnaires de GABRIEL ELYSEE. Le tribunal ne retient donc pas non plus cet argument.

Il résulte de ce qui précède que GABRIEL ELYSEE échoue à rapporter la preuve qu'elle a été placée dans l'impossibilité de louer l'appartement dont elle est propriétaire au 3ème étage de l'immeuble situé au [Adresse 1] en raison des conséquences du dégât des eaux affectant le sous-sol de l'immeuble.

Par conséquent, le tribunal rejettera sa demande en paiement de la somme de 480 000 euros formée à l'encontre d'ALLIANZ.

Sur la demande en paiement des frais d'experts et d'avocats

Aux termes de l'article 1.1.3.2.10 des conditions générales du contrat souscrit auprès d'ALLIANZ, la garantie « Honoraires divers » couvre les honoraires de l'architecte reconstructeur, des bureaux d'études, de contrôles techniques et d'ingénieries dont l'intervention est nécessaire à la reconstruction ou à la réparation des biens sinistrés.

Il s'infère de cette stipulation que les honoraires d'avocat, qui ne relèvent ni d'une prestation technique ni d'une intervention nécessaire à la reconstruction ou à la réparation des biens, n'entrent pas dans le champ de cette garantie.

S'agissant des honoraires d'expert, il ressort des pièces versées aux débats qu'à compter du moment où la copropriété a émis des doutes sur l'origine des infiltrations en faisant appel à d'autres professionnels du secteur, aucune nouvelle déclaration de sinistre n'a été effectuée auprès d'ALLIANZ, privant ainsi cette dernière de toute possibilité d'accompagner la copropriété dans la poursuite du traitement du sinistre.

La demande formée par GABRIEL ELYSEE à l'encontre d'ALLIANZ au titre de cette garantie sera en conséquence rejetée.
* Sur la demande de GABRIEL ELYSEE au titre de la résistance abusive

Les éléments de la cause ne permettant pas de caractériser qu'ALLIANZ ait fait dégénérer en abus son droit de se défendre en justice, le tribunal rejettera la demande de GABRIEL ELYSEE.

Sur les demandes formées par GABRIEL ELYSEE à l'encontre d'AXA

Il est rappelé qu'AXA est l'assureur de la société GABRIEL ELYSEE au titre d'un contrat d'assurance multirisques habitation, lequel couvre exclusivement les biens dont cette société est propriétaire, à l'exclusion des parties communes de l'immeuble. Il est constant entre les parties que les conditions générales applicables sont celles référencées 150101B.
* Sur la mobilisation de la garantie « Dégâts des eaux »

GABRIEL ELYSEE sollicite, sur le fondement de ce contrat, la garantie d'AXA au titre, d'une part, des travaux votés par le syndicat des copropriétaires le 19 juillet 2022 et, d'autre part, de la perte des loyers non perçus durant la période de réparation du sinistre.

Cependant, la garantie dégâts des eaux est contractuellement subordonnée à l'existence d'un dommage matériel, entendu comme une détérioration effective du bien assuré. Or, il résulte de l'analyse des pièces versées aux débats que GABRIEL ELYSEE ne justifie d'aucune détérioration affectant ses lots privatifs, à savoir les box n° 1, 14 et 17. Si les rapports d'expertise font état d'infiltrations et d'écoulements dans les parties de stationnement, la simple présence d'eau, fût-elle abondante, ne saurait caractériser un dommage matériel au sens contractuel, en l'absence de toute altération durable des structures de ces emplacements. Le tribunal observe au surplus qu'aucune demande d'indemnisation n'a été formée au titre d'une remise en état de ces lots privatifs.
* Sur la garantie « Perte de loyers »

La garantie perte de loyers stipulée au contrat AXA est subordonnée à deux conditions cumulatives : la survenance d'un sinistre garanti affectant les locaux assurés et une privation de jouissance en lien direct avec ce sinistre. Aucun sinistre garanti n'étant caractérisé sur les biens privatifs couverts par le contrat, qu'il s'agisse des box n° 1, 14 et 17 ou du logement assuré, la condition préalable à la mise en œuvre de cette garantie fait défaut, de sorte que celle-ci ne saurait être mobilisée.

Compte tenu de ce qui précède, le tribunal dit que les conditions d'application de la garantie dégâts des eaux d'AXA ne sont pas réunies, faute de dommage matériel démontré sur le lot privatif assuré.

En conséquence, il rejettera la demande en indemnisation formée par GABRIEL ELYSEE à l'encontre d'AXA au titre des travaux de cuvelage et la perte des loyers.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de GABRIEL ELYSEE qui succombe.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Pour la défense de leurs droits, ALLIANZ et AXA ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge. Le tribunal condamnera donc GABRIEL ELYSEE à leur payer à chacune la somme de 1 500 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Par ces motifs,