T. com. 7501, 19 juin 2026, n° 2025087212

Copie exécutoire : Selas SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES - Représentée par Maître Claire BASSALERT Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

B9 Bibliothèque

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-9

JUGEMENT PRONONCE LE 19/06/2026 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025087212

ENTRE :

SAS HOTELS BORGHESE, dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 529210205

Partie demanderesse : assistée de l'AARPI CARDINAL AVOCATS, agissant par Maître Xavier CHABEUF, Avocat (C1894) et comparant par la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, agissant par Maître Claire BASSALERT, Avocat (R142)

ET :

1) Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 2] Partie défenderesse : assistée de la SELARL AJURISS, agissant par Maître Laurent HAENNING, Avocat au barreau de Belfort et comparant par la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, Avocats (R231)

2) Monsieur [G] [A], demeurant [Adresse 3] Partie défenderesse : assistée de la SCP SCHWOB & Associés, agissant par Maître Lionel BINDER, Avocat au barreau de Mulhouse et comparant par la SELARL SAUTELET CAILLABOUX FARGEON - LUTETIA AVOCATS, Avocat (C1917)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS :

La société Hôtels Borghèse, ci-après Borghèse, est filiale à 100 % du groupe familial SOFRA, actif dans l'immobilier et dans l'hôtellerie ;

La société Alierre est une SARL détentrice du fonds de commerce d'un hôtel Kyriad à [Localité 1] ; elle est détenue par M [Y] [A], père, à hauteur de 49 % et par M [G] [A], fils, à hauteur de 51 %.

Par acte du 12 juillet 2021, les consorts [A] cèdent la SARL Alierre à Borghèse.

Les consorts [A] reçoivent un paiement initial de 275 400 euros pour M [G] [A] et de 264 600 euros pour M [Y] [A] ; ce dernier reçoit également le remboursement de 90 % de son compte courant, soit la somme de 524 462,82 euros ;

Après arrêté des comptes, il est versé un complément de prix de 103 554,88 euros à M [G] [A] et de 105 258,44 euros à M [Y] [A], soit un prix de cession de 748 813,32 euros ; La cession est effectuée avec une garantie d'actif passif (GAP) à hauteur de 100 000 euros à activer dans les 2 ans de la cession ;

La société Borghèse a prévu un plan d'investissement important sur le site de [Localité 1] et a mandaté le cabinet Bourgeat, bureau d'études, aux fins de réaliser un examen de solidité du 4ième étage de l'hôtel ;

Dans son rapport du 24 février 2023, le cabinet Bourgeat conclut que les aménagements de 1997 n'ont pas été faits selon les règles de l'art et que la situation est dangereuse et nécessiterait la fermeture des chambres aménagées au 4ième étage ;

A réception de ce rapport, Alierre a fermé les 5 chambres situées dans l'emprise jugée dangereuse ;

Par courrier du 24 mars 2023, Borghèse a notifié aux consorts [A] les défauts de structure constatés et a demandé la mise en œuvre de la garantie en réduction de prix ;

Par courrier en réponse du 1 avril 2023, les consorts [A] ont opposé une fin de non-recevoir. Par ordonnance du 7 juillet 2023, le Président du Tribunal des activités économiques de Paris a ordonné une expertise ; l'expert remet son rapport définitif en date du 19 décembre 2024 ; Borghèse prétend que le rapport d'expertise confirme l'existence de désordres au 4ième étage

de l'hôtel et la nécessité de travaux urgents ;

Les travaux de remise en état, réalisés par Borghèse, s'élèvent à 464 665,28 euros, outre les coûts de remise en état de la VMC pour 83 174,69 euros ;

En sus, l'hôtel a dû fermer durant les travaux, conduisant, selon Borghèse, à une perte d'exploitation de 221 141 euros ;

Les parties ne pouvant se mettre d'accord, ainsi est née l'instance.

LA PROCEDURE :

Par actes extrajudiciaires du 25 septembre 2025, Hôtels Borghèse assigne MM [Y] [A] et [G] [A], actes signifiés à domicile.

Par ces actes et par Conclusions en réplique datées du 12 mai 2026, régularisées à l'audience, Hôtels Borghèse demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1137, 1231, 1231-1, du code civil

DIRE ET JUGER que la société HÔTELS BORGHESE est recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] à verser à la société HÔTELS BORGHESE la somme de 100.000 € au titre de la garantie de passif prévue à l'article 8 du contrat de cession de parts sociales de la société ALIERRE ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] à verser à la société HOTELS BORGHESE la somme de 768.980 € au titre de la réduction du prix des parts sociales de la société ALIERRE pour réticence dolosive ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] à verser à la société HOTELS BORGHESE la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise à hauteur de 17.531,59 €.

Par conclusions responsives et récapitulatives datées du 3 mars 2026, M [G] [A] demande au tribunal de :

1) A titre principal

DEBOUTER la société HÔTELS BORGHESE de toutes ses prétentions à l'encontre de Monsieur [G] [A].

CONDAMNER la société HOTELS BORGHESE à verser à Monsieur [G] [A] la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société HOTELS BORGHESE aux entiers frais et dépens de la procédure.
2) A titre subsidiaire

REDUIRE à plus juste proportion toute éventuelle condamnation prononcée à l'encontre de M. [G] [A].

CONDAMNER M. [Y] [A] à garantir et relever indemne M. [G] [A] de toute condamnation prononcée à son encontre, aussi bien au titre du principal que des frais.

ECARTER l'exécution provisoire du jugement.

Par conclusions récapitulatives datées du 5 mars 2026, M. [Y] [A] demande au tribunal de :

Vu les articles 9 et 145 du code de procédure civile,

Sur la demande de paiement des travaux de reprise

A titre principal :

En conséquence (sic), il n'appartient pas aux vendeurs de couvrir les travaux de reprise.

Dans ces conditions, il est sollicité le rejet des demandes de paiement des travaux.

A titre subsidiaire,

Même l'expert a perçu la distorsion quant aux travaux prévus et ceux en rapport avec les désordres allégués par la société hôtel BORGHESE.

En tout état de cause limiter les prétentions de la société Groupe BORGHESE à 144.132,48 euros H.T. (la TVA est récupérée par la société Hôtel BORGHESE).

Sur la demande de paiement des pertes d'exploitation :

A titre principal :

Dire qu'il n'appartient pas aux vendeurs de couvrir la perte d'exploitation pour des travaux non nécessaires à l'égard des désordres allégués, parfaitement imperceptibles.

Rejeter les demandes de paiement relatives aux pertes d'exploitation.

A titre subsidiaire,

Enjoindre au demandeur de fournir les données relatives à l'occupation des chambres, notamment le détail des chambres occupées durant la période à considérer.

A défaut, il sera constaté l'absence de bases justifiées sans aucun lien avec le préjudice allégué par la demanderesse.

Débouter la demanderesse de sa demande.

Sur le dol :

Dire et juger qu'il n'est justifié d'aucune manœuvre du vendeur. Rappeler qu'il s'agit de travaux remontant aux années 1997.

Débouter la demanderesse de l'ensemble de ses demandes.

En tout état de cause,

Débouter la société hôtel BORGHESE de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [Y] [A]

Condamner la société Hôtel BORGHESE à payer à Monsieur [Y] [A] la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt de conclusions. Celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier ou à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire.

A l'audience du 19 mars 2026, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire et les parties sont convoquées à son audience du 9 avril 2026 ;

A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire clôt les débats, met l'affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 juin 2026. Les parties en ont été avisées en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LES MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES :

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera ainsi qu'il suit :

Hôtels Borghèse, demanderesse, soutient que :

Sur la garantie de passif :

La garantie de passif est décrite à l'article 8 du contrat de cession ; la garantie est plafonnée à 100 000 euros pour une réclamation formulée au cours de la deuxième année suivant la date de réalisation ;

Selon le contrat de cession, les cédants ont assuré que l'immeuble cédé est « conforme aux dispositions des règlementations d'urbanisme et aux normes de sécurité applicables. Ils sont en état normal d'utilisation, de maintenance, de réparations et d'entretien »; ces affirmations sont fausses; les travaux réalisés en 1997 n'étaient pas conformes aux règles de l'art, selon le rapport de l'expert judiciaire; en outre, il a été identifié des non-conformités graves sur la VMC, en terme de sécurité incendie;

La réclamation a été faite auprès des consorts [A] le 24 mars 2023, soit dans le délai contractuel ; la garantie de passif s'applique bien ;

Sur les moyens de M [G] [A] : M [G] [A] est appelé en garantie en tant qu'associé, propriétaire de 51 % des parts et co-gérant de la SARL ; Peu importe qu'il ait été enfant lors des travaux de 1997.

Sur la rétention dolosive :

Les consorts [A] n'ont produit aucune pièce sur les travaux réalisés (en 1997) au 4ième étage de l'hôtel ;

En février 2023, Hôtels Borghèse découvre les désordres qui menacent la stabilité du plancher du 4ième étage et de la charpente :

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS JUGEMENT DU VENDREDI 19/06/2026 CHAMBRE 1-9

Suppression d'une diagonale au niveau des combles sans mise en place de dispositions compensatrices,

Rajout d'un plancher qui n'était pas prévu à l'origine ;

L'expert judiciaire confirme la nécessité de procéder à des travaux de remise en état (pièce n°17, p 32);

Les consorts [A] ne pouvaient ignorer l'importance de ces informations relatives à l'état du bien qui faisait peser un aléa sur la pérennité de la société cédée ;

Si l'information avait été communiquée, Hôtels Borghèse aurait pris en compte le coût des travaux et de la perte d'exploitation consécutive ;

Le montant du préjudice à réparer est de 768 980,97 euros.

Sur l'articulation entre garantie de passif et résistance dolosive :
* Selon la jurisprudence, en présence d'un dol, le juge n'est pas tenu par le plafond de la garantie de passif ;

Sur l'exécution provisoire :
M [G] [A] qui demande d'écarter l'exécution provisoire ne justifie pas de sa situation patrimoniale.

M [G] [A], défendeur, réplique que :

Sur la GAP :

Les travaux incriminés ont eu lieu en 1997 ; à cette époque, M [G] [A] avait seulement 12 ans ;

Les articles 7.1 à 7.3 de la GAP sont formulées en considération de la connaissance du cédant ; M [G] [A] ne pouvait être conscient de faits qu'il ignorait ;

Si une déclaration devait être jugée inexacte, elle ne pourrait émaner que de M [Y] [A] qui doit garantir et indemniser M [G] [A] au visa de l'article 1240 du Code civil ;

Sur le dol et la GAP :
* Les demandes pour dol et pour garantie de passif couvrent exactement le même dommage, à savoir la non-conformité structurelle et sécuritaire du bâtiment ;

Sur l'absence de dol :

Le dol suppose la connaissance de l'information dissimulée et une intention de tromper ;

M [G] [A] n'avait pas connaissance de la prétendue non-conformité des travaux réalisés ; l'hôtel a toujours été exploité sans observation des commissions de sécurité quant à la situation du 4ième étage ;

Sans connaissance de l'information litigieuse, le dol est juridiquement impossible.

Sur les demandes indemnitaires :

A supposer le dol établi, la réparation serait limitée à une perte de chance d'avoir contractée à des conditions plus avantageuses à l'exclusion de toute réparation intégrale;

Les pertes d'exploitation alléguées ne peuvent être couvertes par la perte de chance ;

En outre, les éléments produits sont imprécis et la demande aurait dû être soumise à l'expert, ce qui n'a pas été le cas ;

Sur les demandes de non-conformité de la VMC :

La demande à hauteur de 83 174,69 euros résulte uniquement d'un audit non contradictoire,

La mission de l'expert aurait pu être élargie ce qui n'a pas été le cas ;

M [Y] [A], défendeur, réplique que :

Sur les travaux :

Selon M [Z], expert désigné par MM [A], aucun désordre n'a été démontré ce que confirme l'expert judiciaire : après plus de 25 ans, on ne constate pas de déformations des structures ;

Les désordres n'étant pas établis, il est impossible de définir des travaux correctifs ;

En tout état de cause, le montant des travaux doit être limité à 144 132,48 euros HT.

Sur la perte d'exploitation :

Les travaux prétendument nécessaires ne sont nullement justifiés ;

En conséquence, il n'appartient pas aux cédants de couvrir la perte d'exploitation de Hôtels Borghèse ;

Subsidiairement, la zone concernée selon l'expert est constituée de 3 chambres ; Hôtels Borghèse doit produire les données et notamment les taux d'occupation de l'hôtel pour justifier ses demandes indemnitaires ;

Sur le dol :

Hôtels Borghèse ne peut demander l'application simultanée de la GAP et du dol pour un même dommage, selon la jurisprudence de la CA de Aix en Provence du 18 janvier 2024 ;

Hôtels Borghèse manque à démontrer une manœuvre ou une dissimulation intentionnelle ; la bonne fois se présume d'autant que les travaux datent de 1997, sans déformation de structure visible.

SUR CE :

Sur la GAP :

Par acte du 12 juillet 2021, les consorts [A] cèdent la SARL Alierre à Hôtels Borghèse. La Date de Réalisation correspondante après levée des conditions suspensives est le 15 décembre 2021.

Par courrier RAR du 24 mars 2023, Hôtels Borghèse demande l'activation de la GAP en raison de défauts de structure au niveau de la charpente et du plancher du 4ième étage sous les combles. Seuls ces prétendus désordres seront examinés au titre de la GAP.

Le tribunal note que l'activation de la GAP est demandée dans le délai de la deuxième année postérieurement à la Date de Réalisation, qu'elle est donc conforme aux délais contractuels du Contrat de cession du 12 juillet 2021. Compte tenu de la date d'activation, la garantie est capée à 100 000 euros.

Le tribunal note également que le Contrat de cession stipule clairement que les Cédants agissent solidairement entre eux.

Le tribunal retient que selon l'article 7 (Déclarations et garanties des Cédants), les cédants déclarent dans le paragraphe 7.13 relatif aux biens immobiliers que « les immeubles … sont conformes aux dispositions des règlementations d'urbanisme et aux normes de sécurité applicables. Ils sont en état normal d'utilisation, de maintenance, de réparation et d'entretien, et toutes les exigences légales et règlementaires qui leur sont applicables sont respectés en tous points significatifs », que cette déclaration les engage conjointement ;

Le Tribunal de commerce de Paris, par ordonnance du 7 juillet 2023, nomme un expert avec pour mission de i) décrire l'état des lieux aux 3ième et 4ième étage ainsi que la charpente du bâtiment, ii) dire si les désordres avaient un caractère apparent, perceptible dans les opérations d'audit et d'études préalables à la vente, iii) …, iv) décrire les travaux nécessaires à la mise en sécurité du bâtiment ; en relation avec les seuls désordres allégués dans l'assignation par la demanderesse, v) évaluer le coût et la durée de ces travaux ;

Il ressort des travaux de l'expert que :

Des travaux ont été réalisés en 1997 sur les structures du 4ième étage notamment par suppression d'une diagonale sur chaque ferme,

Les planchers ne présentent toutefois pas de signe d'affaissement, ni de souplesse particulière, ni de sensibilité vibratoire à la marche,

La suppression de diagonales sur les fermes aurait dû s'accompagner de mesures compensatoires et notamment par des poteaux en partie inférieure, ce qui n'est pas le cas ;

Les fermes sont stables car elles prennent appui sur les cloisons du 3ième étage. L'appui des fermes conféré par les cloisons du 3ième étage est précaire et ne correspond pas aux règles de l'art ;

Il n'y a pas de danger imminent, cette situation durant d'ailleurs depuis 1997 sans aucun signe de défaillance. Néanmoins il y a lieu de procéder au renforcement des fermes afin d'assurer la sécurité et la durabilité de l'ouvrage dans le respect des règles de l'art,

Le coût des travaux réparatoires des appuis des 5 fermes s'évalue à 172 959 euros TTC, en retraitant le devis établi par Hôtels Borghèse.

Les consorts [A] répliquent qu'en l'absence de quelconques désordres observés depuis 1997, les travaux effectués ne peuvent pas être mis en cause en termes de sécurité, et en tout état de cause, des travaux réparatoires ne peuvent pas être définis. Les consorts [A] font appel à un expert de partie, M [Z], qui propose des investigations complémentaires sans les expliciter et ne fournit pas d'arguments précis pour remettre en cause le rapport de l'expert judiciaire.

Le tribunal retient également que les consorts [A] ne fournissent pas de documents (factures de travaux, notes de bureau d'études, notes d'architecte, etc.) sur les travaux de 1997.

Compte tenu des éléments ci-dessus, considérant les déclarations des Cédants au visa de l'article 7 du contrat, retenant que les travaux de 1997 n'ont pas été faits dans les règles de l'art, que M [Y] [A] ne pouvait l'ignorer, que l'absence de désordres

jusqu'à présent ne permet pas de justifier à postériori les manquements aux règles de l'art, le tribunal retiendra la responsabilité solidaire des consorts [A].

Sur le montant : la GAP est plafonnée à 100 000 euros. L'expert judiciaire s'appuyant sur des devis réalisés à la demande de Borghèse, indique que le montant des travaux pour revenir dans les règles de l'art serait de 172 959 euros ; le tribunal considérant toutefois que la situation structurelle de l'hôtel ne présente pas de dommages imminents, que c'est la volonté de Borghèse de faire des travaux d'extension qui justifie les reprises structurelles, que Borghèse en tant que professionnel du métier ayant visité les locaux et ayant eu accès notamment au grenier, local technique et archive, avait connaissance de la structure de l'immeuble, usant de son pouvoir d'appréciation, limitera la responsabilité des consorts [A] à 50 000 euros et :
* Condamnera solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] à verser à la société HÔTELS BORGHESE la somme de 50 000 € au titre de la garantie de passif prévue à l'article 8 du contrat de cession de parts sociales de la société ALIERRE.

Sur la résistance dolosive ;

L'article 1137 du Code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie… ».

Le tribunal retient que la résistance dolosive nécessite de démontrer que les Cédants ont intentionnellement gardé le silence sur une information dont ils savaient qu'elle était déterminante pour les acquéreurs ;

La demanderesse reproche aux Cédants de n'avoir fourni aucune pièce relative aux travaux réalisés en 1997 et d'avoir caché que les travaux n'étaient pas réalisés dans les règles de l'art ;

Pour autant le tribunal constate que les travaux ont été réalisés en 1997, soit près de 25 ans avant la cession, qu'au dire de l'expert, aucun désordre apparent n'est visible au troisième, ni au quatrième étage de l'hôtel ;

Le tribunal retient en outre, au vu du rapport de l'expert judiciaire, que les modifications des fermes étaient visibles dans le local technique, dans le local archives et dans les greniers. Hôtels Borghèse qui est professionnel de l'hôtellerie, avait toutes possibilités pour identifier lesdites modifications et en évaluer le potentiel impact au vu de son projet d'acquisition ; Au surplus, Hôtels Borghèse avait identifié dès l'audit préalable à la cession, que l'hôtel disposait d'une autorisation administrative de 1987 pour exploiter 48 chambres avec combles accessibles et non aménagées et qu'il était nécessaire de régulariser 12 chambres supplémentaires au 3ième et 4ième étages, ce qui a été fait par arrêté du 7 juillet 2021, induisant que des travaux avaient bien été menées depuis 1987 ;

Au vu des faits de l'espèce, et notamment de l'absence de désordres pendant 25 ans, le tribunal considère que Hôtels Borghèse manque à démontrer l'intention dolosive des Cédants ;

En conséquence, le tribunal :

➔ Déboutera Hôtels Borghèse de sa demande de condamner solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] à verser à la société HOTELS

BORGHESE la somme de 768.980 € au titre de la réduction du prix des parts sociales de la société ALIERRE pour réticence dolosive ;

Sur la demande de garantie :

M [G] [A] demande à être relevé indemne par M [Y] [A] de toute condamnation qui pourrait lui être attribuée.

Le tribunal relève que dans le contrat du 12 juillet 2021, il est stipulé que les consorts [A] agissent solidairement entre eux ; en conséquence, et même si M [G] [A] était enfant à l'époque des travaux, le tribunal notant la relation de filiation et le statut de co-gérants de Messieurs [A], déboutera M [G] [A] de sa demande et :

➔ Déboutera M [G] [A] d'être garanti et relevé indemne par M. [Y] [A] de toute condamnation prononcée à son encontre, aussi bien au titre du principal que des frais.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile :

Attendu que pour faire reconnaitre ses droits, Borghèse a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, il y aura donc lieu de condamner solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] à payer la somme de 1 000 euros à Borghèse au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et déboutera pour le surplus.

Sur l'exécution provisoire :

Attendu que Hôtels Borghèse demande l'exécution provisoire du jugement, le tribunal rappelle que celle-ci est de droit ;

M [G] [A] demande à écarter l'exécution provisoire au motif que cette dernière aurait des conséquences disproportionnées mais ne justifie pas son allégation.

En conséquence, le tribunal rejette sa demande et :
* Rappellera que l'exécution provisoire est de droit ;

Sur les dépens :

Hôtels Borghèse demande que les consorts [A] prenne en charge les coûts de l'expertise judiciaire estimée à 17 531,59 euros ; Compte tenu du présent dispositif, le tribunal fera droit à cette demande et en conséquence :
* Condamnera solidairement Monsieur [Y] [A] et Monsieur [G] [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise à hauteur de 17 531,59 euros.

PAR CES MOTIFS :