TJ 75056, 24 juin 2026, RG 25/04059

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Benjamin JAMI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Caroline JEANNOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04059 - N° Portalis 352J-W-B7J-DASCR

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le mercredi 24 juin 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE , dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS
Madame [F] [W] [C] (décédée)

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

Madame [B] [N], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

Madame [U] [X], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

Monsieur [K] [H] [X], demeurant [Adresse 6] (RUSSIE)
représenté par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

Décision du 24 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04059 - N° Portalis 352J-W-B7J-DASCR

Madame [Y] [O] [T] [G], demeurant [Adresse 7] (BELGIQUE) -
représentée par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0594

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juin 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04059 - N° Portalis 352J-W-B7J-DASCR

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [F] [W] [X] veuve [C], usufruitière, Mme [U] [X] divorcée [L], Mme [B] [X] divorcée [N], Mme [Y] [X] divorcée [G], Mme [J] [X] divorcée [V] et M. [K] [X], nus-propriétaires indivis, étaient titulaires de droits sur le lot n° 10 (studio) de l'immeuble situé [Adresse 8], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 29 juillet 2025 et 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE a fait assigner Mme [F] [X] veuve [C], Mme [U] [X] divorcée [L], Mme [B] [X] divorcée [N], Mme [Y] [X] divorcée [G], Mme [J] [X] divorcée [V] et M. [K] [X] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3 234,21 euros au titre des charges courantes et frais impayés, au 2ème trimestre 2025 inclus avec capitalisation des intérêts
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
- 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

L'affaire, appelée à l'audience du 14 octobre 2025 a été renvoyée à deux reprises pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 05 mai 2026, l'affaire a été retenue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE, représenté par son conseil, a fait valoir, sur la base de ses conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, qu'il a appris le décès de Mme [F] [X] veuve [C] postérieurement à la délivrance de l'assignation, le relevé de propriété la visant expressément. Il en tient désormais compte et sollicite la condamnation solidaire des seuls autres défendeurs à lui payer la somme de 785,28 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2ème trimestre 2026 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 056,62 euros à compter du 09 octobre 2024 et de l'assignation pour le surplus, au regard des sommes qui ont été réglées en cours de procédure. Il maintient ses autres demandes et sollicite le débouté des défendeurs.

De leur côté, Mme [U] [X] divorcée [L], Mme [B] [X] divorcée [N], Mme [Y] [X] divorcée [G], Mme [J] [X] divorcée [V] et M. [K] [X] sollicitent du juge par voie de conclusions visées par le greffe et soutenues oralement, de :
- prononcer l'irrégularité de fond de l'exploit introductif d'instance à l'encontre de Mme [F] [W] [X], décédée le 14 mars 2024 ;
- prononcer l'inopposabilité de la présente procédure et de la décision à intervenir à l'encontre de Mme [S] [Q] [E], laquelle n'a pas été assignée à comparaitre, alors même qu'elle est également héritière du lot n° 10 ;
- constater le dysfonctionnement et la carence du Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE ;
- constater que les défendeurs sont à jour du paiement des charges ;
En conséquence,
- déclarer purement et simplement irrecevables et mal fondées l'ensemble des demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE à l'encontre des Consorts [X] ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 8], représenté par son Syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE à verser aux Consorts [X] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de leurs prétentions, ils précisent qu'ils sont héritiers de Mme [F] [X] veuve [C] et désormais propriétaires indivis du lot n° 10 de la copropriété concernée. Ils font valoir l'irrecevabilité de la demande formée à l'encontre de Mme [F] [X] veuve [C], décédée le 14 mars 2024 et l'inopposabilité de la procédure à l'encontre de Mme [S] [Q] [E], héritière de la défunte, non attraite dans le cadre de la présente procédure. Ils sollicitent que le syndicat soit débouté de sa demande en paiement de la somme réclamée alors qu'ils sont à jour de tout règlement et que le syndicat leur réclame des frais de recouvrement alors qu'il ne s'est aucunement manifesté auprès d'eux malgré les courriel et notification de transfert de propriété qu'ils ont reçus à l'initiative de l'étude notariale en charge de la succession de la défunte. Ils sollicitent qu'il soit condamné à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de donner acte ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes tendant à constater, relever, déclarer, préciser, indiquer, établir, observer ou mentionner qui recèlent en réalité les moyens des parties. Par suite, il n'y aura pas lieu de statuer sur les demandes formulées dans ces termes par les parties.

Sur la recevabilité de la demande concernant Mme [F] [X] veuve [C]

En application de l'article 55 du code de procédure civile, " L'assignation est l'acte d'huissier de justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge. ".

En l'espèce, les défendeurs soulèvent l'irrecevabilité de la demande formée à l'encontre de Mme [F] [X] veuve [C], décédée le 14 mars 2024, le syndicat demandeur en ayant été informé notamment par la lettre recommandée adressée le 17 janvier 2025 réceptionnée le 22 janvier 2025.

De son côté, le demandeur soutient qu'il n'a reçu la lettre recommandée avec accusé de réception visant le transfert de propriété que postérieurement à la délivrance de l'assignation et que Mme [F] [X] veuve [C] figurant sur le relevé de propriété concernant le lot n°10.

L'assignation, en ce qu'elle a été délivrée à étude à Mme [F] [X] veuve [C] le 30 juillet 2025 alors qu'elle est décédée depuis le 14 mars 2024, est entachée d'irrégularité.

En conséquence, la nullité de l'assignation signifiée à la personne décédée sera prononcée.

Sur l'inopposabilité de la procédure à l'encontre de Mme [S] [X] épouse [Q] [E]

Les défendeurs soutiennent que la présente procédure est inopposable à Mme [S] [X] épouse [Q] [E], laquelle n'a pas été assignée.

De son côté, le syndicat demandeur soutient qu'il n'a reçu la lettre recommandée avec accusé de réception visant le transfert de propriété que postérieurement à la délivrance de l'assignation et que Mme [S] [X] épouse [Q] [E] ne figurait pas sur le relevé de propriété concernant le lot n°10.

Aucune assignation n'ayant été signifiée à cette héritière pourtant mentionnée dans l'acte de transfert notifiée par lettre recommandée réceptionnée le 22 janvier 2025, par le syndicat de copropriétaire, le présent jugement ne lui sera pas opposable faute de l'avoir appelée dans la cause.

En conséquence, la décision lui sera déclarée inopposable.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires entend justifier du principe de la créance invoquée de 785,28 euros arrêtée au 2ème trimestre 2026 en versant notamment aux débats :
- le relevé de propriété du 13 février 2025 qui justifie que les défendeurs avaient la qualité de nus-propriétaires du lot n°10 de la copropriété s'agissant d'un studio représentant 105/10000èmes de la copropriété ;
- un relevé de compte individuel pour la période arrêté au 19 mai 2025 visant un solde débiteur de 3 234,21 euros ;
- un relevé au 29 avril 2026 visant un solde débiteur de 785,28 euros ;
- les appels de fonds adressés à Mme [F] [X] veuve [C] jusqu'à l'appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus et à l'indivision [C] c/o M. [Z] pour l'appel de fonds du 2ème trimestre 2025, puis à l'indivision c/o AVENIM ;
- le contrat de syndic ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2023 et 2024 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l'attestation de non recours ;
- la mise en demeure par avocat de Mme [F] [X] veuve [C] par le syndic du 09 octobre 2024.

Il ressort du décompte individuel de l'indivision arrêté au 2ème trimestre 2026 inclus que les défendeurs, héritiers de Mme [F] [X] veuve [C] ont régulièrement réglé l'arriéré d'appels de charges et travaux dès le 13 août 2025, après signification des assignations des 29 et 30 juillet 2025 et ont également réglé les appels de charges postérieurement au 2ème trimestre 2025, y compris ceux du 2ème trimestre 2026. Ils sont à jour de ce chef.

Les frais de mise en demeure, frais de relance, frais de transmission à un auxiliaire de justice, de dossier d'avocat, de mise en demeure par avocat et de vacation de suivi de contentieux consistant en des frais de recouvrement figurant au débit du compte des défendeurs pour un montant total de 1 140,28 euros s'analysent le cas échéant en des frais nécessaires au recouvrement au titre de l'article 10-1 de la loi susvisée et seront étudiés infra.

En conséquence, les causes de l'assignation des 29 et 30 juillet 2025 sont éteintes pour avoir été réglées, postérieurement à l'acte introductif d'instance et antérieurement à l'audience du 05 mai 2026, étant relevé que les appels de charges et travaux arrêtés au 2ème trimestre 2026 inclus sont désormais réglés en totalité.

En conséquence, le syndicat sera débouté de ce chef de demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le demandeur réclame la somme de 785,28 euros, sans détail, après avoir imputé au débit du compte de l'indivision la somme totale de 1 140,28 euros au titre des frais de recouvrement et contentieux en application de l'article 10-1 de la loi susvisée, étudiés comme suit :
- les frais de mise en demeure par le syndic du 23 mai 2024 de 54,38 euros : ils seront écartés, la mise en demeure n'étant pas produite, de même que les frais de relance de 39,50 euros
- les frais de " transmission auxiliaire de justice " de 380,40 euros, de frais de " constitution dossier avocat " de 366 euros, et les frais de " vacation suivi ctx " de 180 euros du syndic : ils ne seront pas retenus en l'absence de preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante incluant notamment le recouvrement des appels de charges
- les frais de mise en demeure par l'avocat débités le 27 mars 2025 afférents à la mise en demeure adressée par avocat selon la pièce n°7 à " Mme [F] [C] " le 09 octobre 2024 : ils seront également écartés, les mises en demeure pouvant être adressées par le syndic dans le cadre de sa mission habituelle de recouvrement préalablement à une lise en demeure par avocat, sans qu'il en soit justifié en l'espèce, les articles susvisés ne mentionnant pas, de plus, l'intervention obligatoire d'un auxiliaire de justice à cette fin.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que le syndicat de copropriétaires représenté par son syndic a été averti le 09 juillet 2024 du décès de Mme [F] [X] veuve [C] survenu le 14 mars 2024 par courriel de l'étude notariale et que le même syndicat s'est vu notifier le transfert de propriété par ladite étude le 17 janvier 2025, selon lettre recommandée réceptionnée le 22 janvier 2025. Pour autant, il n'en a tenu compte que très tardivement.

Il est relevé que treize jours après avoir réceptionnée l'assignation, le syndicat a reçu le règlement des défendeurs qui ont payé tous les appels de charges et travaux alors en souffrance et payent désormais régulièrement les appels en cours. Le syndic ne justifie d'aucune mise en demeure préalable adressée aux défendeurs ce qui aurait pu les mettre en situation de régler la somme due, sans avoir à saisir la justice. Par ailleurs, le lot n°10 de la copropriété est constitué d'un studio qui ne représente que 105/10000èmes de la copropriété. Ainsi, le manquement des cinq indivisaires qui certes ne se sont pas personnellement inquiétés des charges afférentes au studio, n'est pas suffisamment caractérisé au regard des circonstances de fait susvisées pour justifier l'attribution de dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés du fait de la procédure

Enfin, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS