TJ 75056, 16 juin 2026, RG 23/13884

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me MORICONI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me GABRIEL

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/13884 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C23L5

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Octobre 2023

JUGEMENT
rendu le 16 Juin 2026
DEMANDEUR

Monsieur [S] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1518

DÉFENDERESSE

Madame [U] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Delphine MORICONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0831

Décision du 16 Juin 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/13884 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23L5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Mars 2026 présidée par Madame VERMEILLE tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [Q] était propriétaire jusqu’au 23 mai 2022 d’une maison individuelle de trois étages située [Adresse 3] à [Localité 4], qu’il a mise en vente à compter du 1er mars 2019.

Suivant un permis de construire délivré le 19 juin 2019, Mme [U] [X], propriétaire de la parcelle adjacente au [Adresse 2], a été autorisée à démolir la maison d’un étage existante et reconstruire un bâtiment de trois étages avec une terrasse en toiture.

Par ordonnance de référé du 6 mars 2020, le juge des référés, saisi par Mme [X], a ordonné la désignation de Mme [H] [M], en qualité d’expert judiciaire, aux fins de faire constater l’état des avoisinants et a débouté M. [Q] de ses demandes d’extension de la mission confiée à l’expert visant à évaluer divers préjudices.

Mme [M] a autorisé le commencement du chantier le 4 juillet 2020 et a déposé un pré-rapport constatant l’état des avoisinants le 6 octobre 2020.

Par ordonnance de référé du 16 avril 2021, le juge des référés, saisi par M. [Q], a désigné M. [I] [P] en qualité d’expert judiciaire, avec notamment pour mission :
- de qualifier l’existence d’un trouble de voisinage subi par M.[Q] au titre des travaux entrepris par Mme [X] et de l’édification de sa maison, et
- d’évaluer les divers préjudices subis par M. [Q].

M. [P] a déposé son rapport le 4 avril 2023.
Décision du 16 Juin 2026
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Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2023, M.[Q] a saisi ce tribunal aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M. [Q] demande au tribunal de :

« Vu le rapport de Monsieur [P]
Vu l’article 544, 1240, 1241, 1253 et 1343-2 du Code civil
Vu la jurisprudence applicable
Vu l’article 700 du CPC

Il est demandé à la juridiction de céans :

DIRE ET JUGER que Monsieur [S] [Q], il a eu à subir un trouble anormal de voisinage en raison des opérations de construction initiées par Madame [U] [X] et de sa configuration.

DIRE ET JUGER que la défenderesse engage sa responsabilité de plein droit au sens de l’article 1253 du Code civil pour les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage causés à M. [Q].

DIRE ET JUGER que, eu égard au processus de vente qu’il a engagé, les opérations de construction diligentées par Madame [U] [X] auront bien entrainé une perte de vue et d’intimité qui auront conduit à une perte de valeur vénale du bien et de jouissance qu’il conviendra de réparer.

Et ainsi :

CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] une somme de 138 000 euros raison de la perte de la valeur vénale de son bien et en réparation de son préjudice à cet égard.

CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] une somme de 8000 euros au titre de la perte de valeur locative qu’il a subi et en réparation de son préjudice à cet égard.

CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] une somme de 20 000 euros en raison du préjudice moral qu’il a subi.

CONDAMNER Madame [U] [X] à payer à Monsieur [S] [Q] la somme de 10.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens dont les honoraires de l’expert judiciaire.

DIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

DIRE que la décision à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution. »
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, Mme [X] demande au tribunal de :

« Vu l’article 246 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1240 du Code vil,

Il est demandé à la juridiction de céans, de :

DEBOUTER Monsieur [S] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à verser la somme de 2 880 euros TTC à Madame [U] [X] au titre des frais de géomètre-expert exposés pour réaliser une étude évaluant l’impact de la construction du [Adresse 2] sur l’ensoleillement du [Adresse 3] à [Localité 5].

CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à verser la somme de 20 000 euros à Madame [U] [X] en réparation du préjudice moral subi par cette dernière.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [S] [Q] au paiement d’une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les honoraires d’expertise judiciaire. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction a été close par ordonnance du 15 septembre 2025.

L'affaire, fixée pour plaidoiries à l'audience du 19 mars 2026, a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires de M. [Q]

Sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, M.[Q] soutient que les opérations de construction diligentées à l’initiative de Mme [X], ayant duré 46 mois, lui ont occasionné un trouble anormal en ce qu’elles ont retardé la vente de son bien, les potentiels acquéreurs étant dissuadés par la présence du chantier adjacent à sa maison. Il précise qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir fixé un prix de vente trop élevé, qu’il n’a été contraint de baisser qu’en raison de l’altération de l’environnement du bien par la présence du chantier puis par la perte de valeur résultant de la construction.

M. [Q] soutient en effet également que le résultat des opérations de construction a entraîné la disparition de l’unique dégagement de la terrasse de sa maison, dans une rue étroite, une perte totale d’intimité sonore et visuelle par une terrasse mitoyenne et la dépréciation de la valeur vénale et locative de son bien, objectivée par le rapport d’expertise judiciaire, ce qui excède selon lui les inconvénients normaux du voisinage, et ce nonobstant le respect des règles d’urbanisme et le contexte d’un milieu urbain dense.

Mme [X] réplique que le chantier, ayant duré 36 mois, ne peut être considéré comme un trouble anormal mais constitue un désagrément normal rencontré par les habitants de zones densément urbanisées, ce qu’a retenu l’expert, relevant par ailleurs que le chantier s’est déroulé dans le respect des règles d’urbanisme et sans désordres. Elle soutient que la perte d’une vue dégagée ne constitue pas un trouble anormal alors que la terrasse ne bénéficiait d’aucune intimité avant la construction de la maison adjacente puisque des immeubles en face et à l’arrière du bien ont des vues sur la terrasse et que nul n’a de droit à une vue pérenne en zone urbaine. Elle ajoute que l’apposition d’une séparation acoustique entre les terrasses permettra de supprimer les éventuelles nuisances sonores résultant de la proximité des terrasses.

Sur ce, selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance de référé du 6 mars 2020, du pré-rapport d’expertise de Mme [M], du rapport d’expertise de M.[P] et des comptes-rendus de chantier produits par la défenderesse que les travaux de démolition ont débuté en juillet 2020 et étaient presque achevés en un mois. La construction ultérieure du nouveau bâtiment était ensuite achevée lors du dépôt du rapport d’expertise de M. [P] en avril 2023.

Il s’est ainsi écoulé 23 mois entre le début des travaux en juillet 2020 jusqu’à la vente de la maison de M. [Q] le 23 mai 2022.

S’agissant en premier lieu des opérations de démolition et reconstruction en elles-mêmes, l’expert a estimé que « ce chantier, comme celui d’ailleurs situé au n°8 de la rue, ne peut être considéré comme un événement anormal, mais fait partie des péripéties rencontrées par les habitants de zones densément urbanisées » (page 33 du rapport d’expertise).

M. [Q] n’allègue d’aucune nuisance particulière liée au chantier, tels le bruit, la poussière ou encore le passage d’engins, couramment invoqués en la matière, mais concentre ses griefs sur la durée du chantier.

Il n’apporte cependant aucun élément de comparaison justifiant du caractère prétendument anormalement long de la durée de ce chantier alors que celui-ci s’est déroulé dans un milieu urbain dense, avec une phase de démolition et une phase de construction d’ampleur, même pour une maison individuelle, et ce durant une période marquée par la pandémie de Covid 19.

Pourtant, à la même période d’autres travaux de démolition d’immeuble ont eu lieu au n°8 de la même rue, mais aucun élément quant à la durée de ce deuxième chantier n’est soumis aux débats. L’expert mentionne seulement que lors de sa visite du 17 septembre 2021, il a constaté un immeuble en construction face à la parcelle de Mme [X] de l’autre côté de la rue (page 33). Cet immeuble n’était pas achevé d’après les photographies du rapport d’expertise (pages 34 et 35).

S’agissant de l’incidence de ces deux chantiers proches, l’expert a indiqué dans son rapport (page 51) que « la présence de deux chantiers de construction au sein de la [Adresse 4], dont l’un est adjacent à la maison de M. [Q], constituent un frein indubitable dans le cadre d’une vente et un facteur de décote temporaire de la valeur ».

Les courriers de l’agence Vercken investissement du 6 janvier 2020 s’inquiétant de l’incidence du projet de Mme [X] sur la vente du bien de M. [Q] et du président de l’agence Prestige immobilier Lamarck du 5 février 2020 certifiant que ce projet aura « des conséquences négatives sur les conditions de la vente ainsi qu’un préjudice certain sur le prix de vente actuel », ne suffisent néanmoins pas à établir un lien de causalité certain entre le chantier de la maison de Mme [X] et le délai de vente de la maison de M.[Q], ce d’autant que les opérations de démolition et reconstruction n'avaient pas débuté lors de la rédaction de ces courriers et que la maison de M. [Q] était déjà en vente depuis plus d’un an lors du démarrage des travaux.

Ultérieurement, dans un courriel du 26 janvier 2021, l’agence Vercken Investissements indique que malgré la situation sanitaire, les biens, en particulier avec des espaces extérieurs, continuent de se vendre, et que « les personnes qui ont visité la maison ou celles qui ont annulé leur rendez-vous après être passées dans la rue s’inquiètent toutes de la durée et de la pénibilité des travaux de construction de l’immeuble voisin » et propose en conséquence une nouvelle baisse du prix de vente. Le nombre de visites et de potentiels acquéreurs s’étant rétractés pour ce motif n’est cependant pas indiqué par l’agent immobilier et aucune autre pièce ne vient étayer ces affirmations. En outre, l’expert judiciaire a estimé d’après son analyse du marché que le prix de vente était à l’origine trop élevé et avait empêché la vente rapide de la maison (pages 57 et 75 du rapport).

De plus, aucune pièce ne permet d’isoler les potentielles conséquences sur le délai de vente du chantier adjacent à la maison de M.[Q] par rapport à celui situé en face de la parcelle de Mme [X]. Ainsi, en réponse à un dire du conseil de M. [Q] du 16 janvier 2023, l’expert a indiqué « La présence d’un autre important chantier de démolition reconstruction de l’autre côté de la rue, à proximité de la maison du demandeur, constitue également une source de nuisances qu’il convient de prendre en compte » (page 74 du rapport).
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D’ailleurs, au stade des préjudices, l’expert a, dans son estimation de la perte de valeur vénale et locative, appliqué un abattement spécifique d’1% lié au chantier sis [Adresse 5] alors que l’abattement résultant du chantier de Mme [X] était fixé à 2%.

Pour l’ensemble de ces motifs, le caractère anormal du trouble lié au chantier au [Adresse 2] n’est donc pas établi.

S’agissant en second lieu de la nouvelle construction édifiée, aucune perte d’intimité visuelle n’est caractérisée par le demandeur alors que, comme le relève la défenderesse, la terrasse souffrait déjà avant les travaux d’un « vis-à-vis proche et important depuis les deux derniers étages des bâtiments sis [Adresse 6], mais également depuis l’immeuble sis [Adresse 7] » selon les termes de l’expert (page 46 du rapport).

La construction entraîne en revanche indéniablement de potentielles nuisances sonores, par la proximité nouvelle du toit-terrasse de Mme [X] avec la terrasse de la maison voisine, ainsi qu’une réduction de la vue, auparavant plus dégagée dans cette direction, de la terrasse du [Adresse 3].

Le rapport d’expertise indique ainsi que la situation de la terrasse « à quelques dizaines de centimètres de celle de M. [Q], va occasionner une perte totale d’intimité sonore, les conversations des occupants des terrasses devenant parfaitement audibles, notamment en soirée lorsque le bruit de fond de la ville s’estompe. Sauf à ce que la séparation entre les deux terrasses bénéficie d’un traitement acoustique, la terrasse de M. [Q] souffrira d’une perte totale d’intimité sonore. » (page 46 du rapport).

Concernant la vue, l’expert relève par ailleurs que « l’édification de la construction de Mme [X] et l’installation d’un brise vue rendu nécessaire pour garantir une certaine intimité visuelle va complètement obturer la vue côté nord – nord est. Cette vue, limitée au périmètre délimité par les immeubles édifiés le long de la [Adresse 4], permet toutefois, à la terrasse de M. [Q], de bénéficier d’une certaine perspective.
Il convient de noter que l’étroitesse de la [Adresse 4], alliée à la hauteur des bâtiments édifiés face à la maison de M. [Q], ne permet aucune vue dégagée.
Il en est de même sur le pan de la terrasse, côté Sud-Ouest, occupé par le pignon aveugle de l’immeuble sis [Adresse 8].
La construction de Mme [X] et la pose d’un brise vue vont donc restreindre la vue depuis la terrasse, uniquement aux immeubles situés côté pair de la [Adresse 4], la terrasse de M. [Q] se trouvant alors «encastrée » entre les deux immeubles adjacents. » (page 44 du rapport).

Cela étant, ces troubles ne présentent pas de caractère anormal alors que, dans un environnement urbain dense comme c’est le cas dans [Localité 1], nul n’a le droit à l’immutabilité de ses avantages, y compris une vue relativement dégagée d’un côté de sa terrasse et une certaine tranquillité sonore sur cette terrasse. En particulier, l’expert a relevé que la situation en « dent creuse » de l’ancienne maison du [Adresse 2] devait entraîner, « dans un contexte d’urbanisation dense », « à court ou long terme une opération de surélévation ou de démolition reconstruction » (page 33 du rapport), étant précisé que le PLU autorisait l’exhaussement réalisé et que les travaux ont été correctement réalisés, sans malfaçons ou désordres.

En l’absence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, les demandes indemnitaires de M. [Q] seront donc rejetées.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [X]

Mme [X] soutient que la procédure introduite par M.[Q] est abusive et motivée uniquement par la recherche d’un gain financier alors qu’il avait déjà vendu sa maison lors de l’introduction de l’instance et que sa demande était manifestement infondée. Elle fait état d’un préjudice moral et d’un préjudice financier lié aux frais de géomètre exposés pour justifier de l’absence de perte d’ensoleillement.

M. [Q] oppose qu’il a seulement exercé son droit d’agir en justice à la suite du rapport d’expertise judiciaire reconnaissant notamment une perte de valeur vénale de son bien.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus, susceptible d’ouvrir un droit à réparation, que dans le cas où il est exercé de mauvaise foi, avec une intention de nuire.

En l’espèce, le seul rejet des prétentions du demandeur ne suffit pas à établir un abus de son droit d’agir que la défenderesse ne démontre aucunement. En effet, M. [Q] a pu légitimement, comme il l’invoque, agir en justice à la suite du rapport d’expertise de M.[P], lequel, s’il a laissé au tribunal le soin d’apprécier le caractère anormal ou non du trouble invoqué, a néanmoins détaillé l’existence d’une perte de valeur vénale et locative du bien dont M. [Q] était propriétaire.

La demande indemnitaire de Mme [X] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [Q], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire conformément à l’article 695 4° du code de procédure civile.

M. [Q], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes de M. [S] [Q] ;

REJETTE la demande indemnitaire de Mme [U] [X] ;

CONDAMNE M. [S] [Q] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [S] [Q] à payer à Mme [U] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juin 2026.

La Greffière Pour la Présidente empêchée
Madame C. BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente