TJ 78646, 17 avr. 2026, RG 25/02113

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 17 AVRIL 2026

N° RG 25/02113 - N° Portalis DB22-W-B7J-S36H

DEMANDERESSE :

La SAS GRENKE LOCATION, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg sous le n°428 616 734 représentée par M [M] [R] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que Président,
représentée par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC de l’Immeuble dénommée [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice NEXITY AGENCE [Adresse 4] RCS [Localité 1] 487530099,
défaillant

ACTE INITIAL du 31 Mars 2025 reçu au greffe le 11 Avril 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 13 Janvier 2026, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2026, prorogé au 17 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mars 2025, la société GRENKE LOCATION a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à SAINT NOM LA BRETECHE (78) (ci-après le « SDC [Adresse 2] »), représenté par son syndic, la société NEXITY, devant ce tribunal et demande de :
« Vu l’article 1103,1104 du code civil et 700 du code de procédure civile,
- Dire la demande de l’exposante recevable et bien fondée,
Y faisant droit
- Condamner le défendeur à payer à l’exposante la somme principale de 16 410,68 euros au titre du contrat de location de matériel, étant observé que les paiements sont interrompus,
- Condamner le même au paiement des intérêts au taux légal sur la sommé de 16 410,68 euros à compter de la présente assignation,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner le même à payer à l’exposante la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Vu les dispositions de l’article L.131-1 du code de procédure civile condamner le défendeur à restituer à l’exposante le matériel objet du contrat de location sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir,
- Condamner le même aux dépens et à payer à l’exposante la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que par acte sous seing privé du 10 juin 2022 le SDC [Adresse 2] a conclu un contrat de location de longue durée sans option d'achat portant sur un système de vidéosurveillance fourni par la société VEDIS, pour une durée de 63 mois, moyennant le versement de loyers mensuels de 267 euros H.T. payables trimestriellement.

Elle expose que le matériel a été livré et installé le 27 juin 2022 et que le versement des loyers a cessé à compter du mois d’octobre 2023.

La société GRENKE LOCATION explique avoir vainement mis en demeure le locataire au mois d’octobre 2023 et qu’en application des stipulations des articles 9 et 10 du contrat de location elle a résilié le contrat le 18 octobre 2023 et demandé la restitution du matériel.

Elle se prévaut d’une créance de 1 922,40 euros au titre des échéances impayées, 12 015 euros H.T. soit 14 418 euros T.T.C. au titre des loyers à échoir et 30,28 euros au titre des intérêts, soit la somme de 16 410,68 euros. Elle demande en application de l’article 12 du contrat la restitution du matériel objet du contrat sous astreinte de 20 euros à compter de la notification du jugement à intervenir et de condamner le débiteur à lui verser la somme de 1 500 euros compte tenu de sa résistance abusive sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil.

Le SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY, cité à personne morale, n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse, qui constitue ses seules écritures, pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 13 janvier 2026 et mise en délibéré au 20 mars 2026, prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est produit par la société GRENKE LOCATION une assignation par acte de commissaire de justice du SDC [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice « LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES » du 9 avril 2025. Toutefois, la copie de cet acte n’ayant pas fait l’objet d’une remise au greffe conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas saisi par cet acte.

Il est en outre rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La partie défenderesse, ni représentée ni comparante, ayant été citée à personne, il est statué par jugement réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du contrat de location :

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1226 du même code précise que « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution. »

Par ailleurs, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, l'article 9 des conditions générales du contrat de location n° 083-057152 signé le 10 juin 2022 par le SDC [Adresse 2], intitulé « résiliation anticipée », stipule que « le bailleur peut résilier le contrat à effet immédiat par courrier recommandé adressé au locataire en cas de retard de paiement de 3 loyers mensuels consécutifs ou non, ou d'un loyer trimestriel ».

L'article 10 desdites conditions générales intitulé « conséquence d'une terminaison anticipée du Contrat pour tous motifs : résiliation, résolution ou prononcé de caducité » stipule que « le locataire sera tenu de payer au bailleur le prix du contrat, c'est-à-dire les loyers échus impayés et les loyers à échoir jusqu'au terme prévu du contrat pour la période contractuelle en cours, et à titre de compensation du préjudice subi, les intérêts de retard de paiement éventuels restant dus ainsi qu'une somme égale à 10 % du montant des loyers à échoir pour la période contractuelle en cours ».

Il est stipulé à l’article 2 des conditions générales intitulé « début de la location-terme de la location » « 2.1. La période initiale de location prend effet le 1er jour du trimestre civil ou du mois suivant la délivrance du produit ». Le matériel ayant été livré le 27 juin 2022, le contrat de location a pris effet le 1er juillet 2022.

La société GRENKE LOCATION produit aux débats :
- le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2022 autorisant la l’installation du système de vidéosurveillance dans la copropriété par la société VEDIS,
- la confirmation de livraison de la société VEDIS du 27 juin 2022,
- le contrat de location signé le 10 juin 2022,
- la lettre recommandée avec avis de réception mettant en demeure le locataire de régler la somme de 1 018,68 euros pour le 2 octobre 2023, adressée le 12 septembre 2023 et revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »,
- la lettre recommandée avec avis de réception informant le locataire de la résiliation anticipée du contrat adressée le 18 octobre 2023 et revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Il n’est par produit d’échéancier par la société GRENKE LOCATION ni de facture d’achat du matériel auprès de la société VEDIS.

Il ressort de ces pièces que le SDC [Adresse 2] était débiteur de la somme de 1 018,68 euros au titre du contrat de location le 12 septembre 2023 et que la société GRENKE LOCATION était bien fondée à mettre en demeure le locataire de régler sa dette.

Si les lettres recommandées avec avis de réception des 2 et 18 octobre 2023 sont revenues avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », le tribunal relève que l’adresse du syndic figurant sur ces courriers est celle figurant sur l’en-tête du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2022 et sur la confirmation de livraison du 27 juin 2022. Il appartenait en conséquence au SDC [Adresse 2], s’il avait changé de syndic, ou à la société NEXITY, si elle avait changé d’adresse, de le faire savoir à la société GRENKE LOCATION en cours d’exécution du contrat.

Il est expressément stipulé au contrat de location que le locataire doit s’acquitter de la somme mensuelle de 267 euros H.T. pendant une durée de 63 mois. Au vu de la mise en demeure adressée le 12 septembre 2023, le SDC [Adresse 2] a cessé de régler les échéances à compter du 3 juillet 2023, soit la somme de 1 922,40 euros et la société GRENKE LOCATION était bien fondée à prononcer la résiliation du contrat le 18 octobre 2023.

S'agissant de l'indemnité de résiliation constituée les loyers à échoir jusqu'au terme prévu du contrat et de la majoration de 10%, lesdites stipulations constituent, à l'évidence, une clause pénale susceptible de modération si elle se trouve manifestement excessive au regard du préjudice subi par le bailleur.

La société GRENKE LOCATION est une société de location financière qui s'acquitte de la totalité du prix d'acquisition du matériel lors de la conclusion du contrat, en mobilisant un capital qui a vocation à s'amortir sur la durée contractuelle.

La résiliation prématurée du contrat de location lui occasionne ainsi un préjudice financier certain consistant en la perte du bénéfice escompté du contrat de location financière, du prix de vente dont elle s'est acquittée et du montant total des loyers qu'elle aurait dû percevoir.

Toutefois, la société GRENKE LOCATION ne produit pas la facture de la société VEDIS qui a fourni et installé le matériel, de sorte qu’il n’est pas possible au tribunal de déterminer le préjudice financier du bailleur constitué de la perte du bénéfice financier et par le prix de vente du matériel dont elle s’est acquittée.

En outre, le SDC [Adresse 2] a payé les loyers pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2023.

En conséquence, l'indemnité de résiliation, ainsi que la clause de majoration, apparaissent manifestement excessives.

Le SDC [Adresse 2] sera donc condamné à payer à la société GRENKE LOCATION la somme de 1 922,40 euros au titre des loyers impayés à la résiliation du contrat de location et la demande de la société GRENKE LOCATION sera rejetée au titre de l'indemnité de résiliation et de la majoration de 10%.

Il y a lieu de condamner le SDC [Adresse 2] au paiement des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le 31 mars 2025, dans les termes de la demande.

L'article 1343-2 du code civil dispose les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation est de droit dès lors que les seules conditions posées par ce texte sont réunies, à savoir une demande judiciairement formée et des intérêts dus pour au moins une année entière.

Par conséquent, il y a lieu, en l’espèce, d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes du dispositif qui suivra.

Sur la restitution du matériel

En l’espèce, la société GRENKE LOCATION demande la restitution du « matériel loué ».

L'article 11 des conditions générales stipule que le matériel doit être restitué au terme du contrat.
Or, il ressort de la confirmation de livraison du 27 juin 2022, signée par la société VEDIS, comme du contrat de location signé le 10 juin 2022 par le SDC [Adresse 2] que le matériel consiste en « un système de vidéosurveillance » sans plus de précision.

En conséquence et à défaut d’identification du matériel, lequel n’est visé que par les termes génériques « système de vidéosurveillance » dans les pièces produites au débat et en l’absence de facture dudit matériel par la société VEDIS à la société GRENKE LOCATION le décrivant précisément, il ne peut être fait droit à la demande de restitution.

La demande d’astreinte est en conséquence également rejetée.

Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, la société GRENKE LOCATION demande que le SDC [Adresse 2] soit condamné à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Or, la société GRENKE LOCATION ne justifie pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct de celui qui ne serait pas réparé par l’allocation d’intérêts au taux légal.

La demande de la société GRENKE LOCATION sera en conséquence rejetée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le SDC [Adresse 2] succombant à l'instance, il sera condamné au paiement des dépens.

Le SDC [Adresse 2] sera condamné à payer à la société GRENKE LOCATION la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS