TJ 78646, 23 juin 2026, RG 26/00384

MINUTE N°

N° RG 26/00384 - N° Portalis DB22-W-B7K-T4KS
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]

C/

Monsieur [R] [I]
Madame [P] [S] épouse [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 4], 78160 MARLY LE ROI, représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 5], 78160 MARLY LE ROI, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, représentée par Maître Mélanie EVAIN, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Amélie COISNE, avocat au barreau de PARIS
d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 6] USA, non-comparant, ni représenté

Madame [P] [S] épouse [I], demeurant à la dernière adresse connue, [Adresse 7], non-comparante, ni représentée

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Raphaël BARTLOMÉ, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Thomas BOUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Président : Raphaël BARTLOMÉ, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Mélanie EVAIN

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [R] [I]
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I] sont propriétaires du lot n°6134 au sein de l’immeuble de la [Adresse 1] sis [Adresse 8] à [Localité 2] soumis au régime de la copropriété.
Faisant grief à Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 8] à Marly-le-Roi (78160) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, a, par actes extrajudiciaires en date des 17 février 2026 et 24 mars 2026, fait assigner Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de les voir condamnés solidairement ou à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes, sous bénéfice de l'exécution provisoire :
3 790,98 euros au titre des arriérés de charges selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, majorés des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,1 596,05 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir un défaut persistant de règlement des charges de copropriété par Monsieur et Madame [I] depuis le 1er janvier 2022. Par ailleurs, le demandeur précise que les défendeurs ont déjà fait l'objet de deux condamnations par le tribunal de céans pour des faits identiques, suivant jugements rendus les 5 juin 2012 et 5 juillet 2022.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mai 2026.
À cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu l'intégralité des prétentions figurant dans son acte introductif d'instance.
Monsieur et Madame [I] ont été assignés par actes du 24 mars 2026 établis selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant préalablement tenté une signification internationale le 17 février 2026. Le demandeur justifie à cet égard de deux attestations délivrées par l'autorité compétente des États-Unis en date du 18 mars 2026, lesquelles certifient que les défendeurs n’ont pu être atteints à l'adresse indiquée.
Le présent jugement sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l'article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours.

Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
En l'espèce, l'action en recouvrement de créance dispense le syndic d'autorisation préalable.
Par ailleurs, la procédure de signification internationale vers les États-Unis du 17 février 2026 s’étant révélée infructueuse, le procès-verbal de recherches dressé le 24 mars 2026 selon l'article 659 du code de procédure civile est régulier.
En conséquence, l'action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur et Madame [I] pour le lot n°6134,- une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 17 novembre 2023 pour un montant de 3218,59 euros, dont 54 euros de frais de mise en demeure,
une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du 9 février 2024 pour un montant de 3603,95 euros, dont 54 euros de frais de mise en demeure,un courrier de relance adressé par le syndic aux défendeurs en date du 28 février 2024, un relevé de compte sur la période courant du 22 novembre 2022 au 1er octobre 2025 pour un solde débiteur de 3790,98 euros,divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2022 au 31 decembre 2025,les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 16 avril 2021, 27 janvier 2022, 20 avril 2023, 27 mars 2024, 9 avril 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2020,2021,2022,2023,2024 voté les budgets prévisionnels des exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025, 2025-2026 et voté la réalisation de divers travaux,une attestation de non recours à l’encontre des assemblées générales ordinaires des 20 juin 2024 et 29 avril 2025,le contrat de syndic conclu le 9 avril 2025, prenant effet le 1er juillet 2025 et prenant fin le 30 juin 2026,des factures de frais de syndic et d’honoraires d’avocat,le règlement de copropriété la [Adresse 1] sis [Adresse 8] à [Localité 2], stipulant en son article 43 une clause de solidarité entre les membres d'une indivision ;
Nonobstant l'imprécision des dates portées sur l’attestation de non-recours, la créance est suffisamment établie par les procès-verbaux d'assemblées générales et les budgets prévisionnels produits.
Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 3790,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, appels de fonds pour charges courantes et travaux du premier trimestre 2025 inclus.

Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3790,98 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, appels de fonds pour charges courantes et travaux du premier trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts
En application de l'article 1231-6 du code civil, les dettes d'argent produisent intérêt au taux légal à compter de la sommation de payer ou de l'acte valant mise en demeure.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l'application d’intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Il convient donc de fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur la somme principale de 3 790,98 euros à la date du 24 mars 2026, date de la signification de l'acte introductif d'instance.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.
Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [I] au paiement de la somme de 1596,05 euros au titre des frais de recouvrement.
Toutefois, l'examen des pièces produites appelle les observations suivantes :
S'agissant de la mise en demeure du 22 octobre 2021 (72 euros) : la demande sera rejetée en l'absence de production de ladite mise en demeure et du contrat de syndic en vigueur à cette date, interdisant au tribunal d'en vérifier le bien-fondé contractuel ;S'agissant des mises en demeure du 17 novembre 2023 (54 euros) et 9 février 2024 (54 euros) la demande sera rejetée en l'absence de production du contrat de syndic en vigueur à cette date, interdisant au tribunal d'en vérifier le bien-fondé contractuel ;S’agissant du courrier de relance du 13 décembre 2023 (44 euros), la demande sera rejetée en l'absence de production dudit courrier ainsi que du contrat de syndic en vigueur à cette date, interdisant au tribunal d'en vérifier le bien-fondé contractuel ;S’agissant du courrier de relance du 28 février 2024 (44 euros), la demande sera rejetée en l'absence de production du contrat de syndic en vigueur à cette date, interdisant au tribunal d'en vérifier le bien-fondé contractuel ;S’agissant des intérêts de retard (15,37 euros et 14,68 euros) : le syndicat des copropriétaires ne peut valablement solliciter le paiement d'intérêts de retard au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers ne constituant pas des frais de recouvrement mais une indemnisation forfaitaire du retard qui sera examinée par ailleurs au titre des intérêts légaux ; la demande sera donc rejetée.S'agissant des frais de “constitution dossier avocat” et de “suivi dossier avocat” (300 euros, 410 euros, 169 euros et 169 euros) et de « transmission à l'auxiliaire de justice » (250 euros) : ces prestations ne constituent pas des frais nécessaires au sens de la loi précitée, mais relèvent des diligences normales de gestion du syndic incombant à la collectivité des copropriétaires, sauf à être éventuellement prises en compte au titre des frais irrépétibles ;En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande au titre des dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur et Madame [I] ont déjà fait l'objet de deux condamnations par le tribunal de céans pour des impayés de charges de copropriété, suivant jugements rendus les 5 juin 2012 et 5 juillet 2022.
Dès lors, en s'abstenant de nouveau de régler l'intégralité de leurs charges, alors qu'ils ont été suffisamment éclairés par les précédentes décisions de justice, les défendeurs font preuve d'une mauvaise foi caractérisée. Ce défaut de paiement persistant depuis le 1er janvier 2022 occasionne un préjudice certain au syndicat des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances de fonds pour compenser la carence des consorts [I].
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré significatif, les défendeurs perturbent le bon fonctionnement de la copropriété, laquelle ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement régulier des sommes appelées.
Il y a lieu, en conséquence, de condamner solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [R] [I] et Madame [P] [I] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS