TJ 83050, 24 juin 2026, RG 25/07472

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/07472 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K33U

MINUTE n° : 26/00346

DATE : 24 Juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

Madame [T] [M] veuve [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Cécile BOUVERET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [F], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
représenté par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [L] [Q], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
représentée par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27 Mai 2026 puis a été prorogée au 24 Juin 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Jean-louis BERNARDI
Me Cécile BOUVERET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à
Me Jean-louis BERNARDI
Me Cécile BOUVERET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier délivré le 1er octobre 2025, Madame [M] veuve [B] faisait assigner les consorts [F] et [Q] devant le juge des référés sur le fondement de l’articles 835 du CPC.

Madame [M] exposait leur avoir vendu en viager sa maison d’habitation sise à [Localité 1] par acte notarié en date du 5 septembre 2023 pour un prix de 392 000€, outre une rente viagère d’un montant annuel de 11 724 €.

Il était stipulé que le crédirentier supporterait les charges d’entretien courant et les menues réparations dites locatives conformément au décret numéro 87 – 712 du 26 août 1987. De son côté le débirentier devrait payer les autres travaux et réparations. Le crédirentier devrait avertir le débirentier de la nécessité d’une réparation.

En décembre 2024 la chaudière de la maison était tombée en panne et le plancher chauffant s’était trouvé inutilisable. À la demande de Madame [M], Monsieur [F] avait procédé au remplacement de la chaudière par un appareil d’occasion le 14 janvier 2025 qui s’était avéré défectueux.

Madame [M] avait également prévenu les défendeurs de la présence de fissures affectant la piscine ainsi que la maison et les murs extérieurs. En l’absence de réponse des débirentiers, Madame [M] avait tenté une démarche auprès du conciliateur, en vain.

Après avoir fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 13 juin 2025 et un rapport technique de visite de l’installation du chauffage par la société Energie technique nouvelle en date du 23 juillet 2025, Madame [M] saisissait le juge des référés aux fins de condamnation des défendeurs :
à procéder sans délai au remplacement ou à la réparation de la chaudière sous astreinte de 100 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenirà lui verser une provision de 2000 € sur son préjudice de jouissanceà lui verser la somme de 128,90 € en remboursement des radiateurs électriques qu’elle avait dû acquérirà procéder aux travaux de réfection relatif aux fissures des murs intérieurs et extérieurs de la maison ainsi que celles de la piscine pouvant affecter la solidité des ouvrages ou les rendre inutilisables sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification de la décision à intervenirà lui fournir un devis de réparation des dégradations causées par les fissures constatées par huissier le 13 juin 2025 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 2 mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenirà lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPCet à régler les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 5 juin 2024.
Par conclusions en réplique notifiée le 17 février 2026 communiquées par voie électronique le 24 mars 2026, elle persistait dans l’intégralité de ses prétentions.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, les consorts [F] et [Q] soutenaient que des contestations sérieuses s’opposaient à la compétence du juge des référés.
Au visa des articles 605 et 606 du Code civil, ils excluaient que les grosses réparations à la charge du débirentier concernent le système de chauffage qui n’était qu’un élément d’équipement.
Monsieur [F] avait procédé au remplacement de la chaudière dans un souci de bonnes relations, mais la charge de l’entretien revenait à Madame [M], conformément aux articles R224 – 41 – 4 et suivants du code de l’environnement et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Les pièces produites par la demanderesse indiquaient au contraire une absence d’entretien.
Quant aux fissures apparues à la suite d’un épisode de sécheresse, il appartenait à Madame [M] d’effectuer une déclaration de sinistre et d’aviser les acquéreurs. Aucun préjudice objectif n’était caractérisé de ce fait.
Les défendeurs observaient qu’il pourrait s’agir d’un vice caché. En toute hypothèse ils ne pouvaient être condamnés pour des fissures qui n’avaient pas fait l’objet d’un constat contradictoire.
Sur les demandes indemnitaires, l’acte de vente stipulait que le crédirentier ne pourrait pas demander d’indemnité si les travaux lui causaient une privation de jouissance et quelle que soit leur durée, d’autant plus que Madame [M] ne démontrait pas l’existence et la nature des travaux qui leur incomberaient.
Les défendeurs demandaient la condamnation de Madame [M] à leur verser la somme de 3000€ en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives à la chaudière :
Mme [M] produit une lettre de l’entreprise Energies techniques nouvelles en date du 14 mars 2026 constatant que la chaudière installée par M. [W] était ancienne et inadaptée au local. Elle était trop complexe pour la propriétaire. L’entreprise avait refusé de reprendre la conformité et l’assistance de cet équipement.
L’agent de service à la personne assistant Madame [M] témoignait des difficultés de Monsieur [F] lui-même à mettre en route cet équipement en décembre 2024 - janvier 2025.
Le vendeur crédirentier a 1'obligation de supporter les charges usufructuaires, c'est-à-dire les contributions et charges courantes tels que l'entretien du jardin, de la chaudière, de la plomberie, le ravalement de façade, la pose de store, le remplacement de volets, entre autres, alors que 1'acquéreur débirentier supporte les frais inhérents aux « grosses réparations », à savoir ceux des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, le remplacement des divers éléments de la charpente et la réfection de la toiture (Cf. CA [Localité 2], 1re et 5e chambres réunies, 25 Avril 2019 – n° 17/15242).
Dans la mesure où de jurisprudence constante le remplacement d’une chaudière ou son entretien ne relève pas des grosses réparations visées par les articles précités du Code civil, et où il n’incombait pas aux débirentiers de procéder au remplacement de la chaudière ni à son entretien, il ne peut leur être reproché d’avoir installé une chaudière inadéquate.
Par conséquent les demandes relatives au remplacement ou à la réparation de la chaudière, au préjudice de jouissance résultant de l’absence de chauffage et au remboursement des radiateurs électriques souffrent de contestations sérieuses et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.
Sur les demandes relatives aux désordres affectant les murs intérieurs et extérieurs de la maison et la piscine :
Madame [M] produit un constat d’huissier non contradictoire permettant de constater la présence de fissures sur les murs et la piscine. Néanmoins aucune pièce n’est versée aux débats sur l’origine de ces désordres. Il n’est donc pas établi que les réparations de ces fissures relèveraient des grosses réparations à la charge du débirentier. Par conséquent les demandes souffrent de contestations sérieuses et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés.

Sur les demandes accessoires :
Madame [M], partie perdante, conservera la charge des dépens de l’instance. Compte tenu des circonstances de l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS