TJ 83050, 24 juin 2026, RG 26/00315

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/00315 - N° Portalis DB3D-W-B7K-K7NQ

MINUTE n° : 26/00363

DATE : 24 Juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA CASCADELLE représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA GRAND BLEU,, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

E.U.R.L. NOUVELLE GESTION DU GOLFE N.G.G. exerçant sous l’enseigne BUSQUET IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27 Mai 2026 puis a été prorogée le 24 Juin 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie certifiée conforme à
Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
Me Denis NABERES

2 copies service des expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Emmanuelle BRICE-TREHIN
Me Denis NABERES

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] faisait assigner l’EURL Nouvelle Gestion du Golfe devant le juge des référés sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 18,18 – 2,55 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires exposait que le cabinet Foncia Grand Bleu était l’actuel syndic de la copropriété désigné par délibération de l’assemblée générale en date du 12 octobre 2020. Son mandat avait été renouvelé depuis à deux reprises.

Auparavant la copropriété était administrée par le cabinet NGG. Lors de la prise de fonction du cabinet Foncia son prédécesseur lui avait fait parvenir certains documents comptables dont le grand livre pour la période commençant à courir le 1er avril 2020. Sur ce grand livre figurait un compte à terme livret A présentant un solde de 69 185,13 €.

Néanmoins ni les fonds ni les documents n’avaient été remis au cabinet Foncia. Celui-ci avait obtenu par ordonnance de référé du 7 février 2024 confirmée en appel le 28 novembre 2024 la condamnation du cabinet NGG à lui communiquer ces informations : coordonnées bancaires sous la référence du compte 00 250 501 50 10.

En exécution de cette condamnation la société NGG avait transmis un courrier en date du 21 octobre 2019 sur lequel figuraient le nom de la banque et les références du compte. Toutefois ces informations ne permettaient pas au syndicat de comprendre le devenir des fonds mentionnés encore en 2020. Ceux-ci n’avaient pas été portés au crédit du compte courant. L’annexe 1 des comptes arrêtés au 31 mars 2020 démontrait que le livret A n’avait pas été clôturé et que la somme de 78 750 euros était bien déposée sur ce compte le 1er avril 2020.

Cette transmission du courrier du 21 octobre 2019 avait été effectuée le 23 décembre 2024. Ce n’était donc qu’à compter de cette date que le syndicat avait pu prendre connaissance des incohérences entre le grand livre comptable et la prétendue clôture du livret A en 2019.

Le syndicat des copropriétaires sollicitait du juge des référés :
* qu’il ordonne à la société NGG sous astreinte de 500 € par jour de retard suivant l’expiration du délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir de :
• communiquer au syndic en exercice l’intégralité des relevés bancaires du livret a numéro 394 822 54 001V ouvert auprès du LCL [Localité 1] ainsi que l’état détaillé des comptes du syndicat des copropriétaires en application de l’article 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965
• transférer entre les mains du syndic en exercice le solde du livret A mentionné dans le grand livre tel qu’il existait à la date de cessation de son mandat à hauteur de la somme de 69 185,13 €

*qu’il autorise en cas de carence de l’ancien syndic dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance le syndic en exercice est qualité à se faire remettre directement auprès de l’établissement bancaire teneur du compte l’ensemble des relevés et informations bancaires relatif aux comptes du syndicat sur présentation de l’ordonnance à intervenir sans que puisse lui être opposé le secret bancaire

*qu’il ordonne une expertise judiciaire, l’expert ayant pour mission :
– de prendre connaissance de l’ensemble des documents comptables, de reconstituer les flux financiers entre les comptes bancaires du syndicat et ceux de l’ancien syndic et déterminer le montant des fonds appartenant au syndicat qui aurait pu être transféré au nouveau syndic à la date de cessation du mandat
– dire si l’ancien syndic a respecté les obligations mises à sa charge par les textes et chiffrer le montant des sommes restant dû au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Par conclusions récapitulatives et en réplique n° 2 notifiées par voie électronique le 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires persistait dans l’intégralité de ses demandes.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée par arrêt du 28 novembre 2024 de la cour d’appel, le concluant observait que l’objet tranché ne portait que sur la communication des coordonnées bancaires du livret A et non sur le devenir des sommes inscrites sur ce compte ni sur l’exactitude de la comptabilité de fin de mandat.

En réponse au moyen tiré de l’absence de circonstances nouvelles de nature à permettre la modification ou la rétractation de l’ordonnance de référé du 7 février 2024 et de l’arrêt précité de la cour d’appel, le syndicat des copropriétaires observait qu’avant la communication de la lettre du 21 octobre 2019, il ignorait la réalité de la dénonciation prétendument intervenue le 21 octobre 2019 et surtout la contradiction entre cette dénonciation et la poursuite des mouvements sur le livret au-delà d’avril 2020, ainsi que l’absence de crédit correspondant sur le compte courant lors de la passation du mandat.

Les nouvelles pièces versées aux débats par la défenderesse mettaient en évidence une incohérence majeure : alors que le livret A était présenté comme clôturé en novembre 2019 avec un solde de 1487,71 €, le grand livre transmis par l’ancien syndic faisait encore apparaître à compter du 1er avril 2020 un compte livret A crédité de 78 750 € puis diminué en novembre 2020 par le prélèvement d’honoraires pour aboutir à un solde de 69 185,13 €.

Au fond la défenderesse soutenait qu’elle ne pouvait que transmettre les éléments en sa possession, la difficulté résultant du silence de la banque. Néanmoins les articles 18 et 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965 imposait au syndic la gestion financière et comptable du syndicat avec tenue d’une comptabilité distincte des fonds établissement de comptes annuels approuvés en assemblée. Tous les éléments devaient être remis au plus tard dans les 2 mois au nouveau syndic.

En l’espèce les carences de l’ancien syndic révélaient un manquement à l’obligation de tenue sincère et complète de la comptabilité du syndicat et à l’obligation de restitution intégrale des fonds et pièces à la fin du mandat.

Le refus de la banque de communiquer les documents en l’absence d’une décision judiciaire ne libérait pas l’ancien syndic de ses propres obligations.

Quant à l’expertise son objet n’était pas un audit général et indéterminé de la gestion mais d’identifier ce qui figure au livret A et le cas échéant sur les autres comptes de type livret.

Par conclusions en défense n° 2 la SARL Nouvelle Gestion du Golfe soutenait en premier lieu sur le fondement de l’article 480 du CPC et de l’article 122 du CPC que les conditions de la fin de non-recevoir tirée l’autorité de la chose jugée étaient réunies.

La contestation née du changement de syndic avait été définitivement tranchée par l’ordonnance de référé du 7 février 2024. L’absence prétendue de communication d’éléments relatifs au livret A et au solde y figurant avait été expressément discutée dans le cadre de la précédente procédure. L’ordonnance de référé avait statué sur la demande de communication des éléments relatifs au livret A et avait été confirmée par la cour d’appel le 28 novembre 2024.

La présente assignation reposait sur le même socle factuel à savoir l’existence du livret et la prétendue rétention d’information. Il s’agissait donc d’une réitération du même différend sous une formulation élargie. Il appartenait au syndicat des copropriétaires de présenter dès la première instance l’ensemble de ses demandes relatives aux éléments litigieux. Le principe de concentration des moyens ne lui permettait pas de remettre en débat une question déjà examinée ni de tenter d’obtenir sous une forme différente ce qu’il n’avait pu obtenir précédemment et qu’il lui incombait de demander en temps utile.

En second lieu, la nouvelle assignation délivrée le 9 janvier 2026 ne reposait sur aucun fait postérieur à l’arrêt du 28 novembre 2024. Aucun élément nouveau n’était invoqué ni circonstances distinctes venant modifier les données du litige. Les éléments invoqués étaient connus du syndicat pouvaient l’être par un examen diligent des pièces comptables déjà transmises.

La demande était donc irrecevable en application de l’article 488 du CPC.

Subsidiairement au fond, le syndicat des copropriétaires n’avait pas accompli les diligences nécessaires auprès de la banque, mais avait laissé ces diligences à son conseil. Celle-ci avait rétorqué qu’en l’absence de fondement légal permettant la levée du secret bancaire elle ne pouvait accéder à sa demande.

La concluante était dépourvue de pouvoir de contrainte à l’égard de la banque et ne pouvait être tenu de pallier son silence ni son inertie.

La pièce produite numéro 12 constituait en réalité un assemblage dépourvu de force probante quant à une discordance comptable ou un défaut de restitution de fonds imputable à la concluante.

La concluante avait expressément demandé la clôture du compte livret A par courrier RAR en date du 21 octobre 2019 et cette demande avait été suivie d’effet. Le solde avait été transféré au crédit du compte courant du syndicat ouvert auprès de la SMC.

En l’absence de précision sur une opération irrégulière, l’expertise sollicitée constituait une recherche d’irrégularités ne répondait pas aux conditions de l’article 145 du CPC.

La concluante sollicitait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non-recevoir tirées de l’autorité de la chose jugée et de la concentration des moyens :

Par ordonnance en date du 7 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a dû statuer sur la demande formée par le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice la SAS Foncia Grand Bleu à l’encontre de l’EURL Nouvelle Gestion du Golfe tendant à la communication sous astreinte des coordonnées bancaires du livret A mentionné dans le grand livre comptable sous la référence précitée, les relevés bancaires dudit livret et au besoin les fonds déposés sur celui-ci avec intérêts de retard depuis la mise en demeure du 17 janvier 2023.

Observant que si la société NGG avait bien procédé à une remise de pièces comptables lors de son désistement, cette remise s’était révélée incomplète car n’y apparaissaient pas les références et coordonnées de la banque détenant le compte livret A, élément visé par l’article 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965, le juge des référés avait condamné la défenderesse à remettre au syndicat des copropriétaires et à son syndic lesdites coordonnés bancaires sous astreinte et rejeté le surplus des demandes.

Statuant sur l’appel interjeté par la défenderesse la cour d’appel d’[Localité 2] par arrêt en date du 28 novembre 2024 observait que l’ancien syndic n’avait pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965, énumérées par l’article 33 du décret du 17 mars 1967.

Dans l’hypothèse où le précédent syndic n’aurait pas transmis les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplaçait dans cette hypothèse sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui avait manqué à ses obligations légales. Dans ce cas l’action se prescrivait par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du Code civil.

Il n’était pas possible de condamner sous astreinte une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit établie avec certitude ou du moins soit vraisemblable.

La cour relevait que le grand livre comptable et le relevé de compte annexé faisaient ressortir que le syndicat des copropriétaires était titulaire d’un compte courant ouvert dans les livres de la banque SMC, ainsi que d’un compte épargne à la date du 30 novembre 2020. Or, si l’ancien syndic avait bien remis à la société Foncia le 8 décembre 2020 les archives de la copropriété, elle n’avait pas communiqué les références de ce compte épargne intitulé à la fois « compte à terme » et « livret A ». La société NGG ne pouvait donc soutenir qu’il n’avait jamais existé. La cour confirmait l’ordonnance de référé en ce qu’elle l’avait condamnée sous astreinte à fournir les coordonnées bancaires et les références du compte.

La cour observait que le compte courant présentait un solde de 35 349,65 € à la date du 30 novembre 2020, ce qui était nettement inférieur au solde de 69 185,13 € mentionné dans le compte d’épargne à la même date.

En revanche, la cour d’appel estimait que la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice financier allégué par suite d’un manquement de l’ancien syndic à ses obligations légales était sérieusement contestable.

Par courrier électronique en date du 23 décembre 2024, le conseil de la société NGG avait adressé au conseil de la copropriété en exécution de ces décisions de justice les coordonnées bancaires du livret A ouvert auprès de la banque LCL [Localité 3] sous le numéro 394 822 54 00V qu’elle disait avoir récemment retrouvées. Il s’agissait d’un pli recommandé adressé à la banque en vue de la clôture du livret, non versé aux débats. Ce document faisait partie de ceux remis par l’ancien comptable de la société licencié pour faute grave.

La société NGG produit un constat de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024 constatant dans quelles conditions l’ancien comptable lui avait remis un volume important de divers documents relatifs à la gestion des copropriétés gérées par la requérante ainsi que des relevés bancaires.

Elle verse aux débats un courrier recommandé en date du 21 octobre 2019 adressé au LCL [Localité 4] lui demandant de clôturer le compte livret A portant le numéro susvisé, accompagné d’un extrait de relevés bancaires de la copropriété [Adresse 3] faisant ressortir un virement du solde de 1487,71 €.

Par courrier recommandé en dates des 13 mars 2025 et 2 juillet 2025, le conseil de la copropriété sollicitait de la banque LCL agence [Localité 5] qu’elle lui indique si le compte avait bien été clôturé, et sur quel compte les fonds déposés sur ce livret avaient bien été remis au syndicat des copropriétaires.

Le service des réquisitions judiciaires de LCL rejetait cette demande au motif qu’elle ne mentionnait pas les textes l’autorisant à lever le secret bancaire par courrier électronique en date du 22 août 2025.

Dès lors il apparaît que l’objet du présent référé porte non plus sur les coordonnées bancaires mais sur les relevés bancaires du compte livret A susvisé ainsi que sur le transfert du solde tel qu’il existait à la date de la cessation du mandat de l’ancien syndic.

Il ne peut être reproché à la partie demanderesse de s’être bornée dans le cadre du précédent litige à demander la condamnation de l’ancien syndic à lui communiquer les coordonnées bancaires dudit compte. Celle-ci pouvait difficilement prévoir qu’après une condamnation confirmée en appel ni l’ancien syndic ni la banque n’iraient au-delà des références du compte.

Dès lors, le principe de l’irrévocabilité de l’ordonnance de référé et de l’arrêt de la cour d’appel ne saurait faire obstacle à l’action du syndicat des copropriétaires et du nouveau syndic tendant à se faire communiquer les relevés bancaires du livret A lui appartenant et à se faire remettre les fonds en constituant le solde.

Ces moyens seront donc écartés.

Sur la demande de communication des relevés bancaires et de l’état détaillé du compte :

Il résulte des précédentes constatations que c’est à bon droit que la partie demanderesse sollicite la condamnation de la société NGG à lui remettre dans le délai d’un mois après la signification de la présente ordonnance l’intégralité des relevés bancaires du livret A ainsi que l’état détaillé des comptes du syndicat des copropriétaires conformément à l’article 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965. Au terme de ce délai une astreinte de 500 € par jour de retard s’appliquera.

En cas de carence de la société NGG, le syndic en exercice sera autorisé à se faire remettre ces documents et toutes informations relatives au compte du syndicat auprès de l’établissement bancaire teneur du compte sur présentation de la présente ordonnance, le secret bancaire ne pouvant être opposé au titulaire du compte.

Sur la demande de transfert entre les mains du syndic en exercice du solde du livret A :

Il n’est pas sérieusement contestable que les sommes qui pourraient être détenues par la société NGG au titre du livret A, après déduction de la rémunération du syndic dans les termes du contrat qui le liait à la copropriété, et des diverses charges, appartiendraient au syndicat des copropriétaires.

Néanmoins le doute subsiste sur le montant à restituer. La demande de condamnation de l’ancien syndic à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 69 185,13 € ne peut donc prospérer.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Ainsi que l’a relevé la cour d’appel l’ancien syndic a à l’évidence manqué à ses obligations légales résultant de l’article 18 – 2 de la loi du 10 juillet 1965 en ne transmettant aucune information bancaire concernant un compte épargne de la copropriété, et il s’est abstenu malgré les décisions de justice de remettre à la copropriété les relevés bancaires afférents à ses comptes et lui permettant de retracer l’historique de ses propres fonds.

Dans ces conditions préalablement à une action au fond en responsabilité à l’encontre de l’ancien syndic, la partie demanderesse justifie d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire permettant notamment de reconstituer les flux entre les comptes bancaires du syndicat et ceux de l’ancien syndic, et de déterminer les fonds revenant à la copropriété.

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sont mis à la charge de la partie défenderesse.

Celle-ci est condamnée à verser à la partie demanderesse la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS