TJ 83050, 24 juin 2026, RG 26/00319

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 26/00319 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LAEA

MINUTE n° : 26/00345

DATE : 24 Juin 2026

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Annabelle GERMAIN-ALAMARTINE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [J], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC - SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de NICE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27 Mai 2026 puis a été prorogée au 24 Juin 2026, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Annabelle GERMAIN-ALAMARTINE
Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC - SOCIÉTÉ D’AVOCATS

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à
Me Annabelle GERMAIN-ALAMARTINE
Maître Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC - SOCIÉTÉ D’AVOCATS

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 avril 2025, la SAS Les [Localité 1] faisait assigner la SARL [J] devant le président du tribunal de commerce de Fréjus tenant l’audience des référés.

La demanderesse exposait que par acte notarié en date du 30 novembre 2023 elle avait acquis de la SARL [J] une parcelle de terrain formant le lot n° 5 du [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 2] pour le prix de 540 000 €.

Il était précisé à l’acte qu’elle devenait propriétaire à compter du jour de la signature de l’acte et qu’elle en aura la jouissance le même jour.
Il était également stipulé que la SARL [J] avait été autorisée à vendre les lots avant d’avoir exécuté les travaux prescrits par le permis d’aménager moyennant une garantie extrinsèque d’achèvement.
Il était encore stipulé qu’elle conférait mandat à la SARL [J] afin que celle-ci puisse passer tous actes d’administration et de disposition portant sur les parties communes qui se révèleraient nécessaires pour satisfaire aux obligations réglementaires, assurer la desserte et le raccordement du lotissement, et convenir de toute servitude active ou passive avec tout utilisateur des voies et réseaux du lotissement.

Le 13 septembre 2024 la SARL [J] avait déposé une déclaration d’achèvement et de conformité auprès des services de la commune. Suivant procès-verbal en date du 23 septembre 2024 la commune avait contesté la conformité des travaux ainsi que la non finition de certains d’entre eux.

Elle avait été mise en demeure par la commune de procéder à la régularisation des travaux non conformes et à l’achèvement du chantier par le dépôt dans le délai de trois mois à compter du 13 septembre 2024 d’une demande de permis de construire modificatif en application de l’article L462 – 2 du code de l’urbanisme.

Cette contestation posait un important préjudice à la concluante qui était dans l’incapacité de démarrer la construction prévue sur le lot acquis en 2023. Elle avait donc mis en demeure la SARL [J] de parfaire l’achèvement des travaux contestés sous peine de devoir actionner la garantie financière d’achèvement.

Il lui était répondu que les travaux avaient été effectués et que rien ne s’opposait à la mise en œuvre du permis de construire de la SAS.

Observant que la défenderesse éludait l’absence de permis modificatif, la demande ayant été déposée le 12 décembre 2024 au moyen d’un dossier incomplet jamais complété dans les délais impartis par la commune soit avant le 9 avril 2025, et qu’il était manifeste que la société [J] usait de procédés dilatoires, la concluante avait réitéré sa demande indiquant que sa parcelle était enclavée et que le défaut de conformité du passage busé lui causait un trouble de jouissance et résultait d’un manquement de la défenderesse à son obligation de délivrance.

Il était répondu par un constat d’huissier en date du 14 mars 2025 tendant à démontrer que le passage était libre et praticable, que l’accès au lot n° 5 était possible depuis la voie principale, que la largeur était de 6,88 m et que rien ne s’opposait au début de la construction.

Néanmoins la concluante entendait construire un bâtiment industriel sur une parcelle vendue dans le cadre d’un lotissement commercial prévoyant la possibilité de passage de supers poids-lourds soit un poids de 44 t. Aucun camion ne pouvait rouler sur le passage livré sans que celui-ci ne s’écroule.

La concluante saisissait donc le président du tribunal de commerce de Fréjus statuant en référé afin de voir ordonner la mise en conformité des travaux sous astreinte de 4000 € par jour de retard, vu l’urgence justifiée par la situation de blocage et l’obligation pour la concluante de payer les échéances du prêt pour la construction du bâtiment industriel et d’honorer le devis convenu avec le bureau de maîtrise d’œuvre.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2025, le président du tribunal de commerce de Fréjus faisait droit à l’exception d’incompétence soulevée par le conseil de la SARL [J] au profit du tribunal judiciaire, au motif que le litige ne portait ni sur un acte de commerce ni sur une relation commerciale entre acteurs économiques mais sur des désordres affectant l’exécution d’opérations immobilières.

Cette procédure était transférée au tribunal de grande instance de Draguignan et enregistrée sous le numéro 25/7544.

Par mention au dossier le juge de la mise en état de la 3e chambre civile transmettait l’affaire au président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé le 12 janvier 2026. Elle était enregistrée sous le numéro 26/319 par le service des référés construction.

Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 17 février 2026, la SAS Les [Localité 1] persistait dans sa demande de mise en conformité des travaux permettant l’accès au lot n° 5 du lotissement sous astreinte de 4000 € par jour de retard.

Vu l’urgence elle sollicitait l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute et même avant enregistrement. Elle demandait la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 3000 € et à régler les dépens.

Elle observait que la défenderesse ne pouvait soutenir que l’instruction du permis modificatif était toujours en cours alors qu’il avait été rejeté par la commune le 17 avril 2025 confirmé par décision en date du 3 novembre 2025, ni réitérer ses propres conclusions du 16 mai 2025 en ce qu’elle avait mandaté un bureau d’études dont l’attestation n’était pas encore transmise.

La concluante contestait toute connexité entre la présente procédure et l’affaire pendante au fond devant le tribunal judiciaire de Draguignan portant sur l’intervention du garant bancaire, le Crédit agricole, en raison de la défaillance de la SARL [J]. Le Crédit agricole avait en effet refusé sa garantie au motif que la SARL [J] n’était pas défaillante.

Par conclusions en défense n° 2 notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, la SARL [J] soutenait que le passage busé ne faisait pas obstacle au passage de camions.

Elle soutenait encore que la demande ne reposait sur aucun fondement juridique.

Une assignation avait été délivrée par la demanderesse devant le tribunal judiciaire au fond aux fins de constater la défaillance de la concluante et de condamner le Crédit agricole à mettre les sommes nécessaires au financement des travaux à disposition conformément à l’attestation de garantie d’achèvement des VRD en date du 17 septembre 2021 annexée à l’acte de vente, outre condamner la concluante et la banque à lui verser la somme de 15 000 € au titre de la résistance abusive.

Ces deux instances présentaient une connexité et un risque de contradiction de décision puisqu’elles visaient le même objectif : la construction d’un nouveau passage busé.

La concluante soutenait encore que le juge des référés était incompétent en l’absence de fondement juridique dans l’assignation, ou sur le fondement de l’article 873 du CPC applicable devant le tribunal de commerce.

Sur le fondement de l’article 834 du CPC, la demande ne pouvait prospérer en présence d’une contestation sérieuse : la demanderesse ne rapportait aucune preuve technique de l’impossibilité d’accès pour des poids-lourds de 44 T.

La concluante en qualité de lotisseur avait conçu le passage pour permettre la desserte des lots par des véhicules utilitaires. Elle n’avait nullement à prévoir un ouvrage surdimensionné pour accueillir des configurations exceptionnelles. De surcroît un passage busé de 2 m intégré dans une voie de 6,88 m ne supportait qu’une fraction du poids de manière temporaire et dynamique.

La concluante soutenait encore que la demanderesse ne démontrait ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite. L’urgence financière n’était pas démontrée par des éléments concrets.

En réalité la demanderesse tentait par une procédure d’urgence d’imposer à la défenderesse une obligation dont ni le droit ni les faits ne justifiaient la mise en œuvre immédiate.

De surcroît le juge des référés ne pouvait ordonner que des mesures provisoires sans préjuger du fond. La demande d’exécution d’une obligation contractuelle ne pouvait se heurter à aucune contestation sérieuse. Le juge des référés ne pouvait apprécier la réalité d’une défaillance contractuelle ni interpréter des stipulations d’un contrat.

À titre subsidiaire, il appartenait à la demanderesse d’agir à l’encontre de la commune de [Localité 2] seule compétente en matière de contrôle de conformité des travaux au regard du permis d’aménager.

À titre infiniment subsidiaire, elle observait qu’une non-conformité au permis d’aménager ne valait ni interdiction d’utiliser l’aménagement ni interdiction d’exploiter le terrain.

La concluante demandait la condamnation de la société Les [Localité 1] à lui verser la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

La demanderesse produit l’acte de vente en date du 30 novembre 2023 par lequel la SARL [J] lui a vendu les parcelles cadastrées D [Cadastre 1] et [Cadastre 2] formant le lot n° 5 du lotissement.

Sous la rubrique « Accès » il était stipulé que l’accès au bien vendu s’effectuait par la voie du lotissement pour accéder au [Adresse 5].
Il était précisé que le permis d’aménager avait autorisé la création d’un lotissement à usage d’activités de cinq lots, bassin de rétention, transformateur Enedis, passage busé, la pose de deux cuves incendie, trois places de stationnement extérieures.

Était mentionné un permis de construire autorisant la construction de bâtiments d’exploitation sur le terrain objet de la vente.

L’acte de vente ne mentionne pas que l’accès au lot n° 5 doive se faire par une voie adaptée au passage de poids-lourds de 44T.

La contestation de la conformité des travaux par la commune porte sur le sous- dimensionnement par rapport au plan de masse en largeur et en hauteur. Il n’est fait état d’aucune prescription relative au passage des poids-lourds de 44T.

Est produite une attestation du représentant de la SARL [J] en date du 30 novembre 2023 relative à l’adaptation de l’ouvrage à l’accès aux véhicules lourds et super lourds.

La défenderesse confirme dans ses écritures qu’elle n’ignorait pas les besoins logistiques de l’acquéreur du lot numéro 5.

Néanmoins l’obligation de réaliser une voie adaptée ne résulte d’aucune stipulation contractuelle claire.
Le juge des référés est le juge de l’évidence, il ne peut sans excéder ses pouvoirs interpréter les termes d’un contrat ni a fortiori déduire l’existence d’obligations de nature contractuelle de pièces autres le contrat lui-même.

Au surplus la défenderesse produit un constat d’huissier tendant à démontrer que la voie querellée est carrossable. La SAS Les [Localité 1] ne produit aucune constatation technique contraire.

Dès lors la condition posée par l’article 834 et par l’article 835 alinéa 2 du CPC à savoir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable permettant au juge des référés d’ordonner toute mesure ou l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire n’est pas démontrée.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

La SAS Les [Localité 1] ne peut qu’être débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

Les dépens sont mis à la charge de la partie demanderesse.

Compte tenu des circonstances de l’espèce chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS