TJ 91228, 23 juin 2026, RG 26/00132

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 23 juin 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00132 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RQQO

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Président,
assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, Greffière lors des débats à l’audience du 26 mai 2026 et de Cécile CANDAS, Greffière lors du prononcé,

ENTRE :

SCI ROUTEX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL SOUCAZE STEVA-TOUZERY & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant, Maître Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocats au barreau de l’ESSONNE, postulant,

DEMANDERESSE D'UNE PART

ET :

L’Association EGLISE AMOUR DE DIEU, dont le siège social est sis [Adresse 2],

SAS EVENEMENT’CIEL, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentées par Maître Josias FRANCOIS de la SELEURL FRANCOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1363,

DÉFENDERESSES

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, la SCI ROUTEX IMMOBILIER a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 mai 2024, ce à compter du 29 décembre 2025 ;
- ORDONNER l'expulsion de l'association l'AMOUR DE DIEU et/ou la société EVENEMENT'CIEL, ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux occupés dans l'immeuble [Adresse 4], avec au besoin l'assistance et le concours de la force publique ;
- CONDAMNER solidairement l'Association Eglise Amour de Dieu et la société EVENEMENT'CIEL, à titre provisionnel, à la somme de 175 591,62 euros TTC, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, ainsi que des impôts et redevances qui sont dus en vertu du bail commercial du 22 mai 2024 ;
- CONDAMNER solidairement l'Association Eglise Amour de Dieu et la société EVENEMENT'CIEL, à titre provisionnel, à la somme de 398,69 euros, au titre des frais de signification des commandements de payer visant la clause résolutoire ;
- CONDAMNER solidairement l'Association Eglise Amour de Dieu et la société EVENEMENT'CIEL à une indemnité d'occupation mensuelle de 34 900 euros à compter du 1 er février 2026, assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux par la société EVENEMENT'CIEL et de tous occupants de son chef ;

En tout état de cause

- CONDAMNER solidairement l'Association Eglise Amour de Dieu et la société EVENEMENT'CIEL à verser à la société ROUTEX IMMOBILIER, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, une somme de 6 000 euros, ainsi qu'aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, la SCI ROUTEX IMMOBILIER expose que :

- elle est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 5] à [Localité 1], donnés à bail à l'Association Eglise Amour de Dieu selon acte du 22 mai 2024, moyennant un loyer annuel de 191 250 euros hors taxes et hors charges,
- le 6 janvier 2025, l'Association Eglise Amour de Dieu a cédé son bail la SAS EVENEMENT'CIEL, sans son accord
- le contrat de bail prévoit qu'en cas de cession du droit au bail, le cédant reste garant et codébiteur solidaire du cessionnaire pour le paiement de toutes sommes dues au bailleur
- à compter du mois de mars 2025, les locataires ayant cessé de s'acquitter des loyers et charges, elle a été contrainte de leur faire délivrer le 28 octobre 2025 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 104 353,39 euros TTC au titre des impayés locatifs,
- le commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise.

Appelée à l'audience du 3 mars 2026, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 26 mai 2026 au cours de laquelle la SCI ROUTEX IMMOBILIER, représentée par avocat s'est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles elle a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 246.534,78 euros et s'est opposée à l'octroi de tout délai de paiement, faute pour sa locataire de justifier de sa situation financière. Elle s'est également opposée à la demande d'expertise et à la demande de condamnation provisionnelle formées à titre reconventionnel par les défenderesses aux motifs que ces demandes sont purement dilatoires et que l'extrait très parcellaire du rapport Géorisques permet de constater que le sol sur lequel sont édifiés les locaux objet du bail n'est pas pollué, seul un terrain voisin l'étant.

L'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL, représentées par avocat, se sont référées à leurs conclusions n° 2 aux termes desquelles elles sollicitent, au visa de l'article 1343-5 du code civil, du juge des référés de :

- Rejeter les demandes, fins et conclusions de la SCI ROUTEX IMMOBILIER comme étant irrecevables et infondées ;
- Dire recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de l'association Eglise Amour de Dieu et de la SAS EVENEMENT'CIEL ;

Par conséquent,

AVANT DIRE DROIT,

- Ordonner une expertise aux fins de déterminer le type de risque de pollution auquel sont exposés les usagers du local depuis la conclusion du bail et d'évaluer l'ensemble des préjudices subis par tous ces usagers, ayant fréquenté ce local du chef de l'association Eglise Amour de Dieu et de la SAS EVENEMENT'CIEL entre 2024 et 2025 ;

PAR PROVISION,

- Condamner la SCI ROUTEX IMMOBILIER au paiement de la somme provisionnelle de 150 000 euros pour risque délibéré à la santé et à la sécurité des usagers du local loué, du chef de l'association Eglise Amour de Dieu et de la SAS EVENEMENT'CIEL ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- Constater l'existence d'une contestation sérieuse portant sur le montant de la dette réclamée par la SCI ROUTEX IMMOBILIER de sorte que la clause résolutoire ne puisse être acquise ;
- Fixer le montant de la dette ;
- Accorder à l'association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL, en cas d'acquisition de la clause résolutoire, la suspension des effets de ladite clause, au bénéfice d'un délai de paiement dans la limite de 24 mois ;
- Condamner la SCI ROUTEX IMMOBILIER au remboursement de la somme de 400 000 euros, représentant le montant des travaux effectués sur un site pollué, en cas d'acquisition de la clause résolutoire et de la non-suspension de ses effets;
- Condamner la SCI ROUTEX IMMOBILIER à verser à l'association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code du procédure civile ;
- Condamner la SCI ROUTEX IMMOBILIER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL font valoir que :

- elles ont découvert, postérieurement à la conclusion du contrat de bail, que les locaux étaient édifiés sur un terrain pollué de sorte qu'elles sont bien fondées à invoquer la réticence dolosive du bailleur lors de la conclusion du bail,
- dès lors, tant les demandes en paiement des loyers à titre provisionnel qu'en acquisition de la clause résolutoire se heurtent à des contestations sérieuses,
- par ailleurs, elles sont bien fondées à solliciter, à titre reconventionnel, l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire et l'allocation d'une somme de 550 000 euros à titre provisionnel,
- enfin, compte tenu de leur situation financière obérée et de l'impossibilité d'exploiter le local, elles sont bien fondées à solliciter l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,
- Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SCI ROUTEX IMMOBILIER justifie, par la production du bail commercial du 22 mai 2024, de l'acte de cession du bail en date du 6 janvier 2025, des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 28 octobre 2025 et du décompte arrêté au 31 mai 2026 que ses locataires ont cessé de payer de manière régulière leurs loyers, charges et taxes.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI ROUTEX IMMOBILIER a fait délivrer à l'Association Eglise Amour de Dieu et à la SAS EVENEMENT'CIEL un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 28 octobre 2025 d'avoir à payer la somme en principal de 104 353,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2025.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 28 octobre 2025, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 novembre 2025.

L'obligation de l'Association Eglise Amour de Dieu et de la SAS EVENEMENT'CIEL de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL occupantes sans droit ni titre et dire qu'elles devront libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCI ROUTEX IMMOBILIER étant alors autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

L'expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.

Sur les objets mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL causant un préjudice à la SCI ROUTEX IMMOBILIER, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 28 novembre 2025 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juin 2026, celles dues depuis le 28 novembre 2025 seront comprises au titre de la provision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL restent devoir une somme de 246 534,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026, étant rappelé que l'Association Eglise Amour de Dieu est garante des sommes dues par la SAS EVENEMENT'CIEL en application de l'acte de cession de bail en date du 6 janvier 2025.
L'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL contestent cette demande et invoquent des contestations relatives à une pollution des sols.
Il convient de rappeler que le preneur d'une chose louée en vertu d'un bail commercial ne peut se soustraire à son obligation de paiement du loyer que s'il se trouve dans l'impossibilité absolue d'exploiter, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En outre, force est de constater que ce moyen repose exclusivement sur la reproduction d'une page du site internet "Géorisques" qui fait état d'un "risque de pollution des sols près de chez moi", sans plus de précisions.

Il sera en outre souligné que ce risque n'a jamais été évoqué avant l'introduction de la présente procédure et l'est vraisemblablement pour les besoins de la cause.
Dès lors le moyen tiré sur l'exception d'inexécution est inopérant.

Il convient en conséquence de condamner solidairement l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL à payer à la SCI ROUTEX IMMOBILIER au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation, terme du mois de mai 2026 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 246 534,78 euros.

En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 104 353,39 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La demande relative à la condamnation à payer une somme provisionnelle de 398,69 euros au titre des frais de signification des commandements de payer relève des dépens et sera examinée à ce titre.

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Ce texte suppose, pour le demandeur à la mesure d'expertise, de démontrer l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Il appartient ainsi au demandeur à la mesure d'instruction de justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et de justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec.

En l'espèce, force est de constater que la demande d'expertise repose exclusivement sur la reproduction d'une page du site internet "Géorisques” qui fait état d'un "risque de pollution des sols près de chez moi", sans plus de précisions.
Cette pièce est insuffisante, à elle seule, à caractériser l'existence d'un motif légitime.

En tout état de cause, la pièce complète produite par la SCI ROUTEX IMMOBILIER permet de constater que le sol sur lequel sont édifiés les locaux objet du bail n'est pas pollué, seul un terrain voisin l'étant.
Par conséquent, faute de justifier d'un motif légitime, il convient de rejeter la demande d'expertise judiciaire formée par l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL.

Sur la demande provisionnelle reconventionnelle

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Conformément aux dispositions de l'article 835 du code de procédure civile précitées, il appartient au demandeur de rapporter la preuve d'une obligation non sérieusement contestable.

En l'espèce, l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL sollicitent la condamnation provisionnelle de la SCI ROUTEX IMMOBILIER à leur payer une somme de 550 000 euros sur le fondement du dol.
Or, l'existence ou non, d'un vice du consentement affectant la validité d'un contrat excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence et relève de l'appréciation du juge du fond.

La demande de l'Association Eglise Amour de Dieu tendant à voir condamner La SCI ROUTEX IMMOBILIER à régler, à titre provisionnel, une somme de 550 000 euros se heurte donc à une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n'y a lieu à référé sur la demande provisionnelle reconventionnelle formée par l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l'espèce, la dette locative, non contestée, de l'Association Eglise Amour de Dieu et de la SAS EVENEMENT'CIEL s'élève à la somme de 246 534,78 euros arrêtée au mois de janvier 2026 inclus.

Or, l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL ne produisent, au soutien de leur demande de délais, aucun élément comptable permettant d'apprécier qu'elles seraient en mesure de régler à bonne date les 24 échéances sollicitées.
En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par l'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL, qui succombent à la présente instance, seront condamnées aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'Association Eglise Amour de Dieu et la SAS EVENEMENT'CIEL seront également condamnées à payer à la SCI ROUTEX IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS