TJ 77288, 23 juin 2026, RG 25/04840

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04840 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGOY

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

S.C.I. FORET DE SENART N°S

C/

Monsieur [A] [Z]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître David CHICH
- [A] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE à l’injonction de payer
DÉFENDERESSE à l’opposition à injonction de payer

S.C.I. FORET DE SENART N°S
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître David CHICH, avocat au barreau de l’ESSONNE substitué par la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDEUR à l’injonction de payer
DEMANDEUR à l’opposition à injonction de payer

Monsieur [A] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 mars 2016 à effet du 16 avril 2016, la SCI FORET DE SENART N°S a loué à M. [A] [Z] et Mme [E] [V] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] 77127 [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 1.200 euros hors charges. Une caution de ce montant a été versée par les locataires.

Un état des lieux a été établi contradictoirement le 16 avril 2016.

Mme [E] [V] a donné congé par courrier reçu le 20 mai 2021.

M. [A] [Z] a quitté les lieux le 2 septembre 2023 et un état des lieux sortant a été réalisé à cette date.

Par courrier du 15 février 2024, la SCI FORET DE SENART N°S a adressé à M. [A] [Z] un courrier sollicitant la somme de 1.359,83 euros.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 6 mars 2025, M. [A] [Z] a été condamné à régler à la SCI FORET DE SENART N°S la somme de 1359,83 euros, ainsi qu’aux dépens.

Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à M. [A] [Z] le 28 mars 2025, par une remise au domicile. M. [A] [Z] a formé opposition par courrier reçu au greffe le 17 avril suivant.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 6 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MELUN et a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la SCI FORET DE SENART N°S pour être retenue à l’audience du 21 avril 2026.

A cette date, M. [A] [Z], présent en personne, explique avoir vécu dans le logement durant 7 ans et demi. Il ne conteste pas la retenue de la caution mais conteste la somme sollicitée par la bailleresse au-delà de celle-ci.

La SCI FORET DE SENART N°S, représentée par son conseil, comparaît. Elle dépose des conclusions et sollicite la condamnation de M. [A] [Z] à lui payer la somme de 1411,43 euros au titre des réparations locatives et de la taxe d’ordures ménagères de 2023, outre sa condamnation à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance, toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 6 mars 2025, M. [A] [Z] a été condamné à régler à la SCI FORET DE SENART N°S la somme de 1359,83 euros, ainsi qu’aux dépens.

Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à M. [A] [Z] le 28 mars 2025, par une remise au domicile. M. [A] [Z] a formé opposition par courrier reçu au greffe le 17 avril suivant.

Son opposition est donc recevable et il convient de statuer à nouveau sur les demandes de la SCI FORET DE SENART N°S, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

- Sur le paiement des charges impayées et la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI FORET DE SENART N°S verse aux débats l'acte de bail, les états des lieux, un décompte, ainsi que la taxe foncière.

Il résulte de l’examen de la taxe foncière que pour 2023 la somme de 200 euros au titre des ordures ménagères a été réclamée à la SCI FORET DE SENART N°S.

Ainsi, M. [A] [Z] ayant quitté les lieux le 2 septembre 2023, la somme de 134,79 euros est réclamée à juste titre.

Ainsi, M. [A] [Z] sera condamné au règlement de cette somme.

S’agissant des réparations locatives, la demanderesse réclame la somme globale de 2.425,04 €. M. [A] [Z] conteste quant à lui la somme réclamée par la bailleresse au-delà du montant de la caution de 1.200 euros.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
 
Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant “les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

La vétusté est définie comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chacune des parties de rapporter conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.
 
En l’espèce, M. [A] [Z] a occupé les lieux du 16 avril 2016 au 2 septembre 2023. Il a donc occupé les lieux durant près de 7 ans et demi.

La SCI FORET DE SENART N°S communique au soutien de sa demande un chiffrage à hauteur de 2.425,04 euros TTC et une facture de la société LM CLEAN de 2.911,13 euros correspondant essentiellement à des travaux de peinture (salon, cuisine, entrée, chambre à l’étage, salle de bains).

Les postes de dépenses les plus importants figurant au chiffrage portent sur :

- le rebouchage de trous de chevilles y compris masticage et ponçage (chambre 3) (104,55 euros) : justifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- peinture sur murs (cuisine) (61,78 euros) : injustifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- changement de nature de revêtements muraux, sols ou plafonds (cuisine) (202,40 euros) : injustifié au regard de l’imprécision de la demande ;
- escalier, marches en bois : ponçage et vitrification 2 couches (259,52 euros) : injustifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- changement de nature de revêtements muraux, de sols, ou plafonds : dépose et débarras y compris préparation du support (242,88 euros) (montée escalier) : injustifié au regard de la vétusté ;
- portillons de meuble sous évier : mise en jeu (réglage) (64,88 euros) (SDB) : injustifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- Joint silicone d’étanchéité : réfection (71,01 euros) (SDB) : injustifié au regard de la comparaison entre le chiffrage et la facture produite de LM CLEAN ;
- Joint silicone d’étanchéité : réfection (94,68 euros) (SDB) : injustifié au regard de la comparaison entre le chiffrage et la facture produite de LM CLEAN qui retient l’unique montant de 34 euros (« réfection joint silicone baignoire) ;
- ampoule spot : remplacement : injustifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- DAAF (détecteur de fumée) standard : fourniture et pose (118,52 euros) : injustifié, le coût du détecteur étant à la charge du bailleur ;
- clé de boites aux lettres : justifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- clé plate : fabrication et livraison (153,25 euros) : justifié au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ;

Les frais de peinture visés dans la facture (pour un montant de 2.315,30 euros) et concernant le salon, la cuisine, l’entrée (hors plafond et garage), la chambre à l’étage et la salle de bains, atteignent la somme de 193,79 euros au chiffrage.

Ainsi, au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, ainsi qu’entre le chiffrage et la facture produite, il y a lieu de condamner M. [A] [Z] à payer au demandeur la somme de 1.200 euros, correspondant au dépôt de garantie, au titre des réparations locatives, l’état d’usure des lieux au regard de la durée de la location devant être prise en compte. Cette somme a été conservée par la SCI FORET DE SENART N°S et n’est pas contestée par M. [A] [Z].

La SCI FORET DE SENART N°S sera par conséquent déboutée du surplus de ses demandes.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
 L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chacune des parties succombant à l’instance, chacune conservera à sa charge ses dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Au regard de ce qui précède, la SCI FORET DE SENART N°S sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS