TJ 77288, 23 juin 2026, RG 26/00579

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00579 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJSR

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [K] [B]
Monsieur [S] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3] [Localité 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [B]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [T]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2015, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à M. [S] [T] et Mme [K] [B], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement n° 9056 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 19,85 € hors charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2020, la SA TROIS MOULINS HABITAT a également loué à M. [S] [T] et Mme [K] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 596,03€, outre 165,06 € de provision pour charges.

Des impayés de loyer sont apparus et ont été signalés le 28 juillet 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 197,82 € au titre des loyers et charges échus mois de septembre 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [S] [T] et Mme [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la bailleresse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 401,01 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 197,82 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 avril 2026.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 083,69 € pour le local à usage d’habitation, et à la somme de 22,05 € pour l’emplacement de stationnement, au titre des loyers et charges échus au 19 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cités tous deux par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, M. [S] [T] et Mme [K] [B] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 avril 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mars 2026, la dette locative de M. [S] [T] et Mme [K] [B] s’élève à la somme de 2 738,56 € (soit la somme de 3 105,74 € figurant sur le décompte actualisé relatif au logement et à l’emplacement de stationnement, diminuée d'un montant de 367,18 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [S] [T] et Mme [K] [B] solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 7 octobre 2025 pour la somme de 2 197,82 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 19 octobre 2020 et 21 septembre 2015 unissant les parties stipulent respectivement en leurs articles 12 et 14 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 8 décembre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [S] [T] et Mme [K] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [S] [T] et Mme [K] [B] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [T] et Mme [K] [B] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TROIS MOULINS HABITAT et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [S] [T] et Mme [K] [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS