TJ 77288, 23 juin 2026, RG 26/01718

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01718 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IITD

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/06/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [C] [L]
Madame [Q] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL KACEM ET CHAPULUT
- [C] [L]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 JUIN 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Julie ROCQUET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [Q] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2023 à effet du 20 décembre 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a loué à M. [C] [L] et Mme [Q] [L], lesquels se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation, ainsi qu’un stationnement (n°249), situés [Adresse 5], [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.450,89,€ au titre des loyers et charges échus au 31/05/2025.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [C] [L] et Mme [Q] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion sera régi conformément aux conditions des articles L.433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 5.790,00 € au titre des loyers et charges impayés,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au légal à compter de la présente décision, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 26 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 avril 2026.

A cette audience, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, régulièrement représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9.196,29 €, au titre des loyers et charges échus au 13 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Elle précise être opposée à toute demande de délais indiquant qu’aucune règlement n’est intervenu depuis janvier 2026.

Cités par actes remis à l’étude, seul M. [C] [L] comparaît, Mme [Q] [L] étant absente. M. [C] [L] explique la dette locative par la perte de son emploi en décembre 2024. Il précise avoir retrouvé un emploi. Il ne formule aucune proposition concrète de délais de paiement.

M. [C] [L] a adressé au tribunal un courriel le 8 juin 2026 informant le juge du versement par ses soins de sommes importantes afin de réduire sa dette locative et sollicitant des délais de paiement, proposant de verser entre 200 et 300 euros en plus du loyer chaque mois.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, confirme que la dette a significativement baissé, s’élevant désormais à 6.800 euros au 10/06/2026 (échéance de juin 2026) et formule une demande de délais de paiement dans l’intérêt des locataires à hauteur de 200 euros minimum par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la Caisse d’Allocations Familiales
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 avril 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 10 juin 2026, la dette locative de M. [C] [L] et Mme [Q] [L] s’élève à la somme de 6.497 € (dépens déduits), au titre des loyers et charges, terme du mois de juin 2026 inclus, concernant le local à usage d'habitation.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de la demande du bailleur, il y a lieu d'accorder à M. [C] [L] et Mme [Q] [L] un échelonnement de la dette sur une durée de 29 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 225 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 décembre 2023 à effet du 20 décembre 2023 unissant les parties stipule en son article 7 « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1er août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 octobre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant, de la demande du locataire et de l’absence d’opposition du bailleur, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [C] [L] et Mme [Q] [L] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [C] [L] et Mme [Q] [L] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [L] et Mme [Q] [L] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [C] [L] et Mme [Q] [L] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS