TJ 06088, 23 juin 2026, RG 25/01755

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Jonction : R 26/127
DBWR-W-B7J-Q66C
N° RG 25/01755 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QYK3
du 23 Juin 2026

affaire : S.C.I. VOLTAIRE
c/ [B] [V], Syndic. de copro. [Adresse 1]/[Adresse 2], [D] [V], [H] [V], [R] [V], S.A. AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée à

Me Valérie BOISSET-ROBERT
Me Christine LADRET
Me David TICHADOU
Me Frédéric VANZO

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT TROIS JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 08 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. VOLTAIRE
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [B] [V]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Valérie BOISSET-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndic. de copro. [Adresse 1]/[Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Valérie BOISSET-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [H] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Valérie BOISSET-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [R] [V]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Valérie BOISSET-ROBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 7]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SCI VOLTAIRE a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]/[Adresse 2] aux fins de:
- condamnation à réaliser les travaux de réfection des poutres et des solives telles que décrits par l’expert structure ASTER BTP dans son rapport de juillet 2024 recouvrant la salle de bains de son appartement sous astreinte de 500 € par jour de retard un mois à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir.
- condamnation à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] a fait dénoncer l’assignation à Monsieur [B] [V], Monsieur [D] [V], Madame [H] [V], Monsieur [R] [V] et la SA AXA FRANCE IARD.

À l’audience du 12 mai 2026 la SCI VOLTAIRE a maintenu ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]/[Adresse 2], sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience:
- prendre acte qu’il s’en rapporte à justice sur la demande condamnation d’avoir à réaliser les travaux de renforcement du plancher
- juger le cas échéant n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte en l’état des diligences déjà effectuées par lui
- juger que seuls Monsieur [B] [V], Monsieur [D] [V], Madame [H] [V], Monsieur [R] [V] sont responsables des dommages et que la SA AXA doit sa garantie au syndicat des copropriétaires
- condamner in solidum Monsieur [B] [V], Monsieur [D] [V], Madame [H] [V], Monsieur [R] [V] et la société AXA au paiement de la somme provisionnelle de 26 244,91 € correspondant au coût global des travaux de réfection du plancher de la copropriété
- rejeter les demandes adverses
- condamner in solidum Monsieur [B] [V], Monsieur [D] [V], Madame [H] [V], Monsieur [R] [V] et la société AXA au paiement de la somme 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens
- à titre subsidiaire, débouter la SCI VOLTAIRE de sa demande tendant à le voir condamner à réaliser les travaux de renforcement du plancher afin de garantir l’effectivité d’une mesure d’expertise judiciaire
- ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties selon mission habituelle en pareille matière en précisant notamment si le dégât des eaux causé par la défaillance des installations privatives des consorts [V] a affecté l’appartement de la SCI VOLTAIRE et est à l’origine des dégradations du plancher justifiant sa reprise structurelle
- débouter le surplus des demandes

Monsieur [B] [V], Monsieur [D] [V], Madame [H] [V], Monsieur [R] [V] sollicitent dans leurs conclusions en réponse de:
- débouter le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1] à verser au consorts [V] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la partie adverse aux entiers dépens.

La SA AXA FRANCE IARD sollicite dans ses conclusions en réponse :
- le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 1]
- la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

La jonction des instances a été ordonnée à l’audience et l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de réalisation des travaux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SCI VOLTAIRE est propriétaire d’un appartement situé au deuxième étage l’ensemble immobilier situé à [Adresse 1] et [Adresse 2].

Elle fait valoir qu’elle a subi des infiltrations au niveau de sa salle de bains à compter de 2020 et que face à l’inaction du syndic et du propriétaire de l’appartement sus-jacent, elle a été contrainte de solliciter une mesure d’expertise judiciaire qui a été ordonnée par une ordonnance du 14 octobre 2022.

Il n’est pas contesté que l’expert a mis en exergue que l’origine des infiltrations provenait des joints défectueux de la cabine de douche de l’appartement des consorts [V] et que des travaux ont été effectués par Monsieur [V] occupant des lieux en cours d’expertise, ces derniers ayant mis un terme aux infiltrations.

L’expert a mis fin à sa mission en déposant son rapport le 15 juin 2023.

Toutefois, la SCI VOLTAIRE fait valoir que les infiltrations d’eau depuis la salle de bains de l’appartement [V] ont porté atteinte à la structure en bois du plancher commun et que les travaux nécessaires n’ont pas été entrepris par le syndicat des copropriétaires.

Elle justifie que le nouveau syndic a mandaté en urgence l’entreprise ASTER BTP pour vérifier l’état d’une poutre située au-dessus de son appartement et que l’entreprise a conclu dans un rapport de diagnostic structurel et de renforcement du plancher de juillet 2024, que les deux solives en bois présentaient des désordres au droit de la zone d’infiltrations, que les infiltrations depuis la salle de bains du logement avaient dégradé les éléments en bois et qu’il était nécessaire de réaliser les travaux de renforcement du plancher en décrivant les travaux nécessaires consistant en une solution de moisage de la solive en bois.

Lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2024, les copropriétaires ont refusé de voter les travaux de renforcement des poutres en bois en invitant le syndicat des copropriétaires à poursuivre le copropriétaire fautif.

Lors de l’assemblée générale du 27 avril 2026, les copropriétaires ont finalement validé la réalisation des travaux de reprise des poutres en confiant leur réalisation à la société R3S pour un montant de 14.877,13 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’il doit entreprendre les travaux nécessaires portant sur les parties communes aux fins de réfection du plancher et s’en rapporte à justice tout en relevant que ces désordres structurels ont été provoqués exclusivement par la négligence des consorts [V] au sein de leur appartement car l’atteinte structurelle ne relève ni d’un vice de construction ni d’un défaut d’entretien qui lui est imputable. Il précise que les appels de fonds seront diffusés par le syndic le 15 juin et le 15 juillet 2026 et qu’avec les congés d’été, les travaux devraient démarrer au mieux courant septembre 2026 pour une durée approximative d’un mois. Il ajoute que l’astreinte apparaît dépourvue d’intérêt dès lors que les travaux ont d’ores et déjà été votés et que leur financement sera avancé par la copropriété.

Il convient dès lors, au vu des éléments susvisés établissant que la SCI VOLTAIRE subit un trouble manifestement illicite caractérisé par les désordres affectant le plancher haut de sa salle de bains, nécessitant des travaux de réfection incombant syndicat des copropriétaires, et qu’il convient dés lors d’y mettre un terme en condamnant le syndicat des copropriétaires, qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires dont l’origine est dans les parties communes et qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, à réaliser les travaux de réfection des poutres et des solives tels que décrits par l’expert structure ASTER BTP dans son rapport de juillet 2024.

Au vu du délai conséquent qui s’est écoulé depuis l’établissement du rapport ASTER BTP de juillet 2024 et afin de garantir l’exécution des travaux tout en prenant en compte les délais des appels de fonds, cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard qui courra, passé le délai de 80 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé et ce pendant une durée de 80 jours.

Sur les demandes reconventionnelles de provisions du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des
parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur
origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Sur la demande de provision formée contre les consorts [V]

Il est de principe que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et qu’il dispose d’une action récursoire qui peut être mise en œuvre chaque fois qu’un dommage affectant ses parties communes incombe à une personne déterminée.

Le syndicat des copropriétaires qui sollicite reconventionnellement la condamnation des consorts [V] à lui verser la somme provisionnelle de 26.244,91 euros au titre des travaux nécessaires de réfection des planchers, fait valoir que l’atteinte structurelle au plancher est directement et exclusivement imputable à la défaillance des joints de la cabine de douche de l’appartement des consorts [V] dont la responsabilité est incontestablement engagée dès lors qu’il s’agit d’une négligence dans l’entretien d’ouvrage privatif de leur appartement.

Il fait valoir que le coût des travaux est de 26 244,91€ soit 2490 € TTC au titre du diagnostic structurel réalisé par la société ASTER BTP, 7410 € au titre de la maîtrise d’œuvre confiée à la même société, 14 877,13 € au titre des travaux à mettre en œuvre, 995 € au titre de la souscription d’une assurance dommages ouvrage et 472,78 € au titre des honoraires de gestion des travaux du syndic à hauteur de 2 % du montant hors taxes des travaux.

Les consorts [V] contestent leur responsabilité en faisant valoir que l’atteinte structurelle n’est pas exclusivement imputable à un défaut d’entretien de Monsieur [B] [V] et que l’expert judiciaire n’aurait retenu aucune atteinte avérée à la structure du plancher, du fait de l’absence de réalisation d’une étude structurelle pendant les opérations d’expertise et de l’absence de signe visuel permettant d’affirmer que la solidité de l’ouvrage serait compromise. Ils ajoutent que Monsieur [B] [V] a immédiatement fait exécuter les travaux préconisés par l’expert dans l’appartement et que le syndicat des copropriétaires n’a pas donné de suite aux recommandations de l’expert en ne produisant aucun rapport d’un ingénieur sur une éventuelle atteinte à la structure du plancher. Ils soutiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée du fait de son inaction à obtenir un avis d’un sapiteur structure sur une éventuelle affectation de la structure des poutres et du plancher ainsi que le demandait l’expert et à faire procéder aux travaux d’autre part.

Il ressort de la facture du 31 mars 2023 que Monsieur [V] a fait procéder en cours d’expertise judiciaire à des travaux de réfection de sa salle de bains et notamment de sa cabine de douche, qui ont permis de mettre un terme aux infiltrations affectant l’appartement de la SCI VOLTAIRE.

Force est cependant de relever que l’expert [Q] a précisé dans son rapport déposé le 15 juin 2023 que les désordres avaient compromis le faux plafond de la SCI VOLTAIRE qui s’est effondré partiellement et que le syndicat des copropriétaires n’avait pas donné suite à sa demande et n’avait produit aucun rapport d’un ingénieur sur une éventuelle atteinte à la structure du plancher entre les appartements de la SCI VOLTAIRE et de Monsieur [V] ainsi qu’il le suggérait de sorte qu’il ne pouvait affirmer que les désordres auraient compromis la solidité de l’ouvrage en l’absence de signe visuel d’une atteinte à la structure du bâtiment.

Selon le rapport ASTER BTP, les investigations menées ultérieurement sur la zone plancher ont démontré que les solives en bois présentent des désordres au droit de la zone d’infiltration, que le taux d’humidité des sections est normal et traduit une bonne reprise des infiltrations depuis le logement supérieur et qu’une solution de moisage de la solive en bois qui est dégradée est préconisée. Il est relevé que les infiltrations depuis la salle de bains du logement sus-jacent ont dégradé les éléments.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’explique pas pour quel motif, il n’a pas produit les éléments sollicités par l’expert judiciaire et ce alors qu’ils auraient permis la réalisation d’investigations complémentaires sur le plancher ni pour quelle raison, il a attendu près d’un an suite au dépôt du rapport, pour faire réaliser une expertise structure par la société ASTER BTP, étant cependant relevé qu’il justifie que lors de l’assemblée générale du 12 septembre 2024, les copropriétaires ont refusé de voter la résolution portant sur les travaux de renforcement des poutres en bois, qui a été finalement adoptée lors de l’assemblée du 27 avril 2026.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de l’ensemble des éléments, des travaux réalisés par les consorts [V] dans leur appartement conformément aux préconisations de l’expert et de l’absence de transmission par le syndicat des copropriétaires à ce dernier du rapport sollicité sur l’atteinte à la structure, que des contestations sérieuses font obstacle à la demande de provision formée à l’encontre des consorts [V].

Sur la demande de provision formée contre la SA AXA

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance auprès de la SA AXA FRANCE IARD depuis l’origine du sinistre.

La société AXA conteste sa garantie en excipant des contestations tenant, d’une part, à l’indétermination des causes du sinistre et des responsabilités encourues, et d’autre part, à une absence d’aléa assurantiel en raison du caractère incertain de l’événement, qu’elle impute à un défaut d’entretien du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, force est de relever que dans un courrier du 5 décembre 2025, elle a reconnu le principe de sa garantie pour ce type de sinistre en indiquant que s’agissant de dommages affectant la structure de l’immeuble constaté par l’entreprise ASTER BTP, sa garantie avait vocation à s’appliquer et qu’elle ne rapporte pas la preuve avec l’évidence requise en référé, d’un défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires.

De plus, il ressort du rapport ASTER BTP qu’un lien de causalité a été retenu entre les infiltrations provenant de l’appartement [V] et la dégradation du plancher puisqu’il est relevé que les solives en bois présentent des désordres au droit de la zone d’infiltration et que les infiltrations depuis la salle de bains du logement sus-jacent ont dégradé les éléments.

Enfin, les garanties souscrites ont vocation à prendre en charge les dommages affectant la structure de l’immeuble résultant d’un dégât des eaux.

En conséquence, force est de considérer que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses et que la garantie de la société AXA est acquise.

Elle sera en conséquence condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 26 244,91€ au titre des travaux de réfection du plancher comprenant 2490 € TTC au titre du diagnostic structurel réalisé par la société ASTER BTP, 7410 € au titre de la maîtrise d’œuvre confiée à la même société, 14 877,13 € au titre des travaux à mettre en œuvre, 995€ au titre de la souscription d’une assurance dommages ouvrage et 472,78 euros au titre des honoraires de gestion des travaux du syndic.

Sur les demandes accessoires

Au vu de l’issue du litige et les circonstances de l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI VOLTAIRE la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA AXA FRANCE IARD sera de son côté condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXA France IARD, seront condamnés aux dépens hauteur de moitié.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de rejeter le surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS