TJ 06088, 23 juin 2026, RG 25/01709

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01709 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QZBD
du 23 Juin 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]
c/ [M] [S], S.C.I. EJVE

Copie exécutoire délivrée à

Me David ALLOUCHE
Me Victoria LECLERC
Me Benoît NORDMANN

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT TROIS JUIN À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 14 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice le CABINET AGIT
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Victoria LECLERC, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [M] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE

S.C.I. EJVE
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Mai 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice du 14 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Madame [M] [S] et la SCI EJVE, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir :

A titre principal :
Ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière ; À titre subsidiaire :
Ordonner à Madame [M] [S] de laisser libre accès à son appartement à tous les représentants, entreprises et artisans mandatés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pour l’exécution complète des travaux requis en application de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nice le 21 février 2023 et ce aux dates et heures préalables communiquées par ceux-ci avec un préavis raisonnable de 72 heures ; Assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 500 euros par intervention empêchée de représentants, entreprises, et artisans mandatés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète exécution des travaux requis en application de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nice le 21 février 2023 ; En tout état de cause :
Condamner Madame [M] [S] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Madame [M] [S] aux entiers dépens.
A l'audience du 12 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son conseil, a dans ses conclusions en réponse, demandé de juger que sa demande d'expertise est recevable et a maintenu ses demandes.

Madame [M] [S] représentée par son conseil, a conclu aux fins de voir :
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Voir le juge des référés se déclarer incompétent sur la demande d'expertise formée au profit du juge de la mise en état de la 4e chambre civile du tribunal judiciaire de Nice présentement saisi au fond du litige opposant les parties,
- Dire qu'il n'existe pas de motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile pour ordonner une mesure d'instruction, et qu'il existe une contestation sérieuse sur le prétendu refus de Madame [S] de donner accès,
- Dire n'y avoir lieu à référé
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à verser à Madame [M] [S] la somme de 2400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI EJVE, régulièrement assignée par acte remis en dépôt étude et ayant constitué avocat, n'a émis aucune écriture ni soutenu de prétentions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2019, une résolution visant à procéder aux recherches pour mettre fin aux désordres et à la remise en état de la loggia de Mme [S] a été votée.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a été condamné par une ordonnance de référé du 21 février 2023 à faire effectuer les travaux nécessaires afin de faire cesser les infiltrations constatées dans la loggia de l’appartement de Mme [S], à faire procéder aux réparations et à la réfection des embellissements de son logement et ce sous astreinte.

Il fait cependant valoir que malgré l’intervention de diverses entreprises, il ne parvient pas à déterminer l’origine des infiltrations impactant la loggia de Madame [S] qui perdurent.

Suivant une décision du 19 décembre 2024, le juge de l’exécution, saisi par Mme [S] a liquidé l’astreinte, en condamnant le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6500 euros et a fixé une nouvelle astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pendant une durée de quatre mois.

Le 5 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution 21 visant à autoriser le syndic à solliciter la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de Madame [S] et de la SCI EVJE, aux motifs que suite à sa condamnation en référé, il a effectué des travaux dans les parties communes visant à faire cesser les infiltrations d’eau constatées dans la loggia de Mme [S], mais qu’il n’est pas parvenu à les faire stopper nonobstant les entreprises mandatées, que le problème persiste, qu’il a été assigné devant le juge de l’exécution par Madame [S], que les sinistres proviennent en réalité de l’arrosage abondant sur la terrasse de la SCI EJVE et qu’une expertise judiciaire est nécessaire.

Madame [M] [S] a, par assignation en date du 12 mars 2024, saisi le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’annulation de ladite la résolution n°21 votée lors de l’assemblée générale en date du 5 janvier 2024, visant à voir désigner un expert judiciaire et d’obtention de la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la persistance des désordres.

Un juge de la mise en état a été désigné en octobre 2024, l’instance étant pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

Le syndicat des copropriétaires argue qu’il a tenté suite à l’assemblée générale de faire intervenir une nouvelle entreprise au domicile de Mme [S] en vain, en produisant les courriers échangés entre eux, ce que cette dernière conteste.

Mme [S] soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état au motif que la demande d’expertise recouvre en partie ses demandes formées dans l’instance au fond dans laquelle elle sollicite des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la persistance des désordres. Elle soutient que le juge du fond est déjà saisi de ses demandes indemnitaires et que le juge de la mise en état est seul compétent pour ordonner des mesures d’instruction.

Cependant, force est de relever que l’instance introduite devant le juge des référés vise à ordonner une mesure d’expertise portant sur les désordres affectant la loggia de Madame [M] [S], les préjudices subis et les travaux nécessaires pour y remédier et ce alors que l’instance pendante devant le tribunal judiciaire porte sur la validité de la résolution votée par les copropriétaires aux fins de désignation d’un expert et l’indemnisation de Mme [S] du fait de la persistance des désordres affectant son appartement.

Or, il est de principe que les décisions prises en assemblée générale tant qu’elles n’ont pas été annulées s’appliquent à nouveau, passé l’effet suspensif du délai de contestation de la résolution d’une durée de deux mois de sorte qu’elles peuvent être exécutées aux risques et périls de la copropriété, l’action en annulation de la décision n’ayant aucun caractère suspensif.

De plus, bien que Mme [S] forme une demande indemnitaire dans le cadre de l’instance initiée au fond, force est de relever qu’il n’y a pas identité d’objet puisque la présente instance porte sur une demande d’expertise visant à déterminer notamment l’origine des désordres, les travaux nécessaires et les préjudices subis.

Enfin, la SCI EJVE n’est pas partie à l’instance au fond.

En conséquence, l’exception d’incompétence qui n’est pas fondée sera rejetée, le juge des référés étant bien compétent pour statuer.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

En l’espèce, le 5 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution 21 visant à autoriser le syndic à solliciter la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de Madame [S] et de la SCI EVJE, aux motifs que suite à sa condamnation en référé, il a effectué des travaux dans les parties communes visant à faire cesser les infiltrations d’eau constatées dans la loggia de Mme [S], mais qu’il n’est pas parvenu à les faire stopper nonobstant les entreprises mandatées, que le problème persiste que les sinistres proviennent en réalité de l’arrosage abondant sur la terrasse de la SCI EJVE et qu’une expertise judiciaire est nécessaire.

Mme [S] fait valoir que la demande d’expertise ne repose pas sur un motif légitime car elle a saisi le juge du fond en vue d’annuler ladite résolution car cette dernière a été votée dans un contexte de désinformation et suite à un compte-rendu de réunion du conseil syndical orienté.

Elle soutient que la mesure sollicitée reviendrait à méconnaître l’ordonnance de référé du 21 février 2023, la décision du juge de l’exécution de 2024 ainsi que les demandes formalisées par le conseil syndical en septembre et novembre 2025.

Elle ajoute que l’instauration d’une telle mesure d’instruction coûteuse et longue n’a pas de sens en l’absence des autres copropriétaires également concernés par des infiltrations en produisant des procès-verbaux de mars et mai 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse un courrier de l’entreprise BOSCHI qui expose que les terrasses de la copropriété n’ont pas été conçues avec un système d’étanchéité, que les sources potentielles d’infiltration sont multiples ce qui ne permet pas d’établir, sans analyse technique, un devis et qu’il est nécessaire de recourir à un maitre d’œuvre, un bureau d’études ou un expert pour réaliser un diagnostic précis de l’origine des désordres et définir les solutions adaptées.

Il justifie avoir sollicité à plusieurs reprises de Mme [S], ses disponibilités pour que les travaux soient effectués, que l’entreprise PESCARZOLI a indiqué dans un mail de mai 2025 que cette dernière avait refusé son intervention, qu’il lui a de nouveau écrit en septembre 2025 afin de convenir d’un rendez-vous, qu’elle a répondu qu’elle était absente en septembre 2025 jusqu’à la mi-octobre puis dans un courrier du 3 novembre 2025, soit postérieurement à l’assignation, ne pas être opposée à ce que l’entreprise [C] la contacte directement à cet effet afin de procéder aux investigations nécessaires dans son appartement.

Toutefois, force est de relever que le demandeur n’explique pas pour quel motif, il a attendu près de deux ans, suite à la résolution votée le 5 janvier 2024 avant de saisir la présente juridiction aux fins de mise en place d’une expertise.

De plus, il est établi que le conseil syndical dans ses comtes-rendus de septembre et novembre 2025 a décidé de la “ désignation de l’entreprise [C], expert indépendant et professionnel afin de réaliser une recherche de fuite exigée par le jugement et libérer le syndicat des copropriétaires de l’astreinte de 200 euros par jour de retard ».

En outre, il ne produit aucune pièce postérieure au dernier courrier de Madame [S] de novembre 2025 lui faisant part de son accord à laisser un libre d’accès à son appartement et à sa loggia afin que la société [C] effectue les investigations et travaux nécessaires, ce qu’elle réitère dans ses conclusions.

Enfin, il est constant que le juge du fond est saisi de la validité de la résolution N° 21 votée lors de l’assemblée générale du 5 janvier 2024 portant sur la désignation d’un expert judiciaire, Mme [S] critiquant cette résolution en soutenant qu’elle a été votée dans un contexte de désinformation manifeste, ce que conteste le syndicat des copropriétaires qui fait valoir que ladite résolution est régulière.

Dès lors, au vu de l’accord de Madame [S] à laisser un accès à son appartement aux fins de réalisation des investigations nécessaires ( recherche de fuite..) et travaux par la société [C] pour mettre un terme aux infiltrations, des comptes-rendus du conseil syndical intervenus postérieurement à l’assemblée génbérale de 2024 aux fins de désignation de cette société, du coût engendré par la mise en place d’une expertise judiciaire plusieurs années après l’apparition des désordres et de la procédure pendante au fond portant sur la validité de ladite résolution, il n’apparait pas utile à ce stade d’ordonner une expertise mais de dire que Mme [S] devra laisser au préalable un accès à son appartement et à sa loggia afin que les investigations et travaux nécessaires soient réalisées.

Sur la demande d’accès aux lieux

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il convient au vu des éléments susvisés, de la persistance des infiltrations nonobstant les condamnations prononcées contre le syndicat des copropriétaires, de la volonté de ce dernier de faire réaliser les travaux nécessaires, des derniers comptes-rendus du conseil syndical visant à désigner l’entreprise [C] pour y procéder, et de l’accord de Mme [S], de dire qu’elle devra laisser un libre accès à son appartement aux entreprises et artisans mandatés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pour procéder aux investigations et travaux nécessaires visant à mettre aux désordres affectant sa loggia, en application de l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nice le 21 février 2023 et ce aux dates et heures préalables communiquées par ceux-ci avec un préavis de 7 jours.

Afin de garantir l’exécution de cette obligation, tout en prenant en considération l’accord de Mme [S] à laisser un accès, cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée, qui ne courra que passé le délai de 60 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de 90 jours.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l’issue du litige, chaque partie conserva ses dépens et les demandes formes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS