TJ 06088, 23 juin 2026, RG 24/03803

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [C] c/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

N° 26/
Du 23 Juin 2026

4ème Chambre civile
N° RG 24/03803 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P75H

Grosse délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

Me Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le 23 Juin 2026

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 03 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [N] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndic. de copro. [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [C] est propriétaire du lot n°9 de l’état descriptif de division d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] qu’elle souhaite exploiter en le donnant en location saisonnière de courte durée.

L’assemblée générale réunie le 7 août 2024 a adopté, après un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, une résolution n°11 au terme de laquelle elle a décidé de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire aux copropriétaires de louer les appartements sous la forme de locations saisonnières touristiques.

Par acte du 22 octobre 2024, Mme [N] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 17 février 2026, Mme [N] [C] sollicite :

le prononcé de la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 7 août 2024,
la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
qu’il soit rappelé qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Elle rappelle qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble. Elle indique que l’article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Elle expose enfin que l’article 26 prévoit que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle en déduit que l’unanimité est requise pour modifier le règlement de copropriété.

Elle explique que le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonnes vie et mœurs qui ne pourront rien faire qui puise nuire à la bonne tenue de la maison. Elle ajoute que l’état descriptif de division prévoit que l’immeuble comprend deux magasins et un entrepôt si bien qu’il est à destination mixte d’habitation et commercial. Elle en conclut que l’activité de location en meublé touristique est autorisée et que la résolution 11 modifiant le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble, affecte les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et aux modalités de leur jouissance si bien qu’elle devait être adoptée à l’unanimité. Elle considère qu’à défaut, la résolution litigieuse ayant recueilli 62/100 tantièmes votes favorables aurait dû être rejetée.

En réplique aux moyens du syndicat, elle fait valoir qu’il est désormais acquis que l’activité de location de meublé de tourisme est une activité civile par nature sauf si elle s’accompagne de prestations de service accessoires de nature hôtelière ou para-hôtelière, de sorte qu’elle est compatible avec une clause d’habitation bourgeoise de l’immeuble. Elle fait observer que son activité de location ne comprend aucune prestation de service annexe lui conférant une nature commerciale et que l’immeuble est, en tout état de cause, à destination mixte puisque les commerces y sont autorisés. Elle fait valoir enfin que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 n’était pas en vigueur à la date de l’assemblée du 7 août 2024.

Dans ses conclusions en défense notifiées le 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de Mme [N] [C] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient qu’il est de notoriété publique que les locations saisonnières de courte durée sont incompatible avec l’occupation bourgeoise des appartements car elles provoquent des nuisances importantes sans aucun contrôle de la moralité des occupants et sans engagement de leur part de respecter la tranquillité des autres occupants. Il estime qu’en votant la résolution contestée, l’assemblée n’a pas restreint les droits des copropriétaires sur leurs lots privatifs mais n’a fait qu’interpréter le règlement de copropriété dont les clauses sont incompatibles avec une location saisonnière de courte durée. Il fait observer que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a justement autorisé les syndicats à interdire les locations saisonnières de courte durée par une résolution votée à la majorité de l’article 26 et, sur 2ème lecture, à la majorité de l’article 25. Il en conclut que le vote de la résolution attaquée à été régularisée rétroactivement par la loi du 19 novembre 2024.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 prorogé au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale du 7 août 2024.

En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la même loi rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance dès lors que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l'immeuble doit être appréciée in concreto au regard de ses caractères matériels, de sa situation, qui englobe sa localisation mais également son environnement, et des actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive puisqu’il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

Le règlement indique ce à quoi les lots sont réservés : l’habitation, des activités professionnelles, l’exercice de commerces, l’usage de caves, greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.

Toutefois, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire doivent être interprétées strictement. La limitation voire l’interdiction de la location touristique dans des immeubles soumis au statut de la copropriété doit dès lors être examinée au regard des clauses du règlement de copropriété et du respect de la destination de l’immeuble.

Une location en meublé n’est pas, en elle-même, contraire à la destination bourgeoise d'un immeuble, à moins qu’elle s’exerce pour de courte durée avec fourniture de services accessoires de nature hôtelière ou para-hôtelière (ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport) qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale et non plus civile.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, disposait que l’assemblée générale ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ce texte prévoyait également qu’elle ne pouvait décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble qu’à l’unanimité.

Les modifications apportées à ce texte par la loi dite Le Meur du 19 novembre 2024, en vertu duquel sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions relatives à la modification du règlement de copropriété qui concernent l’interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, n’étaient pas en vigueur le 7 août 2024, la date de l’assemblée contestée.

Conformément à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n’a pas d'effet rétroactif, ses dispositions ne sont pas applicables aux décisions prises par les assemblées avant son entrée en application qu’elles ne peuvent régulariser.

En l’espèce, l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est régi par cahier des charges et règlement de copropriété dressé le 27 février 1946 par Maître [E] [O], notaire à [Localité 4], dont l’article 2 dispose :

« Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne l’appartement, le magasin ou la cave lui appartenant exclusivement le droit d’en faire, jouir et disposer comme chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire au droit des propriétaires des autres magasins, appartements ou caves, de ne rien faire ni laisser faire qui puisse compromettre la solidité de la maison et sous les réserves ci-après qui s’appliquent, on vas le voir, à l’usage des choses communes.

1° - Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et mœurs qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. […]

4° - Il ne pourra, sauf ce qui va être dit ci-après, être mis aucune carte ou plaque à l’extérieur de la maison ou à l’intérieur des entrées, vestibules ou paliers. Toutefois, par dérogation à ce qui précède, les propriétaires pourront apposer sur la porte de leur appartement ou immédiatement à côté une petite plaque donnant leur nom et leur profession.

5° - Il ne pourra jamais être établi dans l’immeuble aucun établissement insalubre, dangereux ou immoral qui, par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins notamment aucun café chantant, café-concert, cinématographe, salle de danse, de spectacle ou de réunion publique ni aucun établissement de nuit, aucune blanchisserie ou établissement de bains, aucun hôpital, maison de santé, maternité, sage-femme prenant des pensionnaires, clinique, établissement de désinfection, ni aucune pension.

6° - Rien ne s’oppose à ce que deux ou plusieurs professions de même nature soit exercée dans l’immeuble. »

Le rez-de-chaussée de l’immeuble comporte deux magasins et un entrepôt si bien que l’immeuble a une destination mixte, d’habitation et de commerce.

La clause d’habitation bourgeoise est donc une clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » en ce qu’elle permet l’exercice de certaines activités professionnelles ne générant pas des nuisances excessives pour les autres copropriétaires.

Lors de leur assemblée du 7 août 2024, les copropriétaires ont, après un 2ème vote à la majorité de 62/100 voix, pris la décision suivantes (point 11) :

« L’article 2 du règlement de copropriété acte que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement. L’article L. 637-1 du code de la construction et de l’habitation précise que le faut de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage au sens du présent article.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire aux propriétaires de louer les appartements sous la forme de locations saisonnières touristiques.

L’assemblée générale mandate le syndic pour entreprendre toutes les démarches auprès du notaire pour signer les actes, faire publier et enregistrer la modification au bureau des hypothèques. […] »

Il est acquis que l’activité de location touristique meublée saisonnière, qui ne s’accompagne d’aucune prestation de service accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, est une activité civile par nature qui peut être compatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble.

N’ayant pas de caractère commercial, il convient de déterminer si, au regard de ses modalités d’exercice, des clauses du règlement de copropriété et des caractéristiques de l’immeuble, cette activité est, en l’espèce permise ou non par les clauses du règlement de copropriété qui ne la prohibent pas expressément.

Il sera rappelé que la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires : une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée.

De même, la destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot sous réserve de l’atteinte qui pourrait être portée aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, et du respect du règlement de copropriété de valeur contractuelle.

Or, il n’est pas en l’espèce démontré qu’est exercée dans l’immeuble une activité de location de courte durée accompagnée de prestations hôtelières ou para-hôtelières qui lui confèrerait un caractère commercial, l’interdiction édictée par l’assemblée étant une interdiction générale quelles que soient les modalités d’exercice de cette location.

Activité civile par nature, la location saisonnière touristique ne peut être interdite par l’assemblée générale que si elle est contraire au règlement de copropriété et que la clause l’interdisant est justifiée par la destination de l’immeuble.

Pour justifier cette interdiction de toute location meublée saisonnière, le syndicat des copropriétaires soutient que ce type d’activité génère nécessairement des nuisances incompatible avec la destination bourgeoise de l’immeuble.

Il ne le démontre cependant pas alors que le rez-de-chaussée est occupé par des commerces et que l’exercice de professions libérales, générant également de nombreux passages dans les parties communes, est autorisée par le règlement de copropriété.

La clause bourgeoise du règlement de copropriété selon laquelle les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, par des personnes de bonne vie et mœurs, qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison, ne peut dès lors s’analyser comme interdisant, en elle-même, la location des appartements pour de courte durée.

Dès lors que le règlement de copropriété ne prohibe pas la location des appartements, que l’activité de location touristique saisonnière est par principe une activité civile compatible avec une clause d’habitation bourgeoise « ordinaire » et qu’il n’est pas démontré qu’elle est contraire au règlement de copropriété ou à la destination de l’immeuble, son interdiction a conduit à imposer aux copropriétaires une modification aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.

Cette modification s’induit d’ailleurs de la décision de mandater le syndic pour faire modifier le règlement de copropriété par un notaire et le faire publier au service de la publicité foncière.

Il s’ensuit que, conformément à l’article 26, dans sa rédaction applicable à la date de l’assemblée générale litigieuse, l’assemblée générale ne pouvait prendre cette décision de modifier le règlement de copropriété pour interdire de ce type de locations qu’à l’unanimité.

La loi du 19 novembre 2024 n’ayant pas d’effet rétroactif, il convient de prononcer la nullité de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] le 7 août 2024 à défaut d’avoir recueilli l’unanimité requise par la loi.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à Mme [N] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS