TJ 06088, 23 juin 2026, RG 21/02142

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [O] [H] c/ Syndicat LE VINTAPRES
N°26/
Du 23 Juin 2026
4ème Chambre civile
N° RG 21/02142 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NQIZ

Grosse délivrée à
Me Antoine PONCHARDIER

expédition délivrée à
Me Gilles BROCA

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI? Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 03 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. [O] [H], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble LE VINTAPRES, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE COTE D’AZUR dont le siège social est à [Adresse 2], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société [O] [H] est propriétaire des lots n°28, 78, 79, 80, 81 et 82 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 3] qui est régi par un règlement de copropriété du 25 janvier 1960.

[O] lots appartenant à la société [O] [H] sont des lots commerciaux au rez-de-chaussée de l’immeuble dans lesquels est exploité un commerce de motocyclettes et un atelier de réparation en sous-sol qui disposent de leurs propres accès, séparés des lots à usage d’habitation sur lesquels pèsent des charges communes spéciales définies par l’article 32 du règlement de copropriété.

La société [O] [H] a entrepris plusieurs procédures à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] par lesquelles elle conteste devoir contribuer aux charges de parties communes dont elle n’a pas l’utilité.

L’une de ces procédure tendant à l’annulation de résolutions adoptées par l’assemblée générale du 18 octobre 2005 a été conclue par un arrêt rendu le 11 mars 2014 par la cour de cassation ayant jugé qu’elle devait participer au paiement de ces charges, confirmant l’arrêt de la cour d’appel d’[Localité 4] qui avait notamment retenu « que ce n’est pas parce que un copropriétaire décide ou se met en situation de ne pas user des services collectifs et éléments d’équipement communs que pour autant il est en droit, arguant dès lors de leur inutilité pour lui, de se dispenser des charges afférentes ».

Lors de leur assemblée générale qui s’est tenue le 26 mars 2021, les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ont adopté la résolution n° 3 ayant pour objet l’approbation des comptes de l’exercice clos au 30 juin 2020, la résolution n°4 ayant donné quitus au syndic et la résolution n°5 ayant approuvé le budget prévisionnel du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Par acte du 3 juin 2021, la société [O] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] pour obtenir la nullité de résolutions n°3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 26 mars 2021, la nullité du relevé général des dépenses et de la répartition individuelle des charges qui lui a été adressé ainsi que l’instauration d’une expertise judiciaire.

Dans ses conclusions récapitulatives communiquées le 12 février 2026, la société [O] [H] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions n° 3, 4 et 5 votées par l’assemblée générale du 26 mars 2021,l’annulation par voie de conséquence de l’état de répartition des charges diffusée par le syndicat en annexe à la convocation à l’assemblée générale du 22 mars 2021 intitulé « relevé général des dépenses »,que cette répartition des charges, opérée en violation de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, soit déclarée illicite,l’instauration d’une expertise judiciaire pour établir une nouvelle répartition des charges conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété et déterminer les sommes qu’elle doit et celles qui devront lui être restituées,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :20.000 euros de dommages-intérêts,10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que, dans le cadre d’un recours distinct contre l’assemblée générale du 31 janvier 2022, une ordonnance d’incident de la mise en état du 1er septembre 2023, confirmée par un arrêt de la cour d’appel d’[Localité 4] du 4 juillet 2024, a jugé qu’elle était recevable car il n’y avait pas d’identité d’objet entre les prétentions déjà jugées concernant sa participation à l’une ou l’autre catégorie de charges communes et la demande formée dans le cadre d’une nouvelle action tendant à faire réputer non écrite la clause de répartition des charges et à obtenir, après expertise judiciaire, une répartition conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne sera valable que pour l’avenir.
Elle rappelle qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges sont réparties conformément au règlement de copropriété et doivent être calculées en fonction de leur utilité pour chaque lot, sauf les charges ayant trait à la conservation, l’entretien ou l’administration des parties communes qui doivent être supportées par l’ensemble des copropriétaires.
Elle estime qu’un copropriétaire ne saurait être condamné à payer des charges qui ne correspondent pas aux modalités de répartition prévues par le règlement de copropriété ou qui ne sont pas distinguées selon leur nature dans les documents comptables communiqués à l’assemblée générale.
Elle rappelle que ses lots commerciaux, situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, disposent de deux accès indépendants de sorte qu’elle n’utilise pas l’entrée de l’immeuble proprement dite ni les équipements communs situés dans le corps du bâtiment à usage d’habitation. Elle estime donc ne pas avoir à contribuer aux charges afférentes aux éléments d’équipement et services collectifs ne présentant aucune utilité pour ses lots. Elle considère que seuls les lots d’habitation doivent supporter à la fois des charges communes générales et spéciales.
Elle cite les articles 8 et 32 du règlement de copropriété dont elle déduit que ses lots sont dispensés de participation aux charges communes spéciales et peuvent bénéficier d’un réseau eaux usées distinct et autonome. Elle expose d’ailleurs assurer elle-même l’entretien de son réseau eaux usées. Elle précise que seule la sortie du collecteur des eaux usées desservant ses lots est reliée à la sortie du collecteur eaux usées de l’immeuble et qu’aucun branchement ni aucune modification n’ont été effectués depuis qu’elle occupe les lieux.
Elle souligne ne pas ignorer les précédents contentieux mais fait valoir qu’aucune juridiction n’a encore tranché la question de la répartition des charges qu’elle doit au regard de la spécificité de ses lots et des dispositions légales d’ordre public. Elle fait également état de l’arrêt définitif de la cour d’appel d’[Localité 4] du 4 juillet 2024 selon lequel il n’y avait aucune identité d’objet entre les demandes déjà jugées et celle formée dans le cadre de l’instance visant à ce que la clause de répartition des charges soit réputée non écrite et à la désignation d’un expert judiciaire. Elle rappelle que la cour a conclu à la recevabilité de son action en nullité de cette clause.
Elle souligne que le syndicat des copropriétaires présente de manière strictement identique à l’exercice précédent la répartition individuelle des charges et le relevé général des dépenses. Elle soulève l’absence de différence notable entre les charges communes générales et les charges « sans magasins » applicables à l’ensemble des lots, hormis les lots commerciaux, et ne note que deux ajouts concernant ces charges « sans magasins ».
Elle estime qu’il ressort des documents joints à la convocation qu’elle supporte une partie excessive de l’ensemble des charges communes générales, à l’exception de quelques-unes dont les charges d’ascenseur qui conduisent aux logements. Elle précise que de nombreux postes de dépenses sont compris dans les charges communes générales contrairement aux charges générales « sans magasin ».
Elle considère donc supporter une grande partie du coût des services, travaux ou installations dont elle n’a pas l’usage puisqu’elle ne bénéficie pas de l’entrée principale de l’immeuble, des escaliers et des équipements habituels, tels que l’éclairage ou le service poubelle, en raison de l’autonomie de ses locaux. Elle estime ne devoir participer à aucune charge au titre des travaux de plomberie, d’électricité, de désinsectisation, de nettoyage et de curage des canalisations, travaux, entretiens, fournitures et achats divers qui n’ont donné lieu à aucune précision dans les comptes, ni à aucune consommation d’eau ne pouvant avoir trait qu’à l’immeuble d’habitation compte tenu de l’autonomie de ses lots.
Elle indique avoir produit les plans des réseaux de l’immeuble établis par le constructeur ainsi qu’un reportage complet sur les installations [Localité 5] de ses lots commerciaux pour démontrer que ceux-ci disposent d’un réseau distinct qui se déverse dans le collecteur municipal.

Elle considère qu’il serait logique d’ajouter dans les charges générales « sans magasin », dans lesquelles figurent déjà les produits d’entretien, les salaires, accessoires et coût des services que l’on retrouve aux postes de dépenses correspondants.
Elle conteste également être redevable d’une participation aux frais de réparation d’installations dont elle n’a pas l’usage ayant causé un dégât des eaux ainsi qu’à l’achat de bips émetteurs alors que le système d’ouverture ne concerne que la commande d’accès aux logements. Elle rappelle que ses locaux se situent au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble. Elle estime donc ne pas être débitrice des charges correspondant aux services dévolus au gardien-concierge puisqu’elle ne profite pas de l’entrée de l’immeuble ni des services habituels, ses lots commerciaux disposant de deux entrées indépendantes.
Elle explique entretenir son réseau indépendant, dont elle a fait vérifier le cheminement par la société Hydrosonic, grâce à ses deniers personnels.
Elle énonce en outre que différents prestataires s’occupent de récupérer les déchets nés de l’exploitation de ses locaux commerciaux selon leur nature puisque qu’elle ne peut les détruire elle-même, d’autant plus qu’il est interdit de mélanger les déchets polluants de nature industrielle avec les déchets ménagers.
Elle mentionne que l’assemblée générale du 17 septembre 2020 avait reconnu le bien-fondé de son raisonnement puisque cette dernière avait décidé qu’elle ne participerait pas à la dépense relative à la rénovation de la cage d’escaliers, celle-ci ayant été considérée comme une dépense répartie selon la clé de répartition des charges générales « sans magasin ».
Elle indique payer 17% des factures de l’entreprise de nettoyage et estime que la répartition illicite des charges lui cause un préjudice financier considérable qui s’accroît d’année en année.
Elle estime que cette résolution n°3 ayant approuvé les comptes devra être annulée, de même que la répartition des charges et le relevé individuel des dépenses qui lui a été adressé. Elle se fonde sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler que l’action en contestation des clauses contraires aux règles d’ordre public sont imprescriptibles, quand bien même la clause relative à la répartition illicite des charges résulterait d’une décision d’assemblée générale définitive.
Elle expose que sa demande d’expertise, qu’elle estime nécessaire pour mettre en conformité la répartition des charges avec les dispositions légales, est fondée sur l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Alle ajoute que malgré divers contentieux, la situation perdure car le syndicat persiste dans ses errements de sorte qu’il devra être condamné à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts.

Dans ses conclusions en réponse notifiées le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 6] à [Localité 3] conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société [O] [H] à lui payer les sommes suivantes :

15.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il expose que la société [O] [H] conteste systématiquement les appels de charges qui lui sont adressés au motif qu’elle ne serait pas débitrice de divers postes ne présentant aucune utilité pour ses lots situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble.
Il soutient que les moyens invoqués par la société [O] [H] pour solliciter l’annulation de la répartition des charges sont inopérants dès lors qu’ils ont déjà été écartés par la cour d’appel d’[Localité 4] dans le cadre des précédentes instances. Il précise que la cour d’appel a confirmé le jugement de la présente juridiction ayant débouté la société [O] [H] de ses demandes, sauf à l’enjoindre de rectifier en faveur de cette dernière l’imputation des charges de parlophone, ce qu’il indique avoir fait. Il indique que la Cour de cassation a rendu un arrêt de rejet le 11 mars 2014 selon lequel, ayant relevé que le lot n°28 était constitué d’un passage qui a été ultérieurement muré sans que le règlement de copropriété n’ait été modifié et que la société [O] [H] disposait dans le sous-sol de l’immeuble de la chaudière commune et du local poubelles qu’elle pourrait utiliser en procédant à la réouverture du lot n°28, la cour d’appel avait retenu à bon droit que la société [O] [H] devait participer aux charges afférentes au chauffage collectif et au local poubelles.

Il mentionne qu’il était également rappelé qu’au vu du règlement de copropriété, les lots de la société [O] [H] étaient dispensés des charges communes spéciales relatives à l’ascenseur, l’escalier, le revêtement de sol des paliers des étages et du tapis d’escalier mais était tenue au titre des charges relatives à l’employé d’immeuble puisque ce dernier est chargé de l’entretien et de la sécurité des parties communes, comprenant le local poubelles, les caves et la chaudière.
Il explique que, malgré cette décision énonçant précisément les postes de charges devant être supportés par la société [O] [H], cette dernière ne les a pas payé de sorte qu’il a dû l’assigner en paiement.
Il rappelle que la présente juridiction a également jugé, dans une décision du 6 juillet 2020, que la société [O] [H] était débitrice de sa quote-part de charges au titre des travaux de plomberie, quand bien même elle dispose de son propre réseau de canalisation et de réfection du staff de son local commercial, en rappelant que si un copropriétaire peut renoncer à utiliser un élément d’équipement commun, il n’en demeure pas moins tenu de participer aux charges entraînées par cet équipement puisque l’utilité est objective et n’est pas appréciée en fonction des convenances personnelles du copropriétaire concerné de les utiliser ou non. Il indique que ce jugement a été confirmé par la cour d’appel qui a ajouté que les charges liées à l’entretien du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble constituent des charges communes générales au sens de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 22 du règlement de copropriété puisque les acquéreurs des lots du sous-sol et du rez-de-chaussée ont la possibilité de brancher leurs nouvelles installations sur les collecteurs de l’immeuble et que la société [O] [H] admet que la sortie du collecteur autonome des eaux usées desservant ses lots est reliée au collecteur général.
Il reproduit également la motivation des arrêts de la cour d’appel d’[Localité 4] des 11 mai 2012 et 20 décembre 2023 selon lesquels, au vu du règlement de copropriété et de l’aménagement des lieux, rien ne justifie que la société [O] [H] soit dispensée de sa quote-part de charges relatives au salaire du concierge pour l’entretien et la sécurité des parties communes (local poubelles, caves, chaudière, tableau électrique général, compteurs divisionnaire d’eau, compteur général, extincteurs).
Il soutient également que la réparation du plafond du local commercial de cette dernière, endommagé par la rupture d’une conduite d’eaux usées, constitue une charge commune générale à laquelle sont tenus de participer tous les copropriétaires, sans préjudice de l’exercice des actions en responsabilité prévues par la loi.
Il conteste le fait que la société [O] [H] supporterait la quasi-totalité des charges afférentes à l’entretien des parties communes puisqu’elle ne participe pas à la fourniture des produits d’entretien, aux fournitures diverses, au contrat d’entretien du vide-ordure, aux charges d’ascenseur et à celles liées aux travaux sur cet élément d’équipement commun, aux dépenses d’eau froide, à la location des compteurs d’eau froide, aux charges de chauffage et d’électricité. Il considère qu’elle ne doit supporter que les charges administratives ainsi que celles relatives à la conservation de l’immeuble et aux divers postes d’entretien dont il a déjà été jugé qu’elle n’était pas exemptée. Il en conclut donc que le décompte individuel des charges qui a été adressé à cette dernière est régulier.
Il rappelle que la société [O] [H] invoque, à l’appui de sa demande de prononcé de la nullité de la résolution n°3 de l’assemblée relative à l’approbation des comptes, le fait que les comptes approuvés mettraient à sa charge des frais qu’elle n’aurait pas à supporter. Il estime que cette dernière se méprend sur la portée de l’approbation des comptes et donc sur les motifs pouvant conduire à son annulation. Il énonce que l’approbation des comptes a pour principal effet de ratifier toutes les dépenses engagées par le syndic au cours de l’exercice écoulé et de vérifier la réalité et la régularité des dépenses exposés par ce dernier. Il relève donc que l’approbation des comptes n'a pas pour objet de valider la position comptable des copropriétaires et que celle-ci ne peut mettre à la charge d’un copropriétaire en particulier une quote-part des dépenses qui ne lui incomberait pas, quand bien même les copropriétaires doivent régler leur quote-part de charges communes telles qu’elles résultent des comptes approuvés. Il rappelle d’ailleurs que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Il ajoute qu’un copropriétaire a toujours la faculté de solliciter la correction d’erreurs dans la répartition des charges affectant son compte individuel, à charge pour lui de démontrer l’existence des erreurs alléguées. Il en conclut que l’existence d’incohérences affectant le compte individuel de charges de la société [O] [H] ne peut justifier une demande d’annulation de la résolution relative à l’approbation des comptes d’un exercice.
Il expose également que le compte individuel n’a pas à être « invalidé » consécutivement à l’annulation de l’approbation des comptes de l’exercice clos puisque qu’il n’y a pas de lien entre les deux.
Il fait valoir que les comptes de l’exercice clos ne sont pas erronés, que la société [O] [H] n’en rapporte pas la preuve et que cette dernière conteste en fait son décompte de charges individuel.
Il considère que les 3ème et 5ème résolution ne souffre d’aucune cause d’annulation si bien que la répartition individuelle des charges ne peut être annulée pour ce motif, étant rappelé que les contestations de la société [O] [H] ont déjà été rejetées par la cour d’appel d’[Localité 4].
Il conteste également la demande d’expertise judiciaire en faisant valoir qu’une telle demande a déjà été formulée dans le cadre de la procédure ayant conduit au jugement du 6 juillet 2020 confirmé par l’arrêt de la cour d’appel d’[Localité 4] du 20 décembre 2023 qui l’a rejetée.
Il se prévaut de la motivation retenue par la présente juridiction selon laquelle l’article 146 du code de procédure civile ne prévoit pas qu’une mesure d'instruction doit être ordonnée dans le cas où une partie ne dispose pas d'éléments de preuve suffisants. Il soutient que les griefs de la société [O] [H] ne reposent que sur de simples allégations qui ne sont étayées par aucun élément sérieux, l'ensemble de ses contestations ne permettant pas de relever des erreurs dans l'imputation ou le calcul des charges si bien qu’une mesure d'instruction ne saurait être ordonnée pour pallier sa carence dans l’administration de la preuve. Il considère enfin la demande de dommages-intérêts de la société [O] [H] déraisonnable et injustifiée.

La clôture de la procédure est intervenue le 17 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 prorogé au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n° 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 26 mars 2021.

Sur la résolution n°3 approbative des comptes de l’exercice clos le 30 juin 2020.
Comme toute décision prise en assemblée générale des copropriétaires, la décision qui tend à approuver les comptes de la copropriété peut être contestée en justice si elle est affectée d'un vice de forme ou de fond.

Ainsi, pour être valable, la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété doit intervenir dans des conditions régulières, notamment au regard des prescriptions de l’article 11, I, 1° du décret du 17 mars 1967. De même, une délibération de l’assemblée générale approuvant les comptes peut être annulée si elle a été acquise par un abus de droit ou de majorité ou à la faveur d'une fraude dans l'utilisation d'un mandat.

Mais dès lors que l’assemblée générale a approuvé les comptes et donné quitus au syndic au vu des documents exigés par la réglementation pour permettre aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause, sa décision n'est pas entachée d'un abus de majorité.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires emporte ratification des actes accomplis par le syndic et dont les résultats se trouvent traduits dans les comptes, même au regard des dépenses qui, excédant les pouvoirs du syndic, auraient exigé l'autorisation préalable de l’assemblée générale : toutes les dépenses engagées par le syndic au cours de l'exercice écoulé se trouvent ainsi entérinées, entraînant par là même la ratification des conventions correspondantes.

L’approbation de l’assemblée générale se rapporte à l'ensemble des comptes de la collectivité, c'est-à-dire des dépenses incluses dans le budget géré par le syndic ; en revanche, elle ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire, dont les charges n'ont pas à être réparties par l’assemblée.

L’approbation des comptes du syndicat ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire.

L’obligation pour tout copropriétaire d'acquitter sa quote-part dans les charges communes ratifiées par l’assemblée générale ne saurait tenir en échec son droit de réclamer une correction du compte individuel tenu par le syndic si le montant des sommes imputées sur ce compte se révèle inexact en raison d'erreurs constatées dans la répartition, entre les membres du syndicat, du montant des dépenses approuvées par l’assemblée.

L’article 45-1 du décret précise d’ailleurs que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Ainsi, le copropriétaire peut toujours se prévaloir d’une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété s’il estime qu’il n’a pas à participer à une catégorie de charges mais une erreur de répartition dans son compte individuel n’est pas un motif de nullité d’une décision ayant approuvé les comptes de la collectivité dans leur ensemble.

En l’espèce, la société [O] [H] fonde sa demande d’annulation de la résolution approbative des comptes sur la méconnaissance, selon elle, par le document intitulé « relevé général des dépenses », du règlement de copropriété et des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle conteste en réalité non pas les comptes, mais la répartition des dépenses dans son décompte individuel de charges en faisant valoir que, malgré l’autonomie de ses locaux, elle supporte le coût de services ou d’installations dont elle n’a pas la charge, dont des travaux de plomberie, d’électricité, de désinsectisation, de nettoyage et de curage des canalisations, des travaux divers, entretiens divers, fournitures et chats divers dans les postes 000.01.307 à 000.01.337 des comptes qui se réfèrent à l’entretien de parties communes et aux salaires du gardien dont elle n’a pas l’utilité.

Il doit être rappelé que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 opère une distinction entre d’une part, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs auxquelles les copropriétaires ne sont tenus de participer qu’en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de leurs lots et, d’autre part, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales auxquelles tous les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles qu’elles résultent des dispositions de l’article 5.

Il doit également être rappelé qu’à l’issue des différents contentieux ayant opposé la société [O] [H] au syndicat des copropriétaires sur ces charges, il a été définitivement jugé que, conformément aux articles 8 et 32 du règlement de copropriété, la société [O] [H] devait contribuer :

aux dépenses communes relatives aux salaires de l’employé d’immeuble, à l’entretien et à la sécurité des parties communes se rapportant notamment au local poubelles, aux caves, à la chaudière, au tableau électrique général, aux compteurs divisionnaires d’eau, au compteur général et aux extincteurs (arrêt de la cour d’appel d’[Localité 4] du 11 mai 2012 et arrêt de la cour de cassation du 11 mars 2014),aux charges d’entretien du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et aux fonds de travaux constitué en application de l’article 14-2 de la loi (arrêt du 20 décembre 2023).

Ainsi, non seulement le moyen tiré de l’irrégularité de la répartition des quotes-parts de charges au regard du règlement de copropriété n’est pas de nature à entraîner l’annulation de la résolution approbative des comptes, mais encore il n’apparaît pas fondé dans la mesure où les contestations de la société [O] [H] ont définitivement été tranchées par des décisions de justice.

En outre, quand bien même la clause de répartition des charges devrait être déclarée réputée non écrite pour méconnaître les dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, et que devrait lui être substituée une nouvelle clause conforme à la loi après expertise, la nouvelle répartition ne serait pas rétroactive et ne vaudrait que pour l’avenir.

Dès lors, l’actuelle clause de répartition des charges ne pourrait pas emporter l’irrégularité des comptes individuels des copropriétaires qui l’ont appliquée et, par la même des comptes approuvés par l’assemblée générale.

Ainsi, à défaut pour la société [O] [H] de démontrer voire d’alléguer un vice de forme ou de fond de nature à emporter la nullité de la résolution n°3 adoptée par l’assemblée générale du 26 mars 2021, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les résolutions n° 4 (quitus au syndic) et 5 (approbation du budget prévisionnel).
La société [O] [H] fonde sa demande de prononcé de nullité de ces deux résolutions sur la nullité de la résolution ayant approuvé les comptes, selon elle, erronés pour lui faire supporter des charges ne lui incombant pas.

Compte-tenu de ce qui précède, l’inexactitude d’un relevé de compte individuel de charges même avéré étant indépendant l'ensemble des comptes de la collectivité, c'est-à-dire des dépenses incluses dans le budget géré par le syndic, la demande de nullité des résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 26 mars 2021 qui n’est fondé sur aucun moyen autonome sera rejetée.

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’actuelle répartition des charges.

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Selon l’article 10 alinéa 1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

L’alinéa 2 prévoit qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L’article 5 auquel renvoi ce texte énonce que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

La copropriété d’un immeuble implique sa division en au moins deux de lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes et la répartition des dépenses relatives à ces mêmes parties communes obéit à une distinction impérative entre :

les charges inhérentes aux services collectifs et éléments d'équipement commun, réparties entre les copropriétaires selon l'utilité que chaque lot en retire,les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, réparties entre les copropriétaires au prorata des valeurs relatives des parties privatives des lots, telles qu'elles résultent de l’article 5.
La notion d’« utilité », au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doit être appréciée objectivement par rapport à chaque lot et non selon l'usage ou l’utilisation que, au gré de leurs convenances personnelles, les copropriétaires feraient effectivement des services collectifs et éléments d'équipement communs mis à leur disposition. L'utilisation réelle ou effective des lots, variable dans le temps selon le nombre d'occupants et les modalités de jouissance des lieux par les copropriétaires successifs, ne doit donc pas être prise en considération.

Le règlement de copropriété doit fixer la répartition des charges inhérentes aux services collectifs et éléments d'équipement commun en tenant compte du critère de l'utilité et, par voie de conséquence, exonérer les locaux insusceptibles de bénéficier d'un service ou équipement collectif. 

Mais la participation à ces charges communes telle que fixée dans le règlement de copropriété est obligatoire pour tous les copropriétaires.

Par conséquent, un copropriétaire ne saurait être dispensé de son obligation de paiement de cette catégorie de charges au détriment des autres au motif qu'il n'entend pas bénéficier des services collectifs et éléments d'équipement communs en raison de son absence plus ou moins prolongée, d'un défaut d'utilisation ou encore de modifications apportées dans les parties privatives de son lot puisque le non-usage par convenance personnelle n’exerce aucune influence sur son obligation : il suffit qu'il puisse s'en servir s'il le désire.

Par ailleurs, l'obligation de contribuer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes est subordonnée à l'existence d'un droit de copropriété sur les parties communes de cet immeuble. Un propriétaire de lot ne peut donc se voir imposer de participer aux dépenses qui se rapporteraient à des parties communes dans lesquelles il ne disposerait d'aucune quote-part de droit indivis.

Ces charges sont dues par le seul fait de la propriété d'un lot quel que soit l'intérêt que les parties communes peuvent présenter pour ses parties privatives. Mais certains locaux dépendant de l'immeuble peuvent disposer d’une autonomie matérielle et fonctionnelle justifiant une dérogation au principe de la contribution obligatoire à ce type de charge.

En l’espèce, l’article 32 du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Le Vintaprès » prévoit que :

« Indépendamment des charges communes à l’ensemble des copropriétaires, ceux d’entre eux qui seront propriétaires des lots 35 à 77, supporteront à titre de charges communes spéciales afférentes à l’immeuble :
[O] frais et dépenses de toute nature concernant l’entretien, les réparations, la réfection et le remplacement si besoin est de l’ascenseur, de l’escalier, du revêtement de sol des paliers d’étage, l’éclairage des escaliers, le fonctionnement et l’assurance accident de l’ascenseur, l’entretien et le remplacement du tapis de l’escalier et des paliers.
Et d’une façon générale, l’énumération ci-dessus n’étant pas limitative, toutes dépenses s’appliquant à l’ascenseur, aux escaliers, aux paliers, et à leur tapis.

Le tout de manière que les propriétaires des lots n°1 à 34 ne contribuent pas à ces dépenses, lesquelles sont réparties dans les proportions suivantes […] » (pages 47 et 48)).

La société [O] [H] est propriétaire des lots n°28, 78, 79, 80, 81 et 82 de l’état descriptif de division de cet immeuble.

Dès lors, elle n’est pas redevable des charges communes spéciales uniquement imputables aux lots n°35 à 77.

Elle estime néanmoins que la répartition des charges est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que sont considérés comme des charges communes générales, et non des charges spéciales dont ses lots sont exonérés : les travaux de plomberie, le « petit entretien électricité », le coût de la désinsectisation, le contrat de nettoyage, l’entretien des lieux, les travaux sur les canalisations et leur curage, divers travaux, achats et fournitures imprécis, la consommation d’eau, les charges du personnel d’entretien comprenant la formation professionnelle, la période de sécurité, le salaire du personnel, les cotisations URSSAF, la retraite, la visite médicale, les cotisations prévoyance et mutuelle, mais aussi les frais d’administration tels que les frais d’affranchissement, de fonctionnement de la copropriété, les honoraires de contentieux et du syndic, l’assurance multirisques et autres assurances ainsi que le coût d’un sinistre dégât des eaux, la taxe foncière, le contrat « mat sécurité » incendie et l’achat de badges bip émetteurs.

Or, l’article 8 alinéa 5 du règlement de copropriété précise que :

« [O] acquéreurs des locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée pourront brancher leurs nouvelles installations sur les collecteurs de l’immeuble sous la condition que l’architecte de l‘immeuble donne un avis favorable à ces raccordements que ces travaux s’effectuent sous son contrôle et qu’ils n’apportent aucune perturbation aux installations existantes ni charge supplémentaire aux autres copropriétaires. » (page 40).

Si la société [O] [H] s’est équipée d’un système indépendant de canalisation et d’un réseau d’eaux usées autonome, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, elle dispose néanmoins de la possibilité de se raccorder au réseau commun de l’immeuble.

Or, si un copropriétaire peut renoncer à utiliser un élément d’équipement commun, il n’en demeure pas moins tenu de participer aux diverses charges entraînées par celui-ci.

En effet, l’utilité au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doit s’entendre comme une utilité objective, c’est-à-dire une utilité potentielle pour chaque lot et non pas une utilité effective dépendant des convenances personnelles du copropriétaire.

Il est acquis et il ressort des précédentes décisions que la société [O] [H] dispose, dans le sous-sol de l’immeuble, de la chaudière commune, du local poubelles qu’elle pourrait utiliser en procédant à la réouverture du lot n°28, même si elle soutient ne pas en avoir l’utilité, de son compteur divisionnaire et du robinet d’arrêt de l’eau de son local n°80.

Dès lors, elle doit supporter, à proportion de sa quote-part, le coût des travaux de plomberie, d’entretien des canalisations et leur curage qui constituent des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même elle disposerait de son propre réseau de canalisation distinct de celui de l’immeuble.

Par ailleurs, les locaux commerciaux appartenant à la société [O] [H] disposent de deux accès indépendants, le premier [Adresse 7] destiné au service après-vente en sous-sol et le second [Adresse 8] donnant accès à la surface de vente.

Néanmoins, le fait qu’elle puisse accéder à ses lots par des entrées indépendantes ne signifie pas que l’entrée principale de l’immeuble ne dessert pas également ses lots, elle est objectivement utile même si elle affirme ne pas l’utiliser ni les équipements communs situés dans le corps de bâtiment à usage d’habitation.

Si elle soutient que les postes de dépense ne contenant aucune indication précise tels que « entretiens divers » ou « travaux divers » ainsi que ceux relatifs au nettoyage et à la désinsectisation de l’immeuble ainsi qu’à l’éclairage du hall notamment ne peuvent avoir trait qu’à l’immeuble d’habitation, elle n’en rapporte pas la preuve et procède par voie d’affirmations.

En tout état de cause, les dépenses liées à l’entretien et à la conservation de l’immeuble constituent des charges communes générales auxquelles elle doit participer au prorata des valeurs relatives des parties privatives des lots sans égard pour leur utilisation.

D’ailleurs, s’il ressort du règlement de copropriété que l’éclairage des escaliers constitue une charge commune spéciale, les lots « magasins » ne sont pas dispensés de la participation au coût de l’éclairage du hall d’entrée de l’immeuble.

La société [O] [H] ne démontre pas que les bips émetteurs commandent uniquement les accès aux logements et non également aux lots commerciaux et caves et il lui a déjà été indiqué par les précédentes décisions que la protection incendie bénéficiait à tous les lots si bien qu’elle était tenue de contribuer au coût du gardien d’immeuble.

Au regard du règlement de copropriété et de l’aménagement des lieux, rien ne justifie que la société [O] [H] soit dispensée des charges relatives à l’employé d’immeuble, dès lors que si ces lots sont dispensés des charges communes spéciales afférentes à l’ascenseur, l’escalier, le revêtement de sol des paliers des étages et du tapis d’escalier, ceux-ci ne sont en revanche aucunement dispensés du paiement de leur quote-part des salaires de l’employé d’immeuble chargé de l’entretien et de la sécurité des parties communes comprenant notamment le local poubelles, les caves, la chaudière, le tableau électrique général, les compteurs divisionnaires d’eau, le compteur général et les extincteurs.

Par conséquent, à défaut de démontrer l’illicéité de la clause de répartition des charges qu’elle invoque, la société [O] [H] sera déboutée de ses demandes de faire déclarer la clause de répartition des charges réputée non écrite, d’annulation par voie de conséquence de l’état de répartition des charges diffusée par le syndicat en annexe à la convocation à l’assemblée générale du 22 mars 2021 intitulé « relevé général des dépenses » et de désignation subséquente d’un expert judiciaire pour permettre d’établir une nouvelle répartition conforme à la loi.

Compte-tenu de ce qui précède, la société [O] [H] n’établit pas que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » a commis une faute à l’origine d’un préjudice de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des dispositions combinées des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte pour son adversaire.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, si la société [O] [H] succombe en son action, cette circonstance ne suffit pas à conférer un caractère abusif à son recours contre les décisions d’une assemblée générale pou à caractériser une intention de nuire.

Elle a en effet pu se méprendre sur la portée de ses droits, la décision relative aux charges d’entretien des canalisations ayant été rendue après qu’elle a introduit l’action.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société [O] [H] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 4] » la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS