TJ 62765, 11 juin 2026, RG 25/00886

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° RG 25/00886 - N° Portalis DBZ4-W-B7J-B77N

N° de Minute : 25/00171

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2]

C/

S.C.I. LUMIERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR AU PRINCIPAL DEFENDEUR A L'OPPOSITION

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Julien BRIOUT, substitué par Me Jérôme LESTOILES, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL DEMANDERESSE A L'OPPOSITION

S.C.I. LUMIERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE
substituée par Me DUBOIS CATTY Louise, avocat au barreau de SAINT-OMER,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 mai 2026 prorogée au 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Par ordonnance en date du 24 février 2025 signifiée le 4 juin 2025, le juge du tribunal judiciaire de Saint-Omer a enjoint à la SCI LUMIERE d'avoir à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] les sommes suivantes :
1987,88 euros en principal (charges de copropriétés impayées),
51,60 euros au titre des frais de requête,
141,78 euros au titre du coût de la sommation de payer,
36,12 euros au titre du coût de la matrice cadastrale à mairie

Le 24 juin 2025, la SCI LUMIERE a formé opposition à l'injonction de payer.

Après deux renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 5 mars 2026 où chacune des parties, représentée, a déposé ses conclusions.

Par conclusions récapitulatives n°2, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], représentée, demande la condamnation de la SCI LUMIERE à lui payer, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les sommes suivantes :
2 355,11 euros arrêtée au 26 février 2026 avec intérêts à compter du 26 novembre 2024, date de la sommation de payer, et pour le surplus à compter du jugement,
800 euros à titre de dommages et intérêts,
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions visées à l'audience, la SCI LUMIERE demande :
d'infirmer l'ordonnance d'injonction de payer rendue le 26 mars 2025,
juger que la SCI LUMIERE n'est redevable d'aucune somme au titre des charges portant sur le bâtiment A,
de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et [Adresse 5] NORD DE FRANCE es qualité de syndic de copropriété à payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts à la SCI LUMIERE,
de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes,
dire que la SCI LUMIERE sera exonérée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

1. Sur la recevabilité de l'opposition

Aux termes de l'article 1416 du code de procédure civile :
« L'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance.
Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ».

En l'espèce, l'ordonnance contestée a été signifié le 4 juin 2025, en sorte que l'opposition formée le 24 juin 2025 l'a été dans le délai imparti.

Par conséquent, l'opposition sera déclarée recevable et il sera statué par jugement se substituant à l'ordonnance rendue le 24 février 2025 et l'anéantissant.

2. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Si aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance .

En l’espèce, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] produit aux débats, à l’appui de ses prétentions et comme preuve de sa créance, les pièces suivantes :

→ le justificatif de propriété
→ le règlement de co propriété
→ les procès-verbaux des Assemblées Générales
→ les appels individuels de charges
→ le décompte de régularisation des charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024
→ les procès-verbaux des Assemblées Générales de 2021 et 2023

Il ressort de ces pièces, et notamment de l'article 26 du règlement de copropriété relatif au tableau de répartition des charges que les lots 32 et 33, propriétés de la SCI LUMIERE, supporte :
des tantièmes Généraux de Copropriété
des tantièmes de répartition des charges relatives aux Parties Communes Spéciales aux lots 30 et 33 (bâtiment B)

La répartition ainsi définit dans le règlement de copropriété s'impose à l'ensemble des copropriétaires et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] en sorte que ne peut être mis à la charge d'un copropriétaire une charge ou un tantième de charges ne correspondant pas à cette répartition.

Il ressort de l'appel de fonds et des relevés de compte qu'a été mis à la charge de la SCI LUMIERE une somme contestée en son principe de 95,20 euros au titre de la réfection du hall d'entrée du bâtiment A.
La réfection de ce hall s'analyse comme une charge relative aux Parties Communes Spéciales, en ce que cette dénomination désigne une partie commune qui n'appartient qu'à certains copropriétaires et non à l'ensemble de l'immeuble et dont les charges sont supportées uniquement par les lots propriétaires.
Il est inopérant à ce titre pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] de se prévaloir du montant modique de la somme demandée ou encore d'affirmer que le hall d'entrée concernée a une utilité objective pour la SCI LUMIERE dès lors qu'aucun tantième de charge n'est mis à la charge des lots 32 et 33 au titre de la répartition des charges relatives aux Parties Communes Spéciales aux Lots 11 à 29 (BATIMENT A) / Colonne n°2 par le règlement intérieur et son article 26.
Au regard de ces éléments, la SCI LUMIERE est bien fondée à contester le montant de 95,20 euros figurant au décompte toujours resté en débit depuis ce différend, en sorte que ce montant sera déduit de la somme restant due.

S'agissant des autres appels de charges, la SCI LUMIERE ne fait valoir aucune cause d'opposition sérieuse à leur paiement alors que la SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] justifie de l'approbation par les différentes Assemblées Générales des comptes des exercices et que la SCI LUMIERE ne justifie d'aucune contestation élevée devant la juridiction compétente, une simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne pouvant avoir pour effet d'invalider des comptes approuvés. Il sera à ce titre relevé que la SCI LUMIERE ne précise pas quelles charges reprises dans les appels de charges et décomptes elle conteste.

Si le décompte de charges daté du 25 mars 2025 apparaît effectivement peu compréhensible, ces éléments apparaissant en contradiction avec l'ensemble des autres appel de charges et de provisions antérieures faisant apparaître un « solde antérieur », non repris dans le décompte du 25 mars 2025 mais sans toutefois que la SCI LUMIERE n'allègue ni ne justifie d'autres paiements que ceux reconnus perçus par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2], tels que mentionnés dans les appels de provisions successifs et repris dans le décompte global du 26 février 2026.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la SCI LUMIERE reste devoir au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] la somme de 2 259,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 janvier 2026.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI LUMIERE à payer à SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] la somme de 2 259,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 janvier 2026.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires.

Si la SCI LUMIERE était fondée à contester les charges mises à sa charge au titre des Parties Communes Spéciales du Bâtiment B, le non paiement répétés des charges régulièrement approuvées par les Assemblées Générales et ayant généré un impayé de plus de 2 000 euros ne peut se justifier par un différend portant sur une somme de 95,20 euros.

Si d'autres copropriétaires sont en impayés de charges, cette circonstance ne dédouane pas la SCI LUMIERE de sa responsabilité en ce qu'elle contribue, en tout état de cause, au préjudice subi.

Il sera toutefois pris en compte pour fixer le montant des dommages et intérêts qu'en persistant dans son erreur et en n'apportant pas de réponses à la SCI LUMIERE sur ses questions relatives au calcul des charges, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] a contribué à faire persister le litige.

Il convient par conséquent de condamner la SCI LUMIERE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] la somme de 150 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugemet.

3. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le montant de la somme restant due par la SCI LUMIERE étant sans commune mesure avec le montant contesté à raison, cette dernière ne peut imputer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] le préjudice né des procédures engagées afin d'obtenir le paiement de sa créance.

Par conséquent, la SCI LUMIERE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, étant précisé que sa demande à l'égard de la SAS [Adresse 5] ne pouvait prospérer, cette dernière n'ayant pas été mise dans la cause.

4. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI LUMIERE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La SCI LUMIERE sera en outre condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS