TJ 2b033, 24 juin 2026, RG 26/00150

MINUTE N° : 198/2026
ORDONNANCE DU : 24 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00150 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DQRH

NATURE DE L’AFFAIRE : 71G Action en responsabilité exercée contre le syndicat  
                             5B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Carine GRIMALDI, Greffier

Copie exécutoire délivrée à :
-Me [F]
- Me MERIDJEN

Le : 24 Juin 2026

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [J] Profession : météorologiste
né le 06 Avril 1959 à COMPIEGNE (60200), demeurant ANGHIONE - 20221 CERVIONE
représenté par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. 15/17 RUE SAINT JOSEPH À BASTIA représenté par son syndic en exercice, la SARL BASTIA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 377 818 042, prise en la personne de son gérant domiciliés es qualités audit siège., dont le siège social est sis SARL BASTIA IMMOBILIER - 45 Bd Paoli - 20200 BASTIA
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le trois Juin, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Mme Carine GRIMALDI, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Se plaignant d’infiltrations au sein de son logement, monsieur [Z] [J] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, son syndicat des copropriétaires sis 15/17 rue Saint Joseph à BASTIA, aux fins de voir ordonner une expertise.

Selon ordonnance du 1er octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA a ordonné une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties et désigné monsieur [I] [C], expert près la cour d’appel de BASTIA aux fins, notamment, de décrire les désordres évoqués par monsieur [Z] [J] relatif aux infiltrations subies dans son appartement et décrire les travaux propres à remédier aux dommages, en chiffrer le coût et la durée. Le rapport a été déposé le 24 février 2026.

Par exploit délivré le 11 mars 2026, monsieur [Z] [J] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, le syndicat des copropriétaires des 15/17 rue Saint Joseph à BASTIA, aux fins de voir :
Condamner le syndicat des copropriétaires du 15/17 rue Saint Joseph à faire réaliser l’intégralité des travaux définis et chiffrés par M. [C], expert judiciaire, en pages 20 & 21 de son rapport du 24 février 2026 et ce, dans un délai de 5 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Fixer une astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai ;Condamner le syndicat des copropriétaires du 15/17 rue Saint Joseph à verser une provision de 3.228 euros pour les travaux sur partie privative ;Condamner le syndicat des copropriétaires du 15/17 rue Saint Joseph à verser une provision de 3.500 euros pour la perte de loyer, indemnité à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ;Condamner le syndicat des copropriétaires du 15/17 rue Saint Joseph à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2026. Monsieur [Z] [J], représenté, a maintenu ses demandes.

Par voie de conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2026, le syndicat des copropriétaires du 15/17 rue Saint Joseph, représenté, demande au juge de :
A titre principal :
Juger irrecevables les demandes de monsieur [Z] [J] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés dans le rapport d’expertise, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;A titre subsidiaire :
Octroyer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15/17 rue Saint Joseph à BASTIA un délai d’un an afin de faire réaliser les travaux préconisés dans le rapport d’expertise judiciaire ;En tout état de cause :
Débouter monsieur [Z] [J] de l’ensemble de ses demandes, et notamment de ses demandes de condamnation aux sommes de 3.228 euros au titre des travaux sur parties privatives, 3.500 euros au titre d’une indemnité pour perte de jouissance et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’existence de contestations sérieuses.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution des travaux sous astreinte
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le dommage imminent peut se définir comme un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Il appartient ainsi au demandeur au référé de démontrer l’imminence du dommage et son caractère certain.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble, dont l’anormalité s’apprécie in concreto.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Monsieur [Z] [J] fonde sa demande sur l’article 873 du code de procédure civile qui ne trouve toutefois qu’à s’appliquer au tribunal de commerce. Néanmoins, il n’est pas contesté par le défendeur que l’article sur lequel le demandeur se fonde en réalité est l’article 835 du code de procédure civil, lequel s’applique au tribunal judiciaire statuant selon la procédure de référé.

Au soutien de ses demandes, monsieur [Z] [J] cite le rapport d’expertise déposé par monsieur [I] [C] le 24 février 2026 sans en tirer les conséquences au regard de l’article 835 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes formées par monsieur [Z] [J] au motif que les conditions posées par l’article 835 du code de procédure civile précité ne sont pas réunies et soutient, à tout le moins, qu’elles sont mal fondées.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise déposé par monsieur [I] [C] le 24 février 2026 qu’une réfection complète d’une première portion de toit qui présente des désordres importants, puis une intervention sur la deuxième portion restante de la toiture pour laquelle l’état de la superstructure nécessite un remaniement, est nécessaire pour remédier aux désordres constatés dans le logement de monsieur [Z] [J].

L’expert indique s’agissant des désordres « Les désordres relatés par M. [J] lequel en a déclaré l’existence depuis 2024, sont confirmés par :
Les traces d’humidité relevées en sous face interne du faux plafond de la pièce de nuit et de la pièce de vie du logement, significatifs des résurgences d’eau à l’intérieur du logement.D’importantes infiltrations d’eau, à la date du 16 décembre 2025 date à laquelle son logement a été inondé confirment les précédentes déclarations de M. [J] ;Constatations effectuées par l’expert en date du 17 décembre 2025, à la demande de la partie demanderesse maître [F] ;Ce sinistre ayant mis en évidence et confirmé l’existence des fuites de la toiture et des infiltrations consécutives d’eau de pluie subies par M. [J] depuis novembre 2024 ;Les dégradations de parties du faux plafond du logement. »
Sur les travaux à réaliser, l’expert indique « La vétusté de la toiture qui abrite le logement [J] situé au troisième étage et les logements des niveaux inférieurs du 15/17 rue Saint Joseph, présente un état qui ne permet plus de traiter les infiltrations d’eau de pluie par des interventions ponctuelles. Les solutions à mettre en œuvre consistent en une réfection complète d’une première portion de toit qui présente des désordres importants, puis une intervention sur la deuxième portion restante de la toiture pour laquelle l’état de la superstructure nécessite un remaniement. Ces interventions décrites distinctement devront s’opérer dans le cadre d’une même opération de travaux. »

Il appartient à monsieur [Z] [J] qui se prévaut de ce rapport d’expertise pour solliciter, dans le cadre de la présente instance, la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l’expert, sous astreinte, de rapporter la preuve de l’existence d’un dommage imminent, ou d’un trouble manifestement illicite.

Sur le dommage imminent, monsieur [Z] [J] ne rapporte pas la preuve de son existence. En effet, celui-ci ne fait que reprendre dans ses écritures, in extenso, les causes et désordres constatés par l’expert chez monsieur [Z] [J], ainsi que travaux préconisés par l’expert sans toutefois justifier d’un dommage imminent.

Par ailleurs, s’il est constant et non contesté que le rapport d’expertise et, a fortiori, les conclusions de l’expert sont opposables au syndicat des copropriétaires et qu’il a pour rôle de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et doit donc exécuter tous travaux nécessaires à sa sauvegarde, il résulte de la date à laquelle l’assignation lui a été signifiée, qu’il ne lui a pas été laissé le temps de réaliser lesdits travaux.

Au surplus, monsieur [Z] [J] ne rapporte pas la preuve qu’un refus des travaux préconisés par l’expert lui ait été opposé par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé de l’existence d’un trouble manifestement illicite constitué par la violation par le syndicat des copropriétaires de son obligation de conservation et d’entretien des parties communes en refusant de réaliser les travaux préconisés, dès lors que le rapport de monsieur [I] [C] a été déposé le 24 février 2026 et qu’il a été assigné le 11 mars 2026, ne lui laissant pas la possibilité de pouvoir, dans ce temps imparti, réaliser lesdits travaux.

Toutefois, le moyen tiré de l’absence de réunion des conditions posées par l’article 835 du code de procédure civile précité, ne constitue pas une irrecevabilité des demandes comme indiqué par le syndicat des copropriétaires, mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur les demandes formées par monsieur [Z] [J] tendant à voir exécuter les travaux préconisés par monsieur [I] [C], expert judiciaire.

Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une seule condition est fixée par le texte susvisé à savoir l’absence de contestation sérieuse sur le principe de l’obligation.

Sur la demande de provision au titre de la réfection intérieure du lot de monsieur [Z] [J]
Monsieur [Z] [J] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une provision de 3.228 euros pour les travaux sur partie privative.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande au motif qu’il est dans l’impossibilité de vérifier si le demandeur a effectivement procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur, lequel est susceptible de prendre en charge tout ou partie des désordres allégués sur le lot privatif.

En l’espèce, monsieur [I] [C] indique dans son rapport que « Il sera acté au cours de l’accedit du 22 janvier 2026 en présence des représentants des parties, que les défauts en toiture ont généré d’importantes infiltrations d’eau et des dégradations de parties du faux plafond dans la pièce de nuit du logement appartenant à M. [J] en date du 16 décembre 2025, lesquelles ont été constatées par l’expert. »

Sur les travaux à effectuer dans les parties privatives, dont le coût est évalué à 3.228 euros, l’expert indique « La réfection des parties du faux plafond dégradées, nécessite une dépose et un remplacement par un procédé de type placostyle avec isolant, ainsi que des travaux d’enduisage et de peinture de finition ». Il résulte de ce rapport que les désordres constatés dans l’appartement de monsieur [Z] [J] sont liés aux infiltrations en toiture et proviennent donc des parties communes que le syndicat des copropriétaires doit conserver.

Toutefois, monsieur [Z] [J] ne rapporte pas la preuve d’avoir déclaré ce sinistre à son assureur s’agissant d’un désordre affectant ses parties privatives. Les éléments communiqués aux débats sont insuffisants à déterminer si monsieur [Z] [J] a reçu ou non une indemnisation de la part de son assureur habitation pour les désordres constatés dans son appartement.

Par conséquent, il existe une contestation sérieuse à l’octroi d’une provision au titre de la réfection intérieure du lot de monsieur [Z] [J], et dans ces conditions il sera débouté de cette demande.

Sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance
Monsieur [Z] [J] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3.500 euros à titre de provision pour la perte de loyers.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose au motif qu’aucun élément probant n’est versé aux débats permettant d’établir l’existence du trouble de jouissance allégué, ni son quantum.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [Z] [J] a informé le syndicat des copropriétaires par courriel du 12 novembre 2024 que sa locataire ne pourrait accepter les désordres qui affectent le logement et le rendent difficilement habitable. Il résulte également du rapport d’expertise que le demandeur a déclaré à l’expert judiciaire que son logement sinistré ne peut plus être loué en l’état et a annoncé le départ de sa locataire.

Toutefois, aucune pièce n’est versée aux débats sur le contrat de location qui avait été signé entre les parties, le montant du loyer ou encore la preuve de ce que le départ de la locataire est lié aux désordres. En l’absence d’éléments permettant de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice de jouissance, monsieur [Z] [J] sera débouté de sa demande de provision à ce titre.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Monsieur [Z] [J], succombant, supportera la charge des dépens. Il sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS