TJ 86194, 24 juin 2026, RG 26/00074

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00074 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G44Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 24 Juin 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :
-Me BERNARDEAU
-Me FROIDEFOND
-Me MUSEREAU
-Me JOLY
-Me GILLET
-Me SIMON-WINTREBERT
-service des expertises (X3)

Madame [I] [G]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [K] [D]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Lola BERNARDEAU avocate au barreau de POITIERS substitué par Me Samuel VIEL avocat au barreau de POITIERS et par Me Paul-Henri LEGUE avocat plaidant au barreau de PARIS substitué par Me Stéphane CHANZY avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [S] [O] épouse [M]
demeurant [Adresse 2] -
[Localité 1]

Madame [R] [M] épouse [H]
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [M]
demeurant [Adresse 4] (CANADA)

Madame [V] [M]
demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Gérald FROIDEFOND avocat au barreau de POITIERS

S.A.R.L. DGECI
dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par Me François MUSEREAU avocate au barreau de POITIERS substitué par Me Stéphanie PROVOST-CUIF avocate au barreau de POITIERS

S.A.R.L. SJPR
dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par Me Charlotte JOLY avocate au barreau de POITIERS

S.A.R.L. M2R NOTAIRES & ASSOCIES
dont le siège social est [Adresse 8]

représentée par Me Nicolas GILLET avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Olivier SALOMON avocat au barreau de POITIERS

S.A.R.L. [T] [Y]
dont le siège social est [Adresse 9]

S.A. AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de la SARL [T] [Y]
dont le siège social est [Adresse 10]

représentées par Me Marie-Thérèse SIMON-WINTREBERT avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 20 Mai 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 20 juin 2023, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont acquis en indivision une maison d'habitation sis [Adresse 11] à [Localité 2] de Madame [S] [O], Madame [Q] [M], Monsieur [J] [M] et Madame [V] [M]. Ce bien a été mis en vente par l'intermédiaire de l'agence immobilière ERNEST et la SARL M2R NOTAIRES ET ASSOCIES.

Le 15 janvier 2024, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont déclaré leur sinistre à leur assureur en raison de symptômes notamment toux, écoulements nasaux, fatigue persistante, trouble neurologique, douleur dentaire et un changement de comportement chez leur enfant en bas âge.

Les 02, 19 février 2024, 13 septembre 2024 et 1er octobre 2024, des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ont été dressés aux termes desquels a été prélevé des échantillons de mousse présente à l'intérieur du mur ainsi que de la peinture.

Le 26 juin 2024, un rapport d'expertise amiable a été dressé par le cabinet POLYEXPERT.

Par actes de commissaire de justice du 27 janvier 2026 signifiés à personnes habilitées, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont assigné respectivement Madame [S] [O], la SARL M2R NOTAIRES & ASSOCIES, la SARL SJPR, la SARL [T] [Y], et par acte délivré selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, la SARL DGECI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2026 signifié à personne habilitée, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont assigné la SA AXA France IARD et par acte signifié à personne physique Madame [R] [M] épouse [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2026 signifié à personne physique, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont assigné Madame [V] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026 signifié selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont assigné Monsieur [J] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2026, ils sollicitent de rejeter toutes les demandes de mise hors de cause et de débouter toutes les parties de leurs demandes d'articles 700 du CPC. En outre, ils demandent que soit ordonné une expertise sera confiée à tel expert, lequel aura pour mission de :

- Se faire communiquer par les parties toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, diagnostics techniques, devis et factures de travaux, rapports d'analyse d'air ou de matériaux, contrats, attestations, correspondances, plans, photographies ou constats, et tout autre document qu'il estimera nécessaire.

- S'adjoindre au besoin les services d'un sapiteur concernant les risques pour la santé.

- Entendre les parties et toute personne qu'il jugera utile.

- Confirmer la présence éventuelle de mousse isolante d'urée-formol dans les combles, les parois, ou autres éléments constructifs de l'immeuble.

- Apprécier les modalités de mise en œuvre de ce matériau, en particulier sa conformité ou non au décret n°88-683 du 6 mai 1988 interdisant son usage dans les bâtiments d'habitation.

- Rechercher si les travaux réalisés (notamment les saignées et perforations lors de la rénovation électrique) ont altéré ce matériau et facilité sa diffusion dans l'air ambiant.

- Mesurer les niveaux de formaldéhyde présents dans l'air intérieur des différentes pièces du logement.

- Évaluer les risques sanitaires liés à l'exposition à cette substance, notamment pour les enfants en bas âge.

- Déterminer si l'activation de la VMC a pu favoriser la dispersion de particules toxiques dans les pièces de vie.

- Identifier la présence de peinture au plomb dans l'habitation et en localiser les zones concernées.

- Préciser si ces zones étaient visibles ou accessibles au moment de la vente.

- Indiquer si un diagnostic plomb (CREP) aurait dû être établi, ou si le diagnostiqueur aurait dû émettre une suspicion.

- Apprécier le risque d'exposition chronique des occupants au plomb, notamment pour les enfants.

- Déterminer les travaux nécessaires pour mettre fin au risque et en estimer le coût.

- Décrire les travaux réalisés par l'entreprise [Y].

- Apprécier l'impact de ces travaux sur la libération de particules de mousse isolante dans l'air intérieur.

- Examiner les conditions de pose de la VCI ainsi que de sa ré-électrification par l'entreprise de M. [Y], sa compatibilité avec les matériaux environnants (ouate de cellulose), et le risque d'incendie ou de contamination de l'air intérieur.

- Rechercher les causes des zones humides et de la présence de moisissures ou champignons apparues postérieurement aux travaux.

- Évaluer l'ampleur des désordres affectant le logement.

- Évaluer les préjudices : matériels (dépréciation du bien, travaux nécessaires), sanitaires (atteintes à la santé), de jouissance (trouble d'usage du logement, anxiété, gêne au quotidien).

- Etablir un tableau sur les imputabilités.

- Fournir au Tribunal tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités.

Ils se prévalent des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et soutiennent que la présence de polluants et de matériaux prohibés au sein de l'immeuble acquis, en contradiction avec les caractéristiques sanitaires annoncées lors de la vente, caractérise un litige sérieux.

Ils précisent que l'expertise doit se dérouler au contradictoire de la SARL M2R NOTAIRES & ASSOCIES dès lors qu'elle a agi en qualité de négociateur immobilier et qu'à ce titre elle était soumise à une obligation de vigilance accrue et un devoir de conseil.

Ils soulignent le caractère indispensable de cette expertise judicaire dans la mesure où l'expertise amiable diligentée n'a pas permis de faire émerger une solution satisfaisante.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 avril 2026, Madame [R] [M], épouse [H], Madame [V] [M], Madame [S] [O] épouse [M] et Monsieur [J] [M] sollicitent de :

- ENREGISTRER les protestations et réserves d'usage des membres de l'indivision [M] composée de Madame [S] [M] née [O], Monsieur [J] [M], Madame [V] [M], Madame [R] [H] née [M] ;

- AJOUTER à la mission d'expertise le chef de mission suivant : décrire, les travaux réalisés personnellement par les consorts [G] - [D] et la façon dont ils les ont réalisés ;

- CONDAMNER les consorts [G] - [D] aux dépens.

Ils rappellent que Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont réalisé eux-mêmes certains travaux. De plus, ils soulignent que les demandeurs ne versent aux débats que le compromis de vente et non l'acte.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 05 mai 2026, la SARL SJPR sollicite de :

- Débouter M. [D] et Mme [G] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner tout succombant à verser à la société SJPR la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner les mêmes aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Charlotte JOLY.

Elle soutient que l'opérateur n'est pas intervenu, n'a pas été mandaté ni payé pour établir un CREP, de sorte qu'il ne pèse sur lui aucune obligation de conseil en matière de plomb s'il n'a pas été spécialement missionné à cette fin.

En outre, elle précise, conformément aux articles L.271-4 et L.271-6 du code de la construction et de l'habitation, qu'elle n'a aucune compétence en rapports avec les produits toxiques litigieux et plus particulièrement avec la surveillance et la qualité de l'air intérieur.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2026, la SARL [T] [Y] et la SA AXA France IARD sollicitent, sans aucune approbation de l'action engagée à l'encontre de la SARL [Y] et de la société AXA France IARD, et au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité comme de fondement de ladite action, de :

- Statuer ce que de droit sur la demande d'expertise.

- Statuer ce que de droit quant aux dépens.

La SARL [T] [Y] conteste tout lien de causalité entre les problèmes allégués et les prestations qu'elle a réalisées. Notamment elle rappelle qu'elle n'a pas mis en place la ventilation centralisée inversée. Elle précise également que ces interventions sont dépourvues de liens avec les boîtiers électrique et les désordres d'humidité.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 09 avril 2026, la SARL M2R NOTAIRES & ASSOCIES sollicite de :

- DEBOUTER les consorts [X] de leur demande d'expertise en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la SARL M2R NOTAIRES &ASSOCIES.

- METTRE hors de cause la SARL M2R NOTAIRES & ASSOCIES.

- CONDAMNER solidairement les consorts [X] à payer à la SARL M2R NOTAIRES & ASSOCIES la somme de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- LES CONDAMNER solidairement aux entiers frais et dépens de l'instance.

Elle se prévaut des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile et soutient une absence de motif légitime dès lors que le seul fait pour elle d'avoir perçu une commission de 14 000 euros est insusceptible de justifier un tel motif. Ainsi l'action au fond est également vouée à l'échec.

En effet, l'acte authentique qu'elle a reçu ne contient aucune erreur susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle.

La SARL DGECI a formulé ses protestations et réserves oralement lors de l'audience du 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile,

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] ont développé divers symptômes suite à leur emménagement dans leur maison d'habitation acquise auprès de Madame [S] [O], Madame [Q] [M], Monsieur [J] [M] et Madame [V] [M], le 20 juin 2023.

Les 02, 19 février 2024, 13 septembre 2024 et 1er octobre 2024, des procès-verbaux de constat de commissaire de justice ont été dressés aux termes desquels a été prélevé des échantillons de mousse présente à l'intérieur du mur ainsi que de la peinture. Les résultats du laboratoire RNE démontrent la présence de mousse isolante d'urée-formol, la présence de céruse de plomb ainsi que des mesures de formaldéhyde dans l'air ambiant.

Un litige plausible oppose ainsi les parties dont le diagnostiqueur, dont le périmètre d'intervention et les obligations sont discutées, tout comme les deux intermédiaires dans la vente.

La cause des désordres et leur exacte portée ne sont ainsi pas entièrement connues, raison de la demande d'expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois le caractère connu et apparent ou non du vice, l'applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d'être mobilisées.

Dès lors, il existe un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'instruction judiciaire qui permettra d'appréhender l'ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Une mesure d'expertise sera ordonnée, aux frais avancés de Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G], selon la mission définie au dispositif.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] seront condamnés provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d'expertise est ordonnée dans son intérêt avant tout établissement des responsabilités.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50%.»

Monsieur [K] [D] et Madame [I] [G] sont condamnés aux dépens. L'équité commande cependant, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL SJPR et la SARL M2R NOTAIRES & ASSOCIES seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS