TJ 67482, 23 juin 2026, RG 25/07773

N° RG 25/07773 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZYS

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]
[Localité 2] Civil
N° RG 25/07773 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZYS

Minute n°427/2026

copie le 23 juin 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 23 juin 2026 à :

- Me Cécile DOUTRIAUX

- Me Nicolas ALTEIRAC

pièces retournées

le 23 juin 2026

Me Nicolas ALTEIRAC
Me Cécile DOUTRIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDEURS :
Madame [M] [X] [R] [N]
née le 22 Mai 1944 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3]

Madame [G] [Q] épouse [A]
née le 16 Novembre 1973 à [Localité 5]
[Adresse 4]

Madame [B] [Q] épouse [V]
née le 09 Novembre 1975 à [Localité 6]
[Adresse 5]

Monsieur [D] [E]
né le 06 Octobre 1977 à [Localité 6]
[Adresse 6]

Monsieur [O] [Q]
né le 20 Avril 1982 à [Localité 7]
[Adresse 7] (CANADA)

Monsieur [T] [Q]
né le 01 Août 1986 à [Localité 8]
[Adresse 8]

Monsieur [Y] [Q]
né le 08 Février 1971 à [Localité 5]
[Adresse 9]

représentés par Me Cécile DOUTRIAUX, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :
Madame [S] [W]
née le 03 Septembre 1957
[Adresse 10] [Localité 9]
représentée par Me Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[Z] [H], Attaché de justice
Lisa JEANVOINE, Stagiaire

DÉBATS :
Audience publique du 26 Mai 2026

JUGEMENT
Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

[U] [Q] et Mme [M] [X] [R] [N] étaient propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 10]. Il a été donné en location à Mme [S] [W], et son défunt mari, par contrat de bail signé le 09 mars 1985, ayant pris effet le 15 mars 1985.

[U] [Q] étant décédé le 04 août 2021, son épouse Mme [M] [X] [R] [N] a été déclarée nue-propriétaire de cet immeuble pour 1/4 et usufruitière pour les 3/4. Selon les stipulations du testament de [U] [Q], leurs enfants, M. [Y] [Q], Mme [G] [Q] épouse [A], Mme [B] [Q] épouse [V], M. [D] [E], M. [O] [Q] et M. [T] [Q], sont devenus nus-propriétaires pour les 3/4 et usufruitiers pour 1/4 de cette maison.

Suivant exploit de commissaire de Justice du 12 juillet 2023, congé pour vendre a été délivré avec effet au 14 mars 2024. Le prix du bien a été fixé à 300 000€.

Suivant exploit de commissaire de Justice en date du 08 août 2025, délivré à personne, les consorts [Q] ont saisi le juge des contentieux de la protection de céans aux fins de voir valider ce congé et obtenir l’expulsion de la locataire.

Dans le cadre du délibéré, le magistrat a sollicité des observations des parties quant à la preuve de trois versements de loyers. Les parties ont pu contradictoirement faire valoir leurs observations par écrit sans qu’une réouverure des débats n’apparaisse nécessaire.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 06 mai 2026, reprises oralement à l’audience, les bailleurs demandent au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mme [S] [W] de ses demandes,
- constater la validité du congé délivré,
- ordonner l’expulsion de Mme [S] [W],
- condamner Mme [S] [W] à payer une indemnité d'occupation d’un montant de 1 350€,
- condamner Mme [S] [W] à payer la somme de 5 100€ au titre de l’indemnité d'occupation due entre décembre 2025 et mai 2026,
- condamner Mme [S] [W] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, les consorts [Q] font valoir que le congé n’est ni nul, ni frauduleux.

En réplique, et suivant conclusions du 19 mai 2026, reprises oralement à l’audience, Mme [S] [W] demande au juge des contentieux de la protection de débouter les consorts [Q] de leurs demandes et de les condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [S] [W] fait valoir que le congé délivré est nul en raison de son âge et de ses ressources, en raison de l’absence de circonstances économiques justifiant la vente et en raison d’un défaut d’intention de vendre.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties en date du 06 mai 2026 pour le demandeur et en date du 19 mai 2026 pour le défendeur, reprises oralement à l’audience de plaidoirie, pour un exposé des prétentions et motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré le 12 juillet 2023

Aux termes de l’article 15 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Aux termes de l’arrêté du 27 décembre 2022 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, le seuil de revenu (revenu fiscal de référence) applicable est de 21 878€ par an en Alsace.

En l’espèce, plusieurs conditions cumulatives sont nécessaires pour que Mme [S] [W] puisse bénéficier de la protection légale en cas de congé :
- avoir 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail,
- percevoir des revenus inférieurs au seuil de 21878, les ressources s’appréciant à la notification du congé (14 mars 2023).

Cette protection n’est pas acquise, si le bailleur a plus de 65 ans et si ses ressources sont inférieures au seuil de 21 787€. Sur ce point, même à considérer que Mme [M] [X] [R] [N], coindivisaire en usufruit, est âgée de plus de 65 ans, elle ne justifie pas que ses revenus sont inférieurs au seuil légal.
Il n’est pas contesté que la première condition est remplie, Mme [S] [W] étant âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail. Le fait que les consorts [Q] l’ignoraient est sans incidence.

Mme [S] [W] produit son avis d’imposition 2025. Elle a perçu, en 2024, 7 848€ de revenus. Ses revenus sont ainsi inférieurs au seuil légal. Le moyen selon lequel elle ne vit pas seule sera écarté, la loi ne prévoyant l’hypothèse d’une personne à la charge du locataire. En effet, la protection légale est purement personnelle. En l’espèce, il est acquis que Mme [S] [W] n’a aucune personne à sa charge.

Dès lors, les conditions de la protection légale étant remplies, Mme [S] [W] doit en bénéficier. Les consorts [Q] sont tenus de s’assurer de l’effectivité des offres qu’il va proposer, ainsi que de l’assentiment des propriétaires pour signer un bail avec Mme [S] [W]. Il sera rappelé que la loi commande au bailleur d’offrir concrètement un logement adapté, l’effort de recherche lui incombant, sans quoi la protection légale serait vidée de son sens.

Or, les consorts [Q] ne produisent aucune offre effective de relogement à Mme [S] [W], alors même que la locataire a prévenu les bailleurs de ses difficultés à retrouver un logement par courriel du 18 octobre 2023. En effet, les quelques recherches effectuées à compter du 13 mars 2025 n’apparaissent pas être des offres concrètes et effectives. Il s’agit d’une simple compilation de locations disponibles dans les alentours du logement querellé.

En conséquence, les consorts [Q] ne peuvent s’opposer à la reconduction du bail à compter du 14 mars 2024. Le congé délivré le 12 juillet 2023 sera annulé. L’expulsion de Mme [S] [W] ne sera pas prononcée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [Q] ne produisent pas de décompte, mais produisent les quittances de loyers. Il en ressort que les loyers de décembre 2025, février 2026, mars 2026, avril 2026 et mai 2026 n’ont pas été payés.

Pour sa part, Mme [S] [W] produit un relevé bancaire de la Banque Postale duquel il ressort que trois virements de 1 020€ ont été effectués le 01/12, le 02/02 et le 04/05, réduisant ainsi la dette locative à la somme de 2 040€.

Le versement, intitulé « 04/05 », en date du 04 mai 2026 n’est pas contesté.

Suivant courriel du 22 juin 2026, la locataire a produit les compléments des pièces produites permettant de s’assurer qu’un virement de 1 020€ a été effectué le 1er décembre 2025 et un second le 02 février 2026.

Mme [S] [W] démontrant avoir payé trois loyers de 1 020€ à la date de l’audience, il convient de déduire la somme sollicitée de 3 060€. Elle sera condamnée à payer la somme de 2 040€, arrêtée au 26 mai 2026, aux consorts [Q], avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

Mme [M] [X] [R] [N], M. [Y] [Q], Mme [G] [Q] épouse [A], Mme [B] [Q] épouse [V], M. [D] [E], M. [O] [Q] et M. [T] [Q] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter Mme [S] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS