TJ 31555, 23 juin 2026, RG 26/01724

N° RG 26/01724 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAZB

MINUTE N° : 26/
DOSSIER N° : N° RG 26/01724 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAZB
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me François MOREAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SITUÉ [Adresse 1], [Adresse 2], représenté pas son syndic, la société FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SCI POTIERS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Mai 2026

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 26/01724 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAZB

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) POTIERS est propriétaire des lots n°122 et 128 au sein de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 1].

La société par actions simplifiée (SAS) FONCIA [Localité 1] est le syndic en exercice de cet immeuble.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 1], a assigné la SCI POTIERS devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 19 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Localité 1], demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

déclarer l'exigibilité immédiate des provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2026,condamner la SCI POTIERS à payer les sommes suivantes :2 247,08 euros au titre des charges exigibles échues au 06 mars 2026,912,51 euros au titre des provisions sur charges et fonds travaux échus les 2e, 3e et 4e trimestres 2026,la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile, ordonner l'exécution provisoire.
De son côté, bien que régulièrement assignée à l'étude du commissaire de justice, la SCI LES POTIERS n'a pas comparu, ni été représentée.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que la SCI POTIERS est propriétaire des lots n°122 et 128 au sein de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 1], [Adresse 2] à [Localité 1]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

En ce sens :
l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 07 juin 2024 (pièce 3 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2023 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 30 juin 2025 (pièce 4 du demandeur) a approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2026,l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 05 mai 2026 a approuvé les comptes de l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2025, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2026 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice du 01 janvier au 31 décembre 2027.
Il procède de la lecture du décompte actualisé arrêté le 13 mai 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre de l'exercice 2026 inclus) que la SCI POTIERS reste redevable de la somme de 1 125,05 euros d'arriérés de charges de copropriété, un virement d'un montant de 1 346,51 euros étant intervenu en date du 13 mai 2026.

Néanmoins, il convient d'expurger de ce montant les frais de médiation d‘un montant de 34,80 euros, ainsi que les divers frais de commissaire de justice, d'avocat et d'assignation (420 euros de constitution du dossier transmis à l'huissier du 12 janvier 2026 + 130,75 euros de la SCP GAUTIE-PELISSOU du 26 janvier 2026 + 420 euros de constitution du dossier transmis à l'avocat du 06 mars 2026 + 109,75 euros de facture de la SCP GAUTIE-PELISSOU du 27 mars 2026 + 109,75 euros de facture de la SCP GAUTIE-PELISSOU du 15 avril 2026) qui relèvent strictement des dépens de l'instance et des frais irrépétibles.

Dès lors, si la SCI POTIERS était redevable de la somme de 1 125,05 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 13 mai 2026 (appel de fonds du 2ème trimestre de l'exercice 2026 inclus), une fois la déduction faite des frais indus, le solde devient créditeur de 100 euros (1 125,05 euros - 34,80 euros - 420 euros - 130,75 euros - 420 euros - 109,75 euros - 109,75 euros = - 100 euros).

En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation de la SCI POTIERS au titre des charges de copropriété échues.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

En vertu de ces textes, les charges et les provisions non encore échues, mais approuvés pour l'exercice 2026 ont été soumises, par lettres de mise en demeure, aux copropriétaires défaillants. En l'absence de versement par la SCI POTIERS dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir sont désormais devenues exigibles.

La SCI POTIERS sera donc condamnée au paiement de la somme de 608,34 euros au titre des charges de copropriété des 3ème et 4ème trimestres de l'exercice courant décomposée comme suit :
576,10 euros au titre des appels de provisions sur charges (288,05 x 2 trimestres à échoir) 32,24 euros au titre des cotisations fonds travaux (16,12 x 2 trimestres à échoir)
Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, la SCI POTIERS sera tenue aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de tentative de médiation à hauteur de 34,80 euros et d'assignation de 219,50 euros (109,75 euros du 27 mars 2026 + 109,75 du 15 avril 2026).

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner la SCI POTIERS à payer la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 1].

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre de copropriétaires défaillants dans leurs obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,