T. com. 7501, 24 juin 2026, n° 2026022943

Copie exécutoire : [Localité 1] AVOCATS ASSOCIES AARPI -ME VIRGINIE TREHET Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 7 Copie à l'expert Copie au bureau des expertises

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

ORDONNANCE DE REFERE PRONONCEE LE MERCREDI 24/06/2026

PAR MME ANNE FRIANT, PRESIDENT,

ASSISTE DE M. RENAUD DRAGON, GREFFIER, par mise à disposition

RG 2026022943 29/04/2026

ENTRE

: la SAS BIEN [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 489375691

Partie demanderesse : comparant par Me Julien PRIGENT Avocat (P411) et Me Virginie TREHET Avocat (J119)

ET

: la SA BATIGERE HABITAT venue aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, dont le siège social est [Adresse 3] - RCS B 645520164

Partie défenderesse : comparant par Me Bertrand RABOURDIN Avocat (RPJ074492)

La SA AXA FRANCE IARD, dont le siège social est [Adresse 4] - RCS B 722057460

Partie défenderesse : non comparante

La SA ALLIANZ I.A.R.D., dont le siège social est [Adresse 5] - RCS B 542110291

Partie défenderesse : comparant par Me Stéphane BRIZON Avocat ([Localité 2]

La SAS QUADRAL PROPERTY, dont le siège social est [Adresse 6] - RCS B 539607952

Partie défenderesse : comparant par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT Avocat (RPJ026378)

Il sera rappelé que par son assignation introductive d'instance en date des 8 et 12 août 2025 et 1er septembre 2025, la société [Adresse 7] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris, les sociétés BATIGERE HABITAT, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD et QUADRAL PROPERTY afin notamment de voir ordonner une expertise judiciaire pour établir contradictoirement les causes des sinistres qu'elle a subis dans le local qu'elle exploite au [Adresse 8] à Paris et qui est la propriété de la société BATIGERE HABITAT et dont la société QUADRAL PROPERTY assure la gestion. Par une ordonnance de référé du 15 janvier 2026, le président du tribunal judiciaire de Paris s'est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal des activités économiques de Paris, dès lors que l'ensemble des demandes ne relèvent pas d'actions fondées sur les dispositions du code de commerce prévues aux articles L 145-1 à L. 145-60 mais sont fondées sur le droit des obligations et qu'en application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, la mesure d'instruction sollicitée porte sur un immeuble situé [Adresse 8] à Paris.

Pour les motifs énoncés en son assignation introductive d'instance en date des 8 et 12 août 2025 et 1er septembre 2025, à laquelle il conviendra de se reporter quant à l'exposé des faits, et par conclusions déposées le 29 avril 2026, la SAS [Adresse 7] nous demande de :

Vu les articles 145, 872 à 874 du Code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1219, 1240 et 1719 du code civil, Vu l'article L. 124-3 du code des assurances,

DE JUGER

que BIEN A LA MAISON est bien fondée à opposer une exception d'inexécution pour les périodes durant lesquelles les locaux loués étaient inexploitables, correspondant à la somme de

43 035,78 euros;

Sur l'expertise

D'ORDONNER la désignation d'un expert judiciaire avec mission de :

Relever et décrire les désordres allégués dans l'assignation, et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes, ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l'article 238, alinéa 2, du Code de procédure civile ;

En détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à qui ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, le cas échéant ;

Préconiser le cas échéant les mesures conservatoires qui s'imposent en cas d'urgence ou de péril en la demeure ;

A partir de devis d'entreprises fournis par les parties, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, notamment les préjudices du demandeur (préjudice de jouissance, travaux de remise en état, obligation de louer d'autres locaux dans une agence de coworking, etc.);

Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;

DE DIRE que pour procéder à sa mission l'expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

A l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l'actualiser ensuite dans le meilleur délai en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

Indiquer les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires ;

Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse

DE DIRE

que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal des affaires économiques dans un délai de six mois de sa saisine ;

DE FIXER

le montant de la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire, qui sera mise à la charge de la société BATIGERE HABITAT, à consigner au greffe dans le délai qui sera imparti à l'ordonnance ;

Sur le paiement des frais de coworking

DE CONDAMNER

la société AXA France IARD au paiement provisionnel à la société [Adresse 7] la somme de

42 985,20 euros

pour la période du 11 juillet au 12 décembre 2025 ;

En tout état de cause

DE REJETER toutes les demandes contraires et accueillir les protestations et réserves ;

DE CONDAMNER

les sociétés BATIGERE HABITAT ALLIANZ I.A.R.D. QUADRAL PROPERTY aux dépens et au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'indemnité visée à l'article 700 du Code de procédure civile.

L'affaire a été évoquée pour la première fois le 29 avril 2026 et renvoyée à l'audience de ce jour.

La SA BATIGERE HABITAT

venue aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE dépose des conclusions motivées par lesquelles elle nous demande de :

Vu les articles 145, 872 et 873 du Code de procédure civile, Vu l'article R. 145-23 du Code de commerce, Vu les articles 1719 et 1724 du Code civil,

A titre principal :

CONSTATER

que la société [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve d'un motif légitime justifiant la mesure d'expertise sollicitée,

En conséquence :

REJETER

la demande d'expertise sollicitée par la société BIEN A LA MAISON,

Et Subsidiairement :

JUGER

que la société BATIGERE HABITAT émet les protestations et réserves d'usage sur la mesure d'expertise sollicitée par la société [Adresse 7],

REJETER

la demande de la société BIEN A LA MAISON de mettre à la charge de la société BATIGERE HABITAT la provision sur les honoraires de l'expert judiciaire à consigner au greffe dans le délai qui sera imparti à l'ordonnance,

JUGER

que la demande de la société [Adresse 7] tendant à être autorisée à suspendre le paiement ou, subsidiairement, consigner les loyers et charges dus à la société BATIGERE HABITAT au titre du bail du 23 juillet 2018 se heurte à une contestation sérieuse ;

JUGER

que la demande formée par la société [Adresse 7] tendant à être autorisée à opposer l'exception d'inexécution et à conserver les loyers correspondant aux périodes durant lesquelles les locaux loués auraient été prétendument inexploitables, soit la somme de 43.035,78 €, se heurte à une contestation sérieuse.

En conséquence :

DEBOUTER

la société BIEN A LA MAISON de sa demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement ou, subsidiairement, consigner les loyers et charges dus à la société BATIGERE HABITAT au titre du bail du 23 juillet 2018

DEBOUTER

la société [Adresse 7] de sa demande d'être autorisée à opposer l'exception d'inexécution et à conserver les loyers correspondant aux périodes durant lesquelles les locaux loués auraient été prétendument inexploitables, soit la somme de 43.035,78 €

A titre reconventionnel :

JUGER

que l'obligation de paiement du loyer et des charges par la société BIEN A LA MAISON au titre du bail du 23 juillet 2018 n'est pas sérieusement contestable ;

En conséquence :

CONDAMNER

la société [Adresse 7] à payer à titre de provision à la société BATIGERE HABITAT la somme à parfaire de 43.052,69€ au titre des loyers et charges dus au titre du bail du 23 juillet 2018,

En tout état de cause :

CONDAMNER

la société [Adresse 7] à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société [Adresse 7] aux entiers dépens.

La SA ALLIANZ I.A.R.D. dépose des conclusions motivées par lesquelles elle nous demande de rejeter toute demande de condamnation au titre des frais irrépétibles, de statuer ce que de droit s'agissant de la mesure d'expertise sollicitée et de condamner [Adresse 7] aux dépens.

La SAS QUADRAL PROPERTY dépose des conclusions motivées par lesquelles elle nous demande de :

Vu l'article L. 721-3 du Code de l'organisation judiciaire Vu l'article 145 du Code de procédure civile Vu l'article 834 du Code de procédure civile Vu l'article 1724 du Code civil

JUGER

recevables et bien-fondées les demandes, fins et prétentions de la Société QUADRAL PROPERTY quant à la demande d'expertise judiciaire de la Société [Adresse 7] ;

En conséquence,

DEBOUTER

la Société QUADRAL PROPERTY quant à la demande d'expertise judiciaire de la Société [Adresse 7] ;

JUGER

que la demande de la société BIEN A LA MAISON tendant à être autorisée à suspendre le paiement ou, subsidiairement, consigner les loyers et charges dus à la société BATIGERE HABITAT au titre du bail du 23 juillet 2018 se heurte à une contestation sérieuse ;

DEBOUTER

la société [Adresse 7] de sa demande d'expertise judiciaire ;

DEBOUTER

la société BIEN A LA MAISON de sa demande tendant à être autorisée à suspendre le paiement ou, subsidiairement, consigner les loyers et charges dus à la société BATIGERE HABITAT au titre du bail du 23 juillet 2018;

CONDAMNER

la Société [Adresse 7] à payer à la Société QUADRAL PROPERTY la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la Société [Adresse 7] aux entiers dépens

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs explications et observations, nous avons remis le prononcé de notre ordonnance, par mise à disposition au greffe, le 24 juin 2026.

SUR CE,

Sur l'expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que «

s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l'affaire au fond ou, s'il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d'instruction doit être exécutée. Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d'instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente. »

En l'espèce, nous relevons que depuis le mois de juin 2018, la société BIEN A LA MAISON qui gère une activité d'assistance à domicile de personnes âgées ou en situation de handicap, subi une série de sinistres et de dégâts des eaux (plus de 18 sinistres), dont les origines sont diverses.

Les sociétés BATIGERE HABITAT et QUADRAL PROPERTY qui ne contestent pas les désordres subis par le locataire soutiennent que des travaux ont été entrepris au mois de février 2026 afin de remédier à l'ensemble de ses désordres et que plus aucun désordre ne subsiste dans les locaux exploités par [Adresse 7]. La société BIEN A LA MAISON expose que depuis le mois de février 2026, la situation de l'immeuble et des locaux s'est encore aggravée avec la survenance de nouveaux sinistres.

Nous relevons que la société [Adresse 7] verse au débat un rapport établi en avril 2025, par la société INGES-BTP qui a réalisé une étude structurelle de l'immeuble et qui expose que les désordres constatés font suite à défaut d'étanchéité qui a provoqué une infiltration d'eau dans les locaux et qu'une partie de la structure métallique présente une corrosion. La société INGES-BTP préconise des mesures conservatoires de mise en place d'un étaiement provisoire avant le renforcement par une structure métallique secondaire.

Nous relevons qu'en l'espèce, la société [Adresse 7] justifie d'un motif légitime, pour solliciter une expertise judiciaire, dans la mesure où elle subit depuis plusieurs années des désordres récurrents et persistants affectant les locaux loués, qu'une expertise judiciaire et contradictoire, qui sera opposable aux assureurs présents dans la cause est une mesure de nature à permettre d'établir la preuve de l'existence et/ou de la gravité des désordres mais également d'établir si les travaux diligentés par le bailleur BATIGERE HABITAT et le gestionnaire de biens QUADRAL PROPERTY au fur et à mesure de l'apparition des désordres ont été ou sont actuellement encore suffisants pour permettre l'exploitation par [Adresse 7] de son fonds de commerce.

La société BIEN A LA MAISON expose également qu'elle entend engager la responsabilité de son bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance au sens de l'article 1719 du code civil. La société [Adresse 7] insiste également qu'à ce jour il lui est impossible de connaître la réalité de la dangerosité de l'immeuble. Nous relevons que l'expertise judiciaire permettra ainsi d'éclairer le juge du fond sur l'origine, l'étendue et les responsabilités encourues par le bailleur et/ou le gestionnaire de bien.

Nous relevons que les griefs allégués par la demanderesse, dont il appartiendra, le moment venu, au juge du fond qui sera éventuellement saisi, d'apprécier la légitimité, sont suffisamment caractérisés pour justifier une mesure d'instruction tendant à rechercher et conserver les preuves des faits reprochés.

Qu'il apparaît que des investigations seront nécessaires et qu'il y aura lieu de confier à un technicien, d'une spécialité et compétence appropriées, de les effectuer en les limitant strictement à ce qui est nécessaire pour cet établissement des preuves.

En conséquence, les différents aspects de la mesure d'instruction sollicitée et ce que nous estimons devoir ordonner, ayant ainsi été contradictoirement débattus, nous statuerons selon le dispositif qui suit.

Sur les autres demandes

Nous relevons que la société BATIGERE demande de condamner la société [Adresse 7] à payer à titre de provision à la société BATIGERE HABITAT la somme à parfaire de 43.052,69€ au titre des loyers et charges dus au titre du bail du 23 juillet 2018 et qu'en réponse, BIEN A LA MAISON oppose à cette dernière l'exception d'inexécution pour le paiement des loyers pour les périodes durant lesquelles les locaux loués étaient inexploitables sollicitant d'être autorisée à conserver lesdits loyers ou, subsidiairement, consigner les loyers et charges dus à la société BATIGERE HABITAT au titre du bail du 23 juillet 2018, soit la somme de 43.035,78 €.

Nous relevons que la société [Adresse 7] demande également la condamnation de la société AXA France IARD au paiement provisionnel à la société [Adresse 7] la somme de 42 985,20 euros concernant la prise en charge de frais de co-working pour la période du 11 juillet au 12 décembre 2025 ;

Nous relevons que les demandes des parties sur l'exigibilité des loyers se heurtent à une contestation sérieuse ; de surcroît il convient que le juge puisse apprécier si les désordres existent toujours et si la gravité de ceux-ci rend le local partiellement ou totalement inexploitable, ce qui est précisément l'objectif de la mesure d'instruction ordonnée : le rapport d'expertise lorsque les opérations seront terminées devant permettre au juge du fond de se prononcer ;

Nous retenons par ailleurs, en ce qui concerne la demande de payer les frais de coworking concernant l'assureur AXA France IARD, que les relations entre les parties constituent un ensemble complexe d'éléments factuels et de stipulations contractuelles nécessitant une interprétation qui relève du juge du fond ;

En conséquence, nous dirons qu'il n'y a lieu à référé.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Compte-tenu de tout ce qui précède, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Adresse 7] les frais qu'elle a été amenée à exposer pour la défense de ses intérêts. Nous condamnerons la société BATIGERE HABITAT à payer à la société [Adresse 7] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS