TJ 93008, 18 juin 2026, RG 23/10447

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 JUIN 2026

Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/10447 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YKFM
N° de MINUTE : 23/10447

DEMANDEUR

S.A. BNP PARIBAS, agissant poursuites et diligences de son directeur général
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0102

C/

DEFENDEUR

S.C. SOCIETE CIVILE [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B01

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 1994, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Localité 4] - aux droits de laquelle vient la SOCIETE CIVILE [O] aussi désignée la SCI [O] - a donné à bail à la BNP devenue BNP PARIBAS, des locaux à usage commercial, en l’espèce les lots n°10 et 25 de l’immeuble sis [Adresse 3] à Bondy (93), pour une durée de neuf années à compter du 6 avril 1994 et ce, moyennant un loyer annuel de 345.156 francs hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2003, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 6 avril 2003, moyennant un loyer annuel de 55.486,87 € hors taxes et hors charges.

Par exploit d’huissier du 16 octobre 2017, la BNP PARIBAS a sollicité auprès de la SOCIETE CIVILE [O] le renouvellement de son bail à compter du 06 avril 2018.

Les parties n’étant parvenues à aucun accord, la BNP PARIBAS a notifié le 5 août 2020 un mémoire préalable à la SOCIETE CIVILE [O] aux fins notamment de fixer le loyer du bail renouvelé au 6 avril 2018 à la valeur locative, qu’elle a évalué à la somme de 38.200 euros.

Par exploit d’huissier du 07 juin 2022, la SA BNP PARIBAS a assigné la SOCIETE CIVILE [O] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny à cette fin.

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a:

- Constaté que le bail concernant les locaux correspondant aux lots n°10 et 25 de immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93) s’est renouvelé à compter du 06 avril 2018,

- Dit que les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux,

- Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L. 145-33 du code de commerce ;

- Ordonné en conséquence, avant dire droit, une expertise et commis pour y procéder :

M. [V] [X]
[Adresse 4]
01 45 63 57 32
[Courriel 1]

Par jugement du 25 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny a ordonné la radiation de l’instance, ayant constaté que par acte de commissaire de justice du 9 août 2023 signifié à la SCI [O], la SA BNP PARIBAS avait exercé son droit d’option conformément à l’article L 145-57 du code de commerce et avait donc renoncé à son droit au renouvellement du bail, tout en précisant à sa bailleresse que les locaux seraient restitués au plus tard le 30 septembre 2023.

Suite à l’exercice de son droit d’option par la société BNP PARIBAS le 9 août 2023, cette dernière a assigné, par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la SCI [O] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin notamment de :

- Fixer l’indemnité d’occupation du 6 avril 2018 au 28 septembre 2023 à la somme annuelle de 38.205 euros ;

- Condamner la SCI [O] à lui payer les trop versés au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 6 avril 2018 au 28 septembre 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, la société BNP PARIBAS demande à la présente juridiction de :

“Vu le droit d’option de la société Bnp Paribas

Vu l’article L. 145-57 du code de commerce

Fixer l’indemnité d’occupation du 6 avril 2018 au 28 septembre 2023 à la somme annuelle de 38.205 €.

Condamner la Société Civile [O] à payer à la Bnp Paribas les trop versés au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 6 avril 2018 au 28 septembre 2023.

Juger que les indemnités d’occupation trop perçues porteront intérêts au taux légal, de plein droit à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du même code).

Débouter la Société Civile [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la Société Civile [O] à payer à la Bnp Paribas la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner également aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Valérie Panepinto, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, la SOCIETE CIVILE [O] demande à la présente juridiction de :

“ I – SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 112.500 euros par an hors taxes et hors charges.

A titre subsidiaire, DESIGNER tel expert avec pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

II – SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

CONDAMNER la société BNP PARIBAS au paiement des frais de procédure en application de l’article L. 145-57 du code de commerce à la somme de 20.000 euros.

JUGER que la société BNP PARIBAS n’a pas laissé un délai raisonnable entre la signification du droit d’option (9 août 2023) et la date de libération des locaux (le 28 septembre 2023).

CONDAMNER la société BNP PARIBAS à régler 4 mois d’indemnité d’occupation, soit la somme de 28.125 euros HT (TVA en plus).

III EN TOUTE HYPOTHÈSE :

DEBOUTER la société BNP PARIBAS de toutes ses demandes.

CONDAMNER la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique ETEVENARD sur le fondement de l’article 699 du même code.”

Il est expressément renvoyé aux conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 20 décembre 2024 et fixée à l'audience de plaidoiries du 15 mai 2025, puis elle a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 novembre 2025.

A l’issue de cette dernière audience, le jugement a été mis en délibéré au 29 janvier 2026, puis a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026.

MOTIFS

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que :

Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

En l’espèce, du fait de l’exercice de son droit d’option par la société BNP PARIBAS le 9 août 2023, et de sa renonciation au nouveau bail conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article L 145-57 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de l’expiration du bail - soit le 6 avril 2018 - et jusqu’à son départ des lieux - soit le 30 septembre 2023 - est une indemnité d’occupation de droit commun à caractère indemnitaire et compensatoire.

Dès lors, l’indemnité d’occupation doit être notamment fixée sur la base de la valeur locative des locaux visés par le bail, ce qui n’est pas contesté par les parties, et donc d’après les critères énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
«1o Les caractéristiques du local considéré;
«2o La destination des lieux;
«3o Les obligations respectives des parties;
«4o Les facteurs locaux de commercialité;
«5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
«Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. no 53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, les parties demeurent en désaccord sur les superficies réelles des locaux donnés à bail et sur le montant de l’indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative, ainsi que sur les facteurs de minoration de cette valeur locative.

Or, ces éléments étant fondamentaux dans la perspective de la fixation de l’indemnité d’occupation, il convient, compte tenu des divergences importantes existant entre les parties dans l’appréciation de ces éléments, d'ordonner avant dire droit une expertise dont la teneur est précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre à la présente juridiction de statuer.

Il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de celle-ci.

M. [V] [X], expert en immobilier près la Cour d'appel de Paris, sera désigné en qualité d'expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la BNP PARIBAS, demandeur à la présente instance et qui sollicite une estimation à la baisse de la valeur locative au soutien de sa demande de restitution de trop versés au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 6 avril 2018 au 28 septembre 2023.

Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS