TJ 93008, 13 mai 2026, RG 25/11222

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11222 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4AZD

Minute : 26/00606

EM

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [Q] [V]
Monsieur [S] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR

Copie délivrée à :
M. [S] [L]
Mme [Q] [V]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Q] [V], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de location prenant effet le 17 mars 2022, la société civile Immobilière FONCIA RU représentée par son mandataire la société NEXITY a donné bail à Mme [Q] [V] et à M. [S] [L], un logement à usage exclusif d'habitation principale, sis au [Adresse 5] moyennant un loyer initial de 990 euros et de 160 euros pour provisions sur charges.
Par contrat de cautionnement " Visale " n°A 10135231127 du 17/03/2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, s'est portée caution des obligations des locataires au profit du bailleur.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer les loyers le 5 mai 2025 à Mme [Q] [V] et à M. [S] [L] visant la clause résolutoire pour la somme de 7 993,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Mme [Q] [V] et M. [S] [L] devant le tribunal de proximité d'Aulnay-Sous-Bois, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, afin de :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
À titre subsidiaire,
-ordonner l'expulsion de M. [S] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner solidairement Mme [Q] [V] et M. [S] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9 219,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2025 sur la somme de 7 993,29 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ;
-fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
-condamner solidairement Mme [Q] [V] et M. [S] [L] à payer lesdites indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements en seront justifiés par une quittance subrogative ;
-condamner solidairement Mme [Q] [V] et M. [S] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamner in solidum les défendeurs aux dépens.
L'affaire a été appelé à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance en actualisant le montant de la dette à la somme de 17 898,08 euros selon décompte arrêté au 25 mars 2026 et en indiquant l'absence de règlement depuis le mois de janvier 2026.
Mme [Q] [V] et M. [S] [L] sont comparants.
M. [S] [L] explique qu'il ne vit plus dans le logement depuis le 1er juin et qu'il a donné congé et déposé les clés dans la boite aux lettres de l'agence en charge du bien. Il indique que Mme [Q] [V] n'est pas tenue solidairement de la dette en raison de leur divorce. Il ajoute qu'il est un aidant familial, qu'il a subi deux contrôles fiscaux et que ses comptes bancaires ont été clôturés. Il reconnait le montant de la dette et propose de régler la somme de 500 euros ou de 800 euros par mois à la condition que sa situation s'améliore. Il sollicite des délais de paiement tout en précisant qu'il envisage de déposer un dossier de surendettement.
Mme [Q] [V] soutient qu'elle n'est pas tenue solidairement de la dette en raison du prononcé du divorce retranscrit sur l'acte de naissance depuis le mois de mars 2025.
La juge a autorisé une note en délibéré afin que Mme [Q] [V] produise son acte de naissance.
Par note en délibéré du 14 avril 2026, les parties ont produits notamment la copie de l'acte de naissance de Mme [Q] [V] démontrant que le divorce a été retranscrit en date du 8 avril 2025.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l'action

En application des dispositions de l'article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance (Cass Civ. 1ère, 16 juillet 1998).

L'article 8-1 du contrat de cautionnement, sous rubrique intitulée " Paiement par la Caution et Subrogation " prévoit que : " (...) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation ".

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable en son action.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Sur la recevabilité de l'action

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département (via EXPLOC) le 11 juillet 2025 soit au moins deux mois avant l'audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX (Commission de coordination des Actions de préventions des Expulsions locatives) de la Seine [Localité 2] le 15 mai 2025 par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
En conséquence, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

En l'espèce, le bail conclu le 17 mars 2022 contient une disposition de ses conditions générales (intitulée " clause résolutoire ") prévoyant que le contrat pourra être résilié faute de paiement à l'échéance d'une somme dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer et de justifier de la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 5 mai 2025.

Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois impartis par la loi.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre par une quittance subrogative émise le 12 février 2026 agissant au titre du dispositif de cautionnement Visale avoir versé, en exécution de ses engagements, un complément de loyer de 17 898,08 euros à compter du mois d'août 2024 jusqu'à décembre 2025.

Enfin, il ressort des pièces du dossier et de l'audience que Mme [Q] [V] a bien donné congé le 9 décembre 2024 et qu'il a été réceptionné le 11 septembre 2024 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés ont été réunies le 6 juillet 2025 et M. [S] [L] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [S] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412- 1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [W] [L].

Sur les demandes en paiement
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.
Il est de jurisprudence constante que les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et qu'ils sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers jusqu'à cette date.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un dernier décompte arrêté au 25 mars 2026 dont il ressort que Mme [Q] [V] et M. [S] [L] restent redevables de la somme de 17 898,08 euros correspondant aux loyers impayés.

En outre, elle produit une quittance subrogative du 12 février 2026 qui démontre qu'elle a bien réglé le montant de 17 898,08 euros en sa qualité de caution correspondant aux loyers impayés à compter du mois d'août 2024 jusqu'au mois de décembre 2025.

Les défendeurs soutiennent que Mme [Q] [V] n'est pas tenue solidairement du paiement de ladite dette en raison du divorce qui est intervenu pendant le mois de mars 2025 ;

Il ressort des pièces produites, que le divorce de Mme [Q] [V] et M. [S] [L] a été prononcé le 18 février 2025 et enregistré chez le notaire le 3 mars 2025. Toutefois, il n'a été retranscrit in fine sur l'acte de naissance de Mme [Q] [V] par l'officier de l'État civil que le 8 avril 2025.

Le contrat de location prévoit une solidarité entre les preneurs.

De ce fait, Mme [Q] [V] est tenue au règlement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 8 avril 2025.
Par conséquent :
- Mme [Q] [V] et M. [S] [L] seront condamnés solidairement à régler la somme de 9 219,97 euros,
- M. [S] [L], seul, sera condamné à payer la somme complémentaire de 8 678.11 euros.
Sur l'indemnité d'occupation

M. [S] [L] a donné congé par acte du 31 mars 2026 remis en main à l'agence LAMY en charge de la location du bien. Le départ définitif du locataire est fixé au 30 juin 2026.

Aussi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, seul M. [S] [L] reste redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des charges, dont le montant sera fixé au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non- résiliation du bail, à compter du mois d'avril 2026 et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou expulsion. Il sera condamné, en tant que de besoin, à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur justification de son paiement préalable au bailleur par production d'une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte du montant important de la dette et de la situation tant professionnelle que personnelle de Mme [Q] [V] et M. [S] [L], il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [V] et M. [S] [L] succombant à l'instance et supporteront solidairement les dépens qui comprendront le coût du commandement. En revanche, au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

L'exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS