TJ 93008, 13 mai 2026, RG 25/12902

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

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Télécopie : 01 48 96 11 43
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REFERENCES : N° RG 25/12902 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4HQ3

Minute : 26/00614

EM

S.D.C. [Adresse 2], agissant poursuites et diligences des son syndic , la SAS FONCIA CHADEFAUX [O]
Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [Y] [H]
Madame [D] [L] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET

Copie, pièces délivrées à :
Mme [D] [L] [Z]
M. [Y] [H]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2], agissant poursuites et diligences des son syndic , la SAS FONCIA CHADEFAUX [O], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [D] [L] [Z], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] sont propriétaires d'un appartement et d'un parking représentant les lots 37 et 127, dans la résidence SPIRIT OF [Localité 2] sis [Adresse 5] et [Adresse 6]
Par acte de commissaire de justice délivré le 2 décembre 2025 , Le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX [O], a fait assigner M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] devant le Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins , sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de déclarer recevable et bien fondé son action et d'obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
" 3 226.82 euros représentant le montant des charges de copropriété impayées au 27 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2025.
" 1 057.95 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légale à compter du 30 mai 2025 ;
" 1 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
" 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
" Rappeler l'exécution provisoire ;
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026 ;
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence représenté par son avocat, a déclaré maintenir ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance. Il actualise sa demande à la hausse à la somme de 1 597.94 euros. Il précise ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement.
M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z], comparant en personne, déclarent avoir soldé leur dette avec un dernier règlement effectué le 24 mars 2026 à hauteur de 500 euros. Ils expliquent leur dette par des impayés de leur locataire et des difficultés de communication avec le syndic FONCIA. Ils contestent le montant des frais imputés et de la demande de dommages et intérêts.
Le tribunal a sollicité un décompte actualisé de la dette et la preuve des derniers règlements effectués par les défendeurs.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne dont pas individualisées, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- Le relevé de propriété faisant apparaître que M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] sont propriétaires d'un appartement et d'un parking composant les lots 37 et 127, dans la résidence SPIRIT OF [Localité 2] sis [Adresse 5] et [Adresse 6]
-La sommation de payer du 30 mai 2025,
-Les appels individuels de charges ;
-Les appels de provision pour charges du 1er juillet 2024 au 8 avril 2026 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales pour la période concernée,
-Le contrat du syndic
-Un décompte de charges actualisé au 8 avril 2026 à la somme de 1 169.20 euros au titre des charges de copropriété et à la somme de 1 057.20 euros au titre des frais article 10-1 avec deux derniers règlements de 3226,82 et 500 euros les 4 et 26 mars 2026.
Il ressort de ces documents et du décompte produit que M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] sont redevables de la somme de 1 169.20 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 8 avril 2026.
En conséquence, M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 169.20 euros au titre des charges arrêtées au 8 avril 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision

Sur les frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi 13 juillet 2006 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l'article 10 al. 2 de cette même loi qu'à celles de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, elles doivent faire l'objet d'une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d'être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.
Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées.
En l'espèce le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX [O] sollicite le paiement de la somme totale de 1 057.95 euros au titre des frais.
Les frais de recouvrement réclamés à hauteur de 700 euros qui correspondent à des frais de transmission de dossier à avocat et à l'huissier, relève de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Cette demande du syndicat des copropriétaires ne pourra qu'être rejetée.
S'agissant des autres frais correspondants de mise en demeure, relance et sommation de payer.
Si les mises en demeure (108 euros) constituent des actes nécessaires et justifiés au sens du texte précité, la sommation de payer (149.98 euros) et de relance ne sont pas des actes prescrits et n'ont pas d'effet distinct d'une mise en demeure en la forme ordinaire, s'agissant d'une simple option son caractère superflu est manifeste.
En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme 108 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 .
Sur les dommages et intérêts
En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.
Sur la demande de délais de paiement :
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, les défendeurs justifient de ressources stables. Par conséquent, il y a lieu de leur accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonner de la dette, selon les modalités fixées au dispositif.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] perdant le procès seront condamnés aux dépens.
Compte-tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,
DECLARE l'action recevable,
CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] à verser au syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX [O], la somme de 1 169.20 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 8 avril 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] à verser au syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX [O], la somme de108 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] à s'acquitter des sommes susvisées en 7 mensualités de 150 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 8ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX [O] de sa demande au titre de dommages-intérêts ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SPIRIT OF [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS FONCIA CHADEFAUX [O] de sa sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [Y] [H] et Mme [D] [L] [Z] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 13 mai 2026
Ont signé
LA GREFFIERE LA JUGE