TJ 93008, 13 mai 2026, RG 25/11841

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 11 43
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/11841 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4DE5

Minute : 26/00607

EM

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [B] [T]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR

Copie délivrée à :
M. [B] [T]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX;

par Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2026
tenue sous la présidence de Mme Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,
assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail prenant effet le 17 avril 2023, M. [Z] [S] [X] et Mme [H] [V] [Q], représentés par THE NEW AGENCY LA NOUVELLE AGENCE, ont donné bail à M. [B] [T] un logement à usage d'habitation exclusif sis au [Adresse 4], à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 506 euros, hors charges.
Par acte de cautionnement Visale n° A10262643127 du 6 avril 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution solidaire des obligations de M. [B] [T] au profit du bailleur.
Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [B] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, afin de :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
À titre subsidiaire,
-prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
-ordonner l'expulsion de M. [B] [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner M. [B] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 948,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 avril 2025 sur la somme de 1 834,00 euros et pour le surplus à compter de l'assignation ;
-fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au moment du loyer contractuel augmenté des charges ;
-condamner M. [B] [T] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
-condamner M. [B] [T] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance en actualisant le montant de la dette à la somme de 6 320,40 euros au 25 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. Elle ajoute qu'un dernier versement a été effectué en janvier 2026 et qu'elle s'oppose à l'octroi de délai à moins que M. [B] [T] justifie la reprise du paiement du loyer.
M. [B] [T], comparant en personne, assisté de Mme [P] son épouse, reconnaît le montant de la dette. Il explique qu'il a ouvert une société qui n'a pas fonctionné, qu'il est actuellement inscrit en intérim depuis le mois de novembre 2025 et qu'il perçoit un revenu d'environ 1 700 euros. Il précise être marié, que son épouse perçoit la somme de 87 euros au titre du RSA, qu'elle ne travaille pas mais qu'elle est à la recherche d'un emploi. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme de 300 euros en sus du loyer et des charges courantes. En outre, il ajoute qu'il a procédé au règlement du dernier loyer le 6 mars 2026 non pris en compte au décompte produit.
Il a été fait lecture du diagnostic social et financier à l'audience.
La juge a autorisé une note en délibéré afin que M. [B] [T] produise un justificatif concernant le règlement du dernier loyer.
L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Par une note en délibéré du 30 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé démontrant que M. [B] [T] s'est acquitté de la somme de 590 euros correspondant au règlement du dernier loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

En application des dispositions de l'article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En application de ce texte la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance (Cass Civ. 1ère, 16 juillet 1998).
L'article 8.1 du contrat de cautionnement intitulée " paiement par la caution et subrogation " prévoit que : " dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.".
La société ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable en son action.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Sur recevabilité de l'action

Conformément aux II et III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] par voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l'audience.
Par ailleurs, la partie demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-[Localité 3] le 14 avril 2025 par voie électronique, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
L'action de société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Aux termes de l'article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.".

En l'espèce, le bail signé le 17 avril 2023 contient un article VIII dénommé " clause résolutoire " qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis à étude, a été signifié à M. [B] [T] le 7 avril 2025 pour la somme de 1 834 euros.

Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n'étant pas intervenu dans le délai de deux mois impartis par la loi.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire au titre des loyers impayés ont été réunies le 08 juin 2025 et M. [B] [T] est donc désormais occupant sans droit ni titre et le contrat de location est résilié à compter de cette date.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [B] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412- 1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement

En vertu des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d'office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
L'article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l'article 1315 du même code prévoit que " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ".
La demanderesse produit un décompte actualisé, mois d'avril 2026 inclus, démontrant que M. [B] [T] a effectué un dernier règlement d'un montant de 590,00 euros le 14 avril 2026 et qu'il reste redevable de la somme de 6 318,44 euros au titre des loyers et des charges.

En outre, il est produit une quittance subrogative du 27 février 2026 démontrant que THE NEW AGENCY LA NOUVELLE AGENCE a perçu en sa qualité de mandataire de M. [Z] [S] [X] et Mme [H] [V] [Q] la somme de 6 320,40 euros correspondant au règlement des dettes locatives de M. [B] [T].
M. [B] [T] ne conteste pas le montant de sa dette locative, qu'il a même reconnu à l'audience.
En conséquence, M. [B] [T] sera condamné à verser la somme de 6 318,44 euros au titre des loyers et charges à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur l'indemnité d'occupation

Sur le fondement de l'article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, ou tout non-respect des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation M. [B] [T] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation aux prévisions de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
M. [B] [T] propose de verser la somme de 300 euros chaque mois en sus du loyer et des charges courants. En outre, il a repris le règlement des derniers loyers courants.
Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette, de la proposition de règlements formulée à l'audience, M. [B] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [T] succombe à l'instance et devra en conséquence supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
En revanche, l'équité commande de débouter à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS