TJ 93008, 17 avr. 2026, RG 25/08796

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 25/08796 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3VUV

Minute : 26/00800

PMM

S.A. [K] [D]
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [E] [Y] [O] [A]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES
Copie délivrée à :
Mme [E] [Y] [O] [A]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX-SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Février 2026
tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. [K] [D], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [E] [Y] [O] [A], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 mars 2023, la SA [K] [D] a donné à bail à Mme [E] [Y] [O] [A] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] - [Adresse 5] [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 489,28 € et 91 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [K] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SA [K] [D] a ensuite fait assigner Mme [E] [Y] [O] [A] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 19 février 2026 , la SA [K] [D] - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer insérée au bail d'habitation et de prononcer la résiliation du bail à titre principal, conformément aux articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation, si par extraordinaire le tribunal considérait que la clause résolutoire n'a pas pu jouer, au visa des articles 1224 et 1227 du Code Civil pour manquements graves et répétés ; autoriser la société [K] [D] à faire procéder immédiatement et sans délai à l'expulsion de Madame [O] [A] [E], [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2] au besoin avec les concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ; dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.443-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; condamner Madame [O] [A] [E], [Y] à payer à la société [K] [D]: la somme de 3 917,18 euros, somme actualisée au jour de l'audience, arrêté au mois de février 2026 ; les intérêts légaux à compter du 23 janvier 2025, date du commandement de payer sur la somme de 5 475,05 euros, et du jour de l'assignation pour le surplus ; une indemnisé d'occupation, au moins égale à l'équivalent du loyer révisable augmenté des charges exigibles, jusqu'au départ des lieux de Madame [O] [A] [E], [Y] et de celui de tous occupants de son chef ; une somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. condamner Madame [O] [A] [E], [Y] aux entiers dépens de la présente procédure en application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 janvier 2025, ainsi que le présente assignation ; confirmer le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SA [K] [D] s’en rapporte à l’appréciation du tribunal quant à l'octroi de tout délai de paiement.
La SA [K] [D] précise que le dernier règlement a été effectué en février 2026 pour un montant de 714 euros.

Mme [E] [Y] [O] [A] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement.
Elle propose de verser 90 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux.
Mme [E] [Y] [O] [A] indique qu'elle travaille et perçoit un revenu de 1 700 €. Elle déclare ne pas avoir d'autre dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée reçue le 2 mars 2026, la SA [K] [D] a communiqué un décompte actualisé datant du 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] par la voie électronique le 4 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [K] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .
En effet, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 29 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 9 "Clause résolutoire/Résiliation") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2025, pour la somme en principal de 5 475,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA [K] [D] produit un décompte en date du 27 février 2026 démontrant que Mme [E] [Y] [O] [A] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 917,38 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation février 2026 inclus.

Mme [E] [Y] [O] [A] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3 917,38 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce,Mme [E] [Y] [O] [A] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges et est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, Mme [E] [Y] [O] [A] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 12 février 2025 ;
- que Mme [E] [Y] [O] [A] devienne occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
- que faute pour Mme [E] [Y] [O] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA [K] [D] soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [E] [Y] [O] [A] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA [K] [D] soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES MODALITES DE L'EXPULSION :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [E] [Y] [O] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [K] [D], Mme [E] [Y] [O] [A] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d'y déroger.

PAR CES MOTIFS,