TJ 59350, 11 juin 2026, RG 25/07929

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07929 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYRR

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[G] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [S] [R], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [V], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Fabien PANI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2023 à effet au 29 septembre 2023, [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à M. [T] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 465,48 euros, outre une provision sur charges de 77,51 euros, pour une durée de 3 mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2024, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à M. [T] [L] un commandement de payer la somme principale de 1.744,73 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, Lille Métropole Habitat a fait assigner M. [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de six semaines après le commandement de payer, dire que vous êtes occupant sans droit ni titre ;A défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.Ordonner votre expulsion ainsi que celle de tout occupant de votre chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l'aide de l'assistance de la force publique ;Vous condamner au paiement de la somme de Onze mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes (11.199,84 euros) représentant les loyers et charges dus au 13 Octobre 2025
outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu'au jour du jugement ;Vous condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux ;Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.Vous condamner au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;Vous condamner au paiement de la somme cent cinquante-deux euros (152,00) en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Certifier le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dire que le Greffier dudit Tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;Ordonner l'exécution provisoire de la présente décision nonobstant l'exercice de toute voie de recours ;Vous condamner en tous les frais et dépens en ce compris le cout du commandement de payer de mon ministère.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, [Localité 1] Métropole Habitat comparaît représenté par Mme [X] [E], régulièrement muni d'un pouvoir.
Lille Métropole Habitat s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 7 janvier 2026, à la somme de 12.923,54 euros.

Lille Métropole Habitat s’oppose à la demande de délais de paiement.

M. [T] [L] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il propose de régler la moitié de la dette et sollicite le bénéfice de délais de paiement pour le restant dû. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise à l’audience avoir subi une perte d’emploi.

Il indique qu'il bénéficie d'une procédure de surendettement en cours.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mars 2026 prorogée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

- Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Lille Métropole Habitat justifie avoir saisi la CAF du Nord le 2 avril 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] Métropole Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 septembre 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [T] [L] le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 1.744,73 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun paiement de M. [T] [L] n'étant intervenu dans ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 mai 2024.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’occurrence, le décompte produit par [Localité 1] Métropole Habitat fait ressortir une dette d’un montant de 13.177,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 non-comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation, soit un montant de 10,00 euros.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, soit un montant total de 103,95 euros, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance le 30 avril 2024 au titre de « FrsProc », à hauteur de 125,32 euros et le 31 décembre 2025 au titre de « FrsProc » à hauteur de 128,97 euros.

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 12.809,59 euros.

M. [T] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [T] [L] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 12.809,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2026 dernière échéance non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, M. [T] [L] propose de verser la moitié de la dette locative et sollicite le bénéfice de délais de paiement pour le restant dû.

Toutefois, il ressort du dernier décompte actualisé, que M. [T] [L] n’a pas repris avant l’audience le versement intégral de sa part à charge du loyer courant, hors APL, et qu’il n’a effectué aucun paiement depuis le commencement de ce bail.

Ainsi, l’absence de reprise du paiement du loyer à l’audience, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient que [Localité 1] Métropole Habitat puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [T] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mai 2024, M. [T] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner M. [T] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 17 mai 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de janvier inclus.

Ainsi, M. [T] [L] sera encore condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 579,44 euros, pour la période courant du 1er février 2026 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour [Localité 1] Métropole Habitat de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par [Localité 1] Métropole Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS