TJ 59350, 11 juin 2026, RG 25/13002

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13002 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FHU

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT

C/

Mme [G] [O] née [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SEML - [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [K] [H]

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [O] née [I], demeurant [Adresse 2]

assistée de Maître Clémence TROUFLEAU, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 juin 2026, après prorogation, par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

N° RG 25/13002 LAR

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 2023 à effet au 31 juillet 2023, [Localité 1] Métropole Habitat a donné à bail à Mme [G] [O] un logement situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 375,05 euros, outre une provision sur charges de 74,38 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à Mme [G] [O] un commandement de payer la somme principale de 2.331,23 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

En sa séance du 26 novembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a constaté la situation de surendettement de Mme [G] [O] et déclaré recevable son dossier déposé le 3 novembre 2025, comprenant une dette locative contractée envers [Localité 1] Métropole Habitat à hauteur de 5.370,42 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, Lille Métropole Habitat a fait assigner Mme [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de:

- Constater la résiliation de la location par suite du jeu de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai de six semaines après le commandement de payer, dire que vous êtes occupant sans droit ni titre ;

- A défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

- Ordonner votre expulsion ainsi que celle de tout occupant de votre chef dans le délai de deux mois du commandement de délaisser à intervenir et ce, au besoin, avec l'aide de l'assistance de la force publique ;

- Condamner au paiement de la somme de Cinq mille trois cent soixante-dix euros et quarante-deux centimes (5.370,42 euros) représentant les loyers et charges dus au 13 Octobre 2025 outre le montant des sommes dues depuis ladite date jusqu'au jour du jugement ;

- Condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux ;

- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

- Condamner au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

- Condamner au paiement de la somme cent cinquante-deux euros (152,00 euros) en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Certifier le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dire que le Greffier dudit Tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante, de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;

- Ordonner l'exécution provisoire de la présente décision nonobstant l'exercice de toute voie de recours ;

- Condamner en tous les frais et dépens en ce compris le cout du commandement de payer de mon ministère.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, [Localité 1] Métropole Habitat comparaît représentée par Mme [K] [H].

Lille Métropole Habitat s'en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 7 janvier 2026, à la somme de 6.056,34 euros.

Lille Métropole Habitat ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement.

Mme [G] [O] comparaît représentée par son conseil. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 168,00 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise être titulaire d'un contrat à durée indéterminée de 28 heures par semaine.

Elle indique qu'elle bénéficie d'une procédure de surendettement en cours. Le dossier de surendettement a été déclaré recevable et s'oriente vers des mesures imposées.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibérée au 26 mars 2023 et a été prorogée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

Lille Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] Métropole Habitat justifie avoir notifié au préfet du Nord le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 26 juillet 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, effective dans un délai de deux mois à la suite d'un commandement de payer.

Le bail, d'une durée de trois mois a été renouvelé pour la dernière fois le 26 janvier 2024.

Cependant, il a été reconduit tacitement en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire précitée.

Le commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [O] le 1er mars 2024, prévoit un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 2.331,23 euros.

Or, l'article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [G] [O] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n'a pu produire ses effets malgré l'absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail et les autres demandes :

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'occurrence, le décompte produit par [Localité 1] Métropole Habitat fait ressortir une dette d'un montant de 6.320,48 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 décembre 2025, échéance du mois de décembre comprise.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d'enquête sociale, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Soit un montant total de 91,44 euros.

Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, à hauteur de 99,92 euros, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l'instance
- le 30 avril 2024 au titre de " FrsProc ", à hauteur de 135,17 euros
- le 31 décembre 2025 au titre de " FrsProc " à hauteur de 128,97 euros.

Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 5.864,98 euros.

Mme [G] [O] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Le montant de l'impayé représente plus de 14 termes de loyer et charges impayés, étant précisé que la part à charge du loyer s'élève à 400,81 euros.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant à la locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Il convient par conséquent de condamner Mme [G] [O] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 5.864,98 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 décembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l'article 1345-5 du code civil.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer ".

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Mme [G] [O] a été déclaré recevable à une procédure de traitement de la situation de surendettement par une décision de la commission de surendettement des particuliers du 26 novembre 2025.

Lille Métropole Habitat donne son accord à l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de l'accord des parties, Mme [G] [O] sera autorisée à s'acquitter de sa dette en 34 mensualités de 168 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Dès lors, compte tenu des efforts de paiement de la locataire et en l'absence de preuve de besoins du bailleur faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que Mme [G] [O] pourra s'acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, Mme [G] [O] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [G] [O] devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusqu'à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par le bailleur du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

Mme [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au regard de ses ressources et de la demande faite à l'audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à Mme [G] [O].

L'équité commande de rejeter la demande d'indemnité présentée par [Localité 1] Métropole Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,