TJ 59350, 11 juin 2026, RG 24/13261

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13261 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZAEL

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 11 Juin 2026

S.A. VILOGIA

C/

[W] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [J] [N], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [K], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Laurène TASTET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 2022, à effet au 29 décembre 2022, la S.A. Vilogia a donné à bail à Monsieur [W] [K] un logement situé [Adresse 3], 2e étage, appartement n°24, à [Localité 1], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 197,70 euros, hors charges, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, la S.A. Vilogia a fait signifier à Monsieur [W] [K] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance le garantissant contre les risques locatifs de payer la somme principale de 2.413,47 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, la S.A. Vilogia a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater la résiliation du bail, et à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et des charges ;Ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupant de son chef, dans le délai légal et si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner le locataire au paiement :De la somme de 784,31 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation,Des loyers et charges impayés de la résiliation jusqu’au jugement,D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à complète libération des lieux,Dire que l’indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la provision ;Aux intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée le 2 octobre 2025 et mise en délibéré le 4 décembre 2025.

Par décision du 4 décembre 2025, la juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 janvier 2026 au motif que « en cours de délibéré Monsieur [K] justifie de plusieurs versements : 65 euros le 2 octobre 2025 et 75 euros le 8 novembre 2025. Par ailleurs, il fait état d’un virement de 1.000 euros qui devait apurer sa dette le 1er ou le 2 décembre 2025. Monsieur [K] ne comprend pas pourquoi l’APL et la RLS n’ont pas été retenues en novembre 2025. Il convient d’inviter la S.A. Vilogia à produire un décompte actualisé ».

A l’audience du 8 janvier 2026, la S.A. Vilogia comparaît représentée par son conseil. Elle réitère ses demandes initiales, sauf à actualiser la demande principale en paiement à la somme de 1.394,30 euros au 8 janvier 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [K] comparaît représenté par son conseil. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique avoir versé les sommes de 65 euros en octobre, 75 euros en novembre et 75 euros en décembre 2025. Il estime qu’il s’agit de versements supérieurs à sa part à charge qu’il évalue à 64,10 euros par mois. Il propose donc des mensualités de 75 euros par mois en ce compris sa part à charge.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, prorogée au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.A. Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. Vilogia justifie avoir notifié au préfet du Nord le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 décembre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges après un commandement demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [K] le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 2.413,47 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 24 juillet 2024.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la S.A Vilogia que la dette locative s’élève à la somme de 1.394,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 comprise.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [K] à payer à la S.A. Vilogia la somme de 1.394,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 :

« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [W] [K] avait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience du 2 octobre 2025 par virement de la somme de 65 euros le même jour en paiement du terme échu, à savoir le mois de septembre 2025 d’un montant de 64,10 euros, déduction faite des aides et réduction.

Monsieur [W] [K] ne règle pas son loyer courant à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois. Il a, néanmoins, payé le loyer d’octobre le 8 novembre 2025 et le loyer de novembre le 15 décembre 2025 par des virements de 75 euros, soit la part à charge et la somme supplémentaire de 10,90 euros pour apurer sa dette. Il a également bénéficié d’un rappel d’APL et de RLS qui ont permis de faire diminuer sa dette entre sa comparution le 2 octobre 2025 et le 8 janvier 2026.

Monsieur [W] [K] apparaît donc en situation de régler sa dette locative.

Bien qu’il n’ait produit aucune pièce justificative sur sa situation financière, Monsieur [W] [K] sera autorisé, à la vue du décompte et des paiements réguliers entrepris, à s'acquitter de sa dette par 36 mensualités, dont 35 mensualités d'un montant de 38 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Monsieur [W] [K] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A. Vilogia pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Monsieur [W] [K] sera alors tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Il convient de préciser que les dépens comprennent les frais exposés au titre de la présente instance mais non dans le cadre d’une éventuelle mesure d’exécution forcée, à ce stade, purement hypothétique.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A. Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,