TJ 75056, 25 juin 2026, RG 26/03231

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions exécutoires à:
-Me Johanne ZAKINE
-Me Jean-François LOUIS
Copies certifiées conformes à :
-Me Johanne ZAKINE
-Me Jean-François LOUIS -
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 26/03231
N° Portalis 352J-W-B7K-DCFBC

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Février 2026

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet JFT GESTION, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0145

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Jean-François LOUIS de la SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0452

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/03231 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFBC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481-1 du Code de Procédure Civile et L.121-3 du Code de l'Organisation Judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l'ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 05 Janvier 2026, en l'application de l'article R.213-6 du Code de l'Organisation Judiciaire.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Mai 2026

JUGEMENT

-Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [E] est propriétaire de divers lots de copropriété d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 24 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'a fait mettre en demeure de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris a fait assigner M. [K] [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- 37.371,90 euros et subsidiairement 36.847,67 euros au titre des arriérés de charges de copropriété au 03 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2025.

- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

- 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de relance et de mise en demeure.

Lors de l'audience de plaidoiries du 19 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s'en rapporter aux moyens soulevés dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2026 demandant à la présente juridiction de :
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/03231 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCFBC

« Vu les articles 10, 14-1 et 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1067,
Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil,
Vu les articles 514, 514-1 et 700 du Code de procédure civile,

JUGER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes.

REJETER l'intégralité des demandes et prétentions de Monsieur [E]

En conséquence CONDAMNER Monsieur [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 37.371,90 €, et subsidiairement 36.847,67 € si le montant de 524,23 € devait être jugé contestable, au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 3 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2025,

CONDAMNER Monsieur [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER Monsieur [K] [E] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [K] [E] aux entiers dépens comprenant les frais de relance et de mise en demeure,

JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. »

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l'article 19-2 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme en ce que seule une provision a été réclamée et que le défendeur ne réglait plus ses charges depuis 2024.

Représenté, M. [E] a repris oralement les moyens et demandes développés dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2026 demandant à la présente juridiction de :

A titre principal :

Vu les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] irrecevable en toutes ses demandes.

A titre subsidiaire :

Vu l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 378 du Code de procédure civile :

Surseoir à statuer sur les demandes du syndicat jusqu'à ce que l'assemblée générale de la copropriété se soit prononcée sur la proposition d'approbation des comptes de l'exercice 2025.

A titre encore plus subsidiaire :

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire :

Condamner à titre reconventionnel le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à recalculer le montant des charges de chauffage imputables à Monsieur [E] pour les 5 années non couvertes par la prescription, à partir du 17 juin 2025.

Surseoir à statuer sur les demandes du syndicat jusqu'à ce que ce calcul ait été fait et jusqu'à ce que la clé de répartition des charges de copropriété ait été mise en conformité avec les dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Ordonner la compensation entre les montants indument appelés et payés par Monsieur [E] et le montant des charges dont le paiement est demandé par le syndicat.

En tout état de cause :

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de ses demandes de dommages et intérêts, de condamnation aux dépens et d'article 700 du Code de procédure civile.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens de l'instance.

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à Monsieur [K] [E] une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Il a fait valoir qu'il s'agit de la 5ème procédure introduite à son encontre par le syndicat des copropriétaires ; que la mise en demeure n'est pas valable car elle n'est pas précise sur le montant des sommes réclamées et ne respecte pas les conditions de mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les charges sont enfin calculées selon une mauvaise clé de répartition.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité des demandes

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 24 décembre 2025 qui ne met pas en demeure M. [K] [E] de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais un arriéré de charges d'un montant total de 37.371,90 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 24 décembre 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

2- Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

L'équité commande de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,