TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/11507

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Bruno ALLALI
Copie certifiée conforme à :
-Me Bruno ALLALI
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/11507
N° Portalis 352J-W-B7J-DA5FL

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré sur la parcelle BD [Cadastre 1], représenté par son syndic, LAMENNAIS ADB, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [L]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non-représenté

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/11507 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5FL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,
Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [D] [L] est propriétaire des lots de copropriété n° 028 et 448 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer des arriérés de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 09 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75018) représenté par son syndic en exercice la SAS SULLY GESTION a fait assigner Monsieur [D] [L] devant le tribunal judicaire de Paris pour l’audience du 07 décembre 2023 afin de le voir notamment condamner au paiement des sommes de 10.185,00 euros au titres des charges et travaux appelés entre le 02 septembre 2021 et le 15 mars 2023, de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions aux fins d’actualisation notifiées par voie électronique le 11 février 2026 et signifiées au défendeur le 10 févier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1, 1461 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;

Il est demandé au Tribunal de :

-Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], cadastré sur la parcelle BD [Cadastre 1], représenté par son syndic, la société LAMENNAIS ADB,

En conséquence,

-Condamner Monsieur [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], cadastré sur la parcelle BD [Cadastre 1], représenté par son syndic, la société LAMENNAIS ADB, les sommes suivantes :

-9.293,96 € au titre des charges et travaux appelés pour la période allant du 02/09/2021 au 09/01/2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

-4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner Monsieur [D] [L] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. »

Cité suivant les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] [L] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’« aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [D] [L] est propriétaire des lots de copropriété n° 028 et 448 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

- le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 08 décembre 2021 ;

- la mise en demeure en date du 29 mars 2023 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 septembre 2019, 17 septembre 2020, 21 juin 2021, 1er juillet 2022, 26 juin 2023, 30 mai 2024, 3 juillet 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, n’a pas approuvé les comptes des années 2023 à 2025, fixé et voté les budgets prévisionnels pour les exercices 2020 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance arrêté au 09 janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur de 9.293,96 euros ;

- les contrats de syndic pour la période les périodes du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juin 2024 au 30 septembre 2026, du 04 juillet au 30 septembre 2026.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [D] [L], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 9.293,96 pour la période du 01 octobre 2021 au 01 janvier 2026 (appel provisionnel, fonds travaux du 1er trimestre 2026 et appel n° 2 travaux ravalement inclus).

Le défendeur ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Au regard de la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts légaux seront dus à de l’assignation soit à compter du 10 mai 2023.

2. Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.000,00 euros, l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la résistance réitérée de Monsieur [D] [L] à s’acquitter de ses obligations.
Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [D] [L] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant chroniquement débiteur depuis 2021.
Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendu par le tribunal judicaire de Paris en date du 08 décembre 2021 condamnant le défendeur à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur malgré une condamnation précédente contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que le quantum des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.
Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [D] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

3. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [L] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,