TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/03343

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expédition exécutoire à:
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN
Copie certifiée conforme à :
-Me Stéphane DUMAINE-MARTIN
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/03343
N° Portalis 352J-W-B7J-C7HS7

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dénommé “ [Adresse 2]” représenté par son administrateur provisoire, Maître [R] [V], administrateur judiciaire
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03343 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HS7

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 25 Juin 202-, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Z] est propriétaire du lot de copropriété n° 2006 d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 5] à Paris (16ème arrondissement) a, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [S] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles1343-2 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

Condamner Monsieur [S] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] dénommé « [Adresse 2] » :

* la somme en principal de 17.048,61 euros pour les charges dues pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025 inclus,

* les intérêts légaux ayant couru à compter de la délivrance de l’assignation,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Condamner Monsieur [S] [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] dénommé « [Adresse 2] » la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Monsieur [S] [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] dénommé « [Adresse 2] » la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [S] [E] [C] aux dépens de l’instance.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [S] [Z] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, puis prorogé au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [S] [Z] est propriétaire du lot de copropriété n° 2006 d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 septembre 2020, 25 mars 2022, 16 maris 2023, 15janvier 2024 et 18 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés au lot du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 17.048,61 euros.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [S] [E] [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 17.048,61 euros.

Monsieur [S] [Z] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2025 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

***

En l'espèce, aucune demande n’est formée à ce titre.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [S] [E] [C] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [S] [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 1er juillet 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur et la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété puisque cette dernière :

- a été placée sous administration provisoire au visa de l’article 29-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- n’a pas été en mesure de procéder au règlement des appels de fonds adressés par l’Union des syndicats de copropriétaires de [Adresse 6] et de l’Association Syndicale Libre [Localité 1] Kennedy dont elle est membre. Il est produit au débat les assignations en paiement délivrées en son encontre.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [S] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Faute de mise en demeure produite par le demandeur, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 12 mars 2025, date de signification de l'assignation.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [S] [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,