TJ 75056, 25 juin 2026, RG 26/03595

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me SCP MENARD ET WEILLER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Badr MAHBOULI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/03595 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRR3

N° MINUTE : 11

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDEURS
Madame [R] [I] [N] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2112

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Badr MAHBOULI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2112

DÉFENDERESSE
S.A. IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/03595 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRR3

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat conclu le 30 décembre 2021, la SA Immobilière 3F a donné à bail à M. [W] [U] et Mme [R] [O] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3], appartement n°415 à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 436,23 euros.

Une somme de 436,23 euros a été versée au titre du dépôt de garantie.

Par courrier reçu le 21 novembre 2022, M. [W] [U] et Mme [R] [O] ont fait état auprès de leur bailleur de désordres liés à l'humidité et à la présence de moisissures dans leur logement et lui ont demandé d'engager des travaux d'isolation de façade ou de prendre en charge un déshumidificateur d'air pour satisfaire aux caractéristiques d'un logement décent.

Le 6 décembre 2022, la SA Immobilière 3F a refusé cette prise en charge et répondu que des travaux de réhabilitation par réfection d'étanchéité en toiture terrasse et reprise des brisis étaient en cours, ayant pour but d'améliorer les problématiques décrites dans les logements. Elle les a invités, en tant que titulaire d'un "contrat confort" à se rapprocher de l'entreprise Proxiserve afin qu'elle vérifie la ventilation mécanique contrôlée (VMC) et le détalonnage des portes, ainsi qu'à aérer régulièrement leur logement.

M. [W] [U] et Mme [R] [O] ont saisi le conciliateur de justice de ce siège aux fins de réalisation de travaux pour remédier à un défaut d'isolation thermique de l'appartement générant le développement de moisissures et de nuisibles. Une première réunion est intervenue le 4 décembre 2023. A l'issue de cette conciliation, la SA Immobilière 3F s'est engagée à mener plusieurs actions concernant les moisissures et les nuisibles dans le logement.

Selon exploit délivré le 7 novembre 2025, M. [W] [U] et Mme [R] [O] ont fait assigner la SA Immobilière 3F devant le juge des contentieux de la protection aux fins de lui enjoindre, sous astreinte, à réaliser les travaux nécessaires à faire cesser le trouble de jouissance, subsidiairement aux fins d'expertise, et en indemnisation de leurs préjudices.

Selon exploit délivré le 12 novembre 2025, la SA Immobilière 3F a fait délivrer à M. [W] [U] et Mme [R] [O] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur la somme de 3 140,93 € arrêtée au 7 novembre 2025.

Elle a saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 14 novembre 2025 et fait signifier ses conclusions aux fins de résiliation du bail à la Préfecture de police de [Localité 1] le 26 février 2026.

Lors de l'audience du 15 avril 2026, M. [W] [U] et Mme [R] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs conclusions déposées à l'audience et visées par le greffier, selon lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

- les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes,
- constater le non-respect par la SA Immobilière 3F de l'obligation d'entretien du logement qu'ils occupent,
- dire et juger que le défaut d'entretien du logement lui étant imputable à porté atteinte à leurs droits et causé un trouble de jouissance important, un préjudice sanitaire et un préjudice moral,
- condamner la SA Immobilière 3F à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser ces troubles, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner la SA Immobilière 3F à leur verser la somme de 16 227,75 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de leur trouble de jouissance subi entre le 30 décembre 2021 et le 1er avril 2026,
- condamner la SA Immobilière 3F à leur verser la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sanitaire,
- condamner la SA Immobilière 3F à leur verser la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise, selon mission précisée au dispositif des conclusions et auxquelles il est renvoyé,

Sur les demandes reconventionnelles de la SA Immobilière 3F,
- débouter la SA Immobilière 3F de ses demandes,
- les autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu'au parfait achèvement des travaux faisant cesser l'insalubrité,
- à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire, ordonner la compensation des sommes dues au titre des loyers et charges impayés avec les dommages-intérêts qui leur seront octroyés, leur accorder les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,
- dire et juger, compte tenu de la carence fautive du bailleur, qu'il seront dispensés de tout paiement du loyer, à compter de la signification de la décision à intervenir et tant qu'il n'aura pas été justifié de la réalisation des travaux nécessaires à faire cesser l'état d'insalubrité,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SA Immobilière 3F aux entiers dépens ainsi qu'à leur régler la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réponse la SA Immobilière 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions visées par le greffier et complétées oralement à l'audience. Par conséquent, elle demande au juge des contentieux de la protection de :

- à titre principal, débouter M. [W] [U] et Mme [R] [O] de leurs demandes,
- à titre subsidiaire, réduire les demandes indemnitaires de M. [W] [U] et Mme [R] [O] à de plus justes proportions,

Reconventionnellement,
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour impayé de loyers;
- ordonner l'expulsion de M. [W] [U] et Mme [R] [O], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux,
- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux selon les modalités fixées par l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [R] [O] à lui régler la somme de 6 876,16 € due au 14 avril 2026, incluant l'échéance de mars 2026, avec intérêts au taux légal,
- condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [R] [O] à lui régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été due en cas de poursuite du bail et majorée de 30% à compter du jugement à intervenir et jusqu'à complète reprise des lieux,
- subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges,
- refuser tous délais de paiement à M. [W] [U] et Mme [R] [O],
- condamner solidairement M. [W] [U] et Mme [R] [O] à lui régler la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,
- rappeler l'exécution provisoire de la décision.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1240, 1353, 1719 et 1728 du code civil, de l'article 9 du code de procédure civile, des articles 6, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions respectives des parties pour l'exposé de leurs moyens.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné.

Les caractéristiques d'un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, prévoyant notamment que le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (1). La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (4). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (6).

L'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives, au rang desquelles figurent notamment s'agissant des murs intérieurs, plafonds et cloisons, le maintien en état de propreté ; les menus raccords de peintures et tapisseries ; la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

L'article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Il est toutefois constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonné à une mise en demeure du bailleur.

L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.

En l'espèce, M. [W] [U] et Mme [R] [O] reprochent à leur bailleresse un manquement à leur obligation de délivrance d'un logement décent en ce que :
- il n'existe pas de grilles de ventilation sur les fenêtres de la salle de bains, de la buanderie et de la cuisine, et que cette absence contribue manifestement à la présence d'humidité dans le logement,
- des problèmes d'humidité et de moisissures persistent dans le logement, liés à des défaillances structurelles, de nature à porter atteinte à leur sécurité physique et à la santé des occupants,
- il règne une chaleur étouffante dans l'appartement,
- la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien ayant pour conséquence de rendre le logement insalubre, un manquement à son obligation d'entretien, dès lors qu'il ne leur appartient pas de prendre en charge les réparations et travaux liés à la présence d'humidité dans le logement,
- la société Immobilière 3F n'a pas exécuté l'ensemble des engagements pris à l'issue de la conciliation, et ainsi n'a pas réalisé le contrôle du détalonnage des portes des pièces humides (seul un rabotage de porte de la cuisine ayant été effectué) ou n'a pas étudié la création d'une entrée d'air complémentaire.

En réponse la société Immobilière 3F soutient que :
- M. [W] [U] et Mme [R] [O] n'ont pas contacté la société Proxiserve alors qu'ils disposaient d'un contrat [Localité 3] 3F, de sorte qu'ils ont potentiellement contribué à l'apparition des désordres à défaut de prise en charge rapide,
- elle a réalisé le 16 février 2024 les travaux auxquels elle s'était engagée à l'issue de la conciliation notamment, concernant les moissures, par le contrôle des VMC et du détalonnage des portes des pièces humides, et l'étude pour la création d'une entrée d'air complémentaire,
- le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] a classé ce dossier en l'absence d'élément structurel,
- les pièces versées aux débats par les demandeurs attestent à l'inverse d'une absence d'humidité dans le logement, les taux relevés par le commissaire de justice étant faibles,
- les locataires ont manqué à leurs obligations en faisant obstacle à toute intervention dans le logement depuis décembre 2024, et en n'entretenant pas le logement par une aération suffisante, alors que les grilles d'aération sur les fenêtres, la salle de bains, la buanderie et la cuisine étaient existantes lors de l'entrée dans les lieux.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 21 novembre 2022, M. [W] [U] et Mme [R] [O] ont fait état auprès de leur bailleur de désordres liés à l'humidité et à la présence de moisissures dans leur logement et lui ont demandé d'engager des travaux d'isolation de façade ou de prendre en charge un déshumidificateur d'air pour satisfaire aux caractéristiques d'un logement décent.

Le 6 décembre 2022, la SA Immobilière 3F a refusé cette prise en charge et répondu que des travaux de réhabilitation par réfection d'étanchéité en toiture terrasse et reprise des brisis étaient en cours, ayant pour but d'améliorer les problématiques décrites dans les logements. Elle les a invités, en tant que titulaire d'un "contrat confort" à se rapprocher de l'entreprise Proxiserve afin qu'elle vérifie la VMC et le détalonnage des portes, ainsi qu'à aérer régulièrement leur logement.

Une conciliation a été menée entre les parties en décembre 2023 et à l'issue, la SA Immobilière 3F s'est notamment engagée à contrôler les VMC ainsi que le détalonnage des portes des pièces humides, et étudier la création d'une entrée d'air complémentaire.

La SA Immobilière 3F justifie que, dans ce cadre, elle a émis un bon de commande auprès de la société FPRS aux fins de détalonnage de porte cuisine et de salle de bains, fourniture et pose d'une VMC complète dans la cuisine ou la salle de bains. Une attestation de fin de travaux a été établie le 16 février 2024 mentionnant notamment le détalonnage de la porte de la cuisine ainsi que la fourniture et pose d'une VMC complète.

Saisie par les demandeurs, le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] a effectué une enquête de salubrité le 15 novembre 2024 au sein du logement et a constaté, outre la présence de peinture écaillée, des moisissures, notamment de part et d'autre des fenêtres du séjour, de la chambre et de la cuisine. S'agissant des problèmes de santé invoqués par les demandeurs, ces derniers ont été invités à se rapprocher du service parisien de santé environnementale.

Ce service a procédé le 3 mars 2025 à l'analyse d'échantillons prélevés par Mme [R] [O] dans son logement. Les résultats de cette analyse concluent à la présence de moisissures dans le logement (aureobasidium et cladosporium sphaerospermum), "fréquemment rencontrées dans les environnements intérieurs humides et potentiellement responsables d'effets sur la santé", et pour lequels "la présence de mycélium sur les surfaces étudiées montre que la croissance fongique est active" (pièce n°4 des demandeurs). Toutefois, et ainsi que le souligne à juste titre la défenderesse, le rapport de ce service n'est pas produit en intégralité (pages 1 à 4 sur 6 produites).

Dans son constat dressé le 15 novembre 2024, le commissaire de justice a relevé :
- une chaleur importante dans le logement (27°C pour une température extérieure de 7 °C) ;
- dans la salle de bains, des traces de moisissures en périphérie de la fenêtre ; des relevés de taux d'humidité faibles, en dépit d'une VMC non fonctionnelle et d'une absence de grille de ventilation dans la fenêtre ;
- dans la chambre, des traces de moisissures en périphérie de la fenêtre et dans l'angle intérieur du mur ; un taux faible d'humidité en périphérie de la fenêtre, laquelle présente une grille d'aération et un taux d’humidité fort (24% sur une échelle comprise entre 20 et 33 %) en pied de mur,
- dans la buanderie, des traces de moisissures en périphérie de la fenêtre, dans l'angle intérieur du mur et sur le mobilier à proximité ; un taux d'humidité faible ;
- dans le salon, des traces de moisissures en périphérie de la fenêtre, laquelle dispose d'une double grille d'aération, et un taux d'humidité faible ;
- dans la cuisine, des traces de moisissures en périphérie de la fenêtre, laquelle ne dispose pas de grille d'aération ; une VMC fonctionnelle et un taux d'humidité moyen sur l'allège.

Aucune pièce postérieure à mars 2025 (rapport d'analyses des moisissures) n'est produite s'agissant des désordres constatés dans le logement.

Il s'en suit que M. [W] [U] et Mme [R] [O] ne démontrent pas la présence actuelle d'une humidité excessive dans leur logement ayant pour conséquence de le rendre indécent et nécessitant d'enjoindre au propriétaire de réaliser des travaux. En effet, le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] n'a pas fait ce constat le 15 novembre 2024 et les taux d'humidité relevés par le commissaire de justice ne sont pas anormaux, en dépit d'une VMC non fonctionnelle dans la salle de bains et de l'absence dès l'entrée dans les lieux de grilles d'aération sur les fenêtres de la cuisine et de la salle de bains. A cet égard la circulation de l'air au sein du logement est manifestement compensée par l'aération des lieux par les locataires, la pose d'une VMC dans la cuisine en février 2024 ainsi que les systèmes d'aération des lieux présents à l'origine.

Il est également observé que l'immeuble bénéficie d'un chauffage collectif, de nature à limiter le développement de l'humidité, et dont le constat d'une température excessive sur un seul jour, alors qu'il est indiqué en réponse qu'une intervention a été programmée en suite de l'information du bailleur, ne caractérise pas l'indécence des locaux.

Il demeure que les pourtours des fenêtres et l'angle du mur de la chambre présentent des traces de moisissures, stigmates par définition d'une humidité ayant été présente au sein du logement. A cet égard, il n'est pas rapporté de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants des lieux tel qu'exigé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, faute pour les demandeurs de verser aux débats l'intégralité du rapport du service parisien de santé environnementale, et alors que les feuilles produites ne mentionnent, en des termes généraux, que de potentiels effets sur la santé et que ces mentions ne sont corroborées par aucun autre élément propre à l'espèce.

Or, si le juge peut ordonner une mesure d'instruction telle que sollicitée à titre subsidiaire, celle-ci ne peut être de nature à pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. En dépit de la critique faite sur ce point par la bailleresse, les demandeurs n'ont pas versé aux débats le rapport dans son intégralité, alors qu'ils étaient les seuls à le détenir, de sorte que leur carence est ici caractérisée. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise.

L'ensemble de ces éléments conduit à considérer que M. [W] [U] et Mme [R] [O] n'établissent pas le manquement de leur bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent et à les débouter de leur demande tendant à l'enjoindre à réaliser les travaux nécessaires pour y remédier ainsi qu'à les autoriser à suspendre le paiement des loyers.

Il demeure que M. [W] [U] et Mme [R] [O] soutiennent que la société Immobilière 3F n'a pas satisfait à son obligation d'entretien du logement, alors que les travaux liés à la présence de moisissures dans le logement n'étaient pas du ressort du locataire.

A cet égard, il est relevé que la bailleresse reconnaissait, dans son courrier du 6 décembre 2022, que des travaux de réhabilitation par réfection d'étanchéité en toiture terrasse et reprise des brisis étaient en cours, ayant pour but d'améliorer les problématiques d'humidité décrites dans les logements.

Si la présence d'humidité anormale dans le logement n'est plus établie à ce jour, il appartenait toutefois à la bailleresse, après suppression de ses causes (travaux d'étanchéité et de VMC) de prendre en charge les travaux de réfection intérieure du logement s'agissant des stigmates de cette humidité, et par conséquent de suppression des moisissures constatées sur le pourtour des fenêtres et l'angle du mur de la chambre. En ne procédant pas à de tels travaux, la société Immobilière 3F a manqué à son obligation tirée de l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, sans pouvoir opposer le caractère locatif de telles réparations ou se dédouaner sur un contrat d'entretien assumé par les locataires, pour de menues réparations d'ordre locatif.

Ce manquement doit donc être envisagé, compte tenu du sort du bail examiné infra, au travers de l'action indemnitaire et non de la demande d'injonction de travaux.

A cet égard, M. [W] [U] et Mme [R] [O] sollicitent réparation pour leur trouble de jouissance à hauteur de 60% du loyer pour la période allant du 30 décembre 2021 au 1er avril 2026, étant ici précisé que cette demande a également été formée au titre du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent, dont il a été précédemment conclu qu'il n'était pas établi.

En réponse, la société Immobilière 3F soutient que le logement n'était pas inhabitable et que la demande est disproportionnée. Elle sollicite, à titre subsidiaire et pour le cas où sa responsabilité serait retenue, de la réduire à de plus justes proportions.

La présence de moississures sur les pourtours des fenêtres de l'ensemble des pièces du logement ainsi que sur l'angle du mur de la chambre des lieux loués caractérise un trouble de jouissance qui sera indemnisé par l'allocation de 15 % du loyer hors charges pour la période sollicitée allant du 30 décembre 2021 au 13 janvier 2026, date de fin du bail et partant, de l'obligation d'entretien du bailleur, soit :

0,15 x 436,23 x 48,5 mois = 3 173,57 €

Par conséquent, la société Immobilière 3F sera condamnée à payer à M. [W] [U] et Mme [R] [O], ensemble, la somme de 3 173,57 € en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par ailleurs, M. [W] [U] et Mme [R] [O] sollicitent réparation d'un préjudice moral, dans la mesure où la société Immobilière 3F a laissé perdurer un taux d'humidité anormal et des traces de moisissures dans toutes les pièces, entraînant une souffrance psychologique et un mal-être notable résultant de la perte de leur confort de vie, ainsi que d'une anxiété quant à la dégradation de leur état de santé.

En réponse, la société Immobilière 3F indique avoir procédé à la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser les désordres avant même l'introduction de la procédure, alors que les locataires ont refusé l'accès à leur logement après 2024 et que cette demande indemnitaire fait doublon avec celle formée au titre du préjudice de jouissance.

Sur ce, il sera observé que seul le manquement tiré de la persistance de moisissures dans le logement peut donner lieu à réparation, la société Immobilière 3F ayant engagé des travaux de suppression des causes d'humidité par la réfection de l'étanchéité avant même la première réclamation des demandeurs. En outre, l'anxiété quant à la dégradation de leur état de santé invoquée ne peut donner lieu à réparation en l'absence de manquement établi du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. Enfin, il n'est pas rapporté par les demandeurs d'un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance précédemment indemnisé. En conséquence, M. [W] [U] et Mme [R] [O] seront déboutés de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice moral.

De même, l'absence de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent conduit à débouter M. [W] [U] et Mme [R] [O] de leur demande indemnitaire au titre d'un préjudice sanitaire, sans qu'il n'y ait lieu d'ordonner une expertise sur ce point.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

La société Immobilière 3F a notifié ses conclusions aux fins de résiliation du bail au représentant de l'État dans le département le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 avril 2026.

Elle justifie également d'avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 14 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la signification de ses conclusions le 25 février 2026.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Décision du 25 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 26/03595 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCRR3

L'article 1719 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Ainsi, il est constant que le locataire ne peut suspendre ses paiements en invoquant la non-décence du logement, sauf à démontrer qu'il est inhabitable.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 novembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 140,93 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

M. [W] [U] et Mme [R] [O] n'ont pas été autorisés judiciairement à suspendre le paiement de leur loyer, et n'ont pas établi le manquement de la bailleresse à obligation de délivrance d'un logement décent, ni le caractère inhabitable des lieux.

Il s'en suit que M. [W] [U] et Mme [R] [O] ne peuvent utilement opposer une exception d'inexécution à leur bailleresse, laquelle est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2026.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société Immobilière 3F à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due.

Son montant sera fixé à une somme mensuelle équivalente aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi payable et révisable dans les mêmes conditions que prévues contractuellement.

A cet égard, la société Immobilière 3F sera déboutée de sa demande tendant à majorer l'indemnité d'occupation de 30 % dans la mesure où il n'est pas justifié d'un préjudice distinct de la seule occupation des locaux dont le montant a été fixé conformément au prix du loyer fixé entre les parties.

Elle sera due à partir du 13 janvier 2026, jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Immobilière 3F ou à son mandataire.

Au regard de la clause de solidarité prévue au bail (article 13), les défendeurs seront solidairement condamnés à s'en acquitter.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société Immobilière 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, M. [W] [U] et Mme [R] [O] lui devaient la somme de 6 876,16 euros.

M. [W] [U] et Mme [R] [O] ne contestent pas cette somme, indépendament de l'exception d'inexécution précédemment déclarée infondée.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2026, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de compensation

Vu les articles 1347 et suivants du code civil,

La compensation entre les sommes dues par la société Immobilière 3F d'une part, au titre du préjudice de jouissance et M. [W] [U] et Mme [R] [O] d'autre part, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues sera ordonnée conformément à la demande présentée par ces derniers.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte du décompte locatif versé aux débats par le bailleur, confirmé sur ce point à l'audience par M. [W] [U] et Mme [R] [O], que ces derniers n'ont pas repris le paiement de leur loyer courant.

Par conséquent, le juge ne peut faire droit à leur demande de délais de paiement, ni à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Chaque partie succombant pour partie à l'instance, les dépens seront partagés par moitié entre M. [W] [U] et Mme [R] [O] d'une part, in solidum entre eux, et la société Immobilière 3F d'autre part.

Dès lors, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre partie.

PAR CES MOTIFS