TJ 75056, 25 juin 2026, RG 25/05400

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [I] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05400 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEC4

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER “[Etablissement 1]” [Adresse 1] représenté par son administrateur judiciaire Maître [E] [A], dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représenté par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [I] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05400 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEC4

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [I] [K] est propriétaire du lot n°215 dans l'ensemble immobilier "[Adresse 4]" sis [Adresse 1], cadastré BG9, soumis au régime de la copropriété représentant 132/100000ème tantièmes.

Par une ordonnance rendue le 27 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a placé la copropriété sous administration judiciaire et désigné Me [E] [A] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

La mission de l'administrateur judiciaire a été prorogée de 12 mois par ordonnance rendue le 20 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris, puis pour la même durée selon ordonnance rendue le 10 novembre 2025.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire Me [E] [A], a mis en demeure M. [Z] [I] [K] de lui payer, sous huit jours, la somme de 5 948,35 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 septembre 2025, incluant l'appel de provisions du 4ème trimestre 2025, selon courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 24 septembre 2025.

Puis, il a assigné M. [Z] [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5 948,35 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés arrêtés au 23 septembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 500 euros de dommages et intérêts,
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 avril 2026.

A l'audience du 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son administrateur provisoire Me [E] [A], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les assemblées générales des 10 juin 2022 et 15 juin 2023 ont régulièrement approuvé les budgets de la copropriété, puis que l'administrateur provisoire a régulièrement pris des procès-verbaux de décisions les 22 avril 2024 et 7 octobre 2025 approuvant les comptes et votant les budgets provisionnels, de sorte que la créance est certaine, liquide et exigible.

Il ajoute avoir exposé des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et avoir subi un préjudice causé par ce non paiement dès lors qu'il a été exposé à des difficultés de trésorerie.

Assigné dans les conditions prévues par l'article 5 de la Convention de [Localité 1] du 15 novembre 1965, M. [Z] [I] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 215, indiquant la répartition des tantièmes (132/100000èmes) et établissant la qualité de copropriétaire de M. [Z] [I] [K],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025,
- l'historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 5 948,35 euros au titre des charges de copropriété impayées, dont il ressort que les premiers impayés sont apparus à compter du 1er janvier 2024,
- les procès-verbaux de l'assemblée générale du 10 juin 2022 et du 15 juin 2023,
- le procès-verbal de décisions prises le 22 avril 2024 par l'administrateur provisoire de la copropriété, insusceptible de recours, approuvant notamment les comptes des exercices précédents, ratifiant le budget travaux de mise aux normes SSI et approuvant le budget provisionnel 2024,
- le procès-verbal de décisions prises le 7 octobre 2025 par l'administrateur provisoire de la copropriété, insusceptible de recours, ratifiant le budget provisionnel 2025 ainsi que le fonds de prévoyance Loi Alur, approuvant le budget provisionnel ainsi que le fonds de prévoyance Loi Alur 2026,
- la mise en demeure par avocat de payer la somme de 5 948,35 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 septembre 2025, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 septembre 2025,
- le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 948,35 euros s'agissant de la période allant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Cette somme n'inclut pas de frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais les seules charges de copropriété impayées depuis, en pratique, le 1er janvier 2024, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à la demande.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il résulte du décompte produit que M. [Z] [I] [K] s'est abstenu, depuis le 1er janvier 2024 de tout paiement au syndicat des copropriétaires. Or, il ressort également de l'assignation délivrée en Andorre que le copropriétaire ne réside pas au sein de l'ensemble immobilier, de sorte que la cause de cette absence de paiement ne peut être attribuée à des difficultés financières temporaires, le copropriétaire défaillant ayant également la possibilité de réaliser ce patrimoine situé [Adresse 5] s'il n'est plus en mesure d'en régler les charges.

Parallèlement, il est établi par les décisions de justice versées aux débats que la copropriété s'est trouvée en difficulté, notamment du fait du non paiement récurrent de charges de copropriété dont le montant a atteint 1 613 906,07 € en 2023, au point de devoir être placée sous administration provisoire.

Dans ces conditions, il est établi d'une part la mauvaise foi du débiteur caractérisée par les manquements répétées à son obligation de paiement, alors qu'il était en mesure de vendre ce patrimoine dans lequel il ne réside pas, d'autre part le préjudice causé au syndicat du fait de ce non paiement, l'ayant notamment conduit à devoir être placée sous administration judiciaire.

M. [Z] [I] [K] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qui sera cependant ramenée à 500 € en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [I] [K], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,