TJ 75056, 25 juin 2026, RG 26/01416

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [I] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Macha PARIENTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01416 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJEE

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le jeudi 25 juin 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son syndic INGENCIA, dont le siège social est sis - [Adresse 2]
représentée par Me Macha PARIENTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC66

DÉFENDERESSE
Madame [V] [I] épouse [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 juin 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 25 juin 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01416 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCJEE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [I] épouse [P] est propriétaire du lot n°14 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré BV54, soumis au régime de la copropriété représentant 40/1003ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL Ingencia Real Estate, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [V] [I] épouse [P], par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 5 027,59 euros au titre des charges de copropriété (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025,
- 300 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025,
- 3 000 euros de dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 avril 2026.

A l'audience du 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, Mme [V] [I] épouse [P] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 14, indiquant la répartition des tantièmes (40/1003èmes) et établissant la qualité de copropriétaire de Mme [V] [I] épouse [P],
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2025 au 1er octobre 2025,
- l'apurement des charges de l'année 2024,
- l'historique du compte du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 5 327,59 euros (en ce inclus 300 euros de frais),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 juin 2025 comportant :
approbation des comptes de l'exercice 2024,vote du budget prévisionnel de 2026,le fonds travaux 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : remise en peinture des parties communes au niveau du rez-de-chaussée (assemblée générale du 23 juin 2025, résolution 29), - l'attestation de non recours concernant le procès-verbal susvisé,
- les mises en demeure par avocat de payer les sommes de 4 568,16 et 5 327,59 euros adressées respectivement les 2 juillet 2025 et 8 octobre 2025 à Mme [V] [I] épouse [P] (signée le 13 octobre 2025 pour la seconde),
- le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 027,59 euros s'agissant de la période allant du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la mise en demeure envoyée le 2 juillet 2025, soit le 10 juillet 2025, en application des articles 1231-6 du code civil, 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 300 euros se décomposant comme suit :
- 180 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 2 juillet 2025,
- 120 euros pour l'envoi de deux relances en date du 10 mars 2025 et du 15 mai 2025,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, et conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l'envoi d'une mise en demeure le 2 juillet 2025, mais ne justifie pas de l'envoi des lettres de relance des 10 mars et 15 mai 2025. Par ailleurs, il sera relevé que l'envoi d'autant de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'une mise en demeure est un choix qui appartient au syndicat. Aucune somme ne sera donc accordée au titre des relances.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 180 euros au titre des frais nécessaires. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présentation de la mise en demeure, soit à compter du 10 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard de paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 décembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [I] épouse [P], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,