TJ 75056, 25 juin 2026, RG 23/12274

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/12274 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Q7N

N° MINUTE :

Assignation du :
25 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE 3F, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Gérard PERRIN
de l’ASSOCIATION PERRIN BADIER, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire # R209

DÉFENDERESSE

La société civile GRANDE BIBLIOTHEQUE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Pierre LUBET
de la SELARL ALTANA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0021

Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/12274 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Q7N

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

* * *

Exposé du litige

La S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE dont le gérant est Monsieur [W] [C] est propriétaire de locaux commerciaux situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], non soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 15 novembre 2015, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE a donné à bail à la société OASIS RIVE GAUCHE son local commercial.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 23 décembre 2022, la société OASIS RIVE GAUCHE a été mise en liquidation judiciaire.

L’immeuble est divisé en volumes et le lot de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE correspond au volume 3, composé d’un commerce en rez-de-chaussée, un entresol en mezzanine et des gaines de ventilation jusqu’au toît et au premier sous-sol.

La S.A. IMMOBILIERE 3F est quant à elle propriétaire des volumes 6 et 7, correspondants d’une part à un local technique basse tension, un local contenant le compteur général d’eau potable et permettant le relevé de la consommation globale de la copropriété, et d’autre part aux parkings, locaux techniques, terre-plein, logements, espaces divers, terrasse et un « local eau » contenant le compteur d’eau des logements et les compteurs d’eau divisionnaires de chacun des commerces.

Les volumes n° 1 et 2 correspondent à des commerces en rez-de-chaussée appartenant à la société FMCQ, et le volume 4, situé au premier sous-sol, est dédié au local de comptage électrique EDF des trois volumes dédiés aux commerces, dans lequel se trouve le compteur EDF de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE.

Pour la fourniture de l’eau, la régie EAU DE PARIS facture à la société IMMOBILIERE 3F la totalité de la consommation de l’eau de l’ensemble immobilier sur la base des relevés du compteur général, à charge pour cette dernière de demander aux autres propriétaires des autres volumes le remboursement de leur quote-part calculée selon les relevés de chaque compteur divisionnaire.

La S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE a refusé de s’acquitter des remboursements sollicités à ce titre par la société IMMOBILIERE 3F selon courrier du 1er mars 2016, précisant dans ce dernier que la société IMMOBILIERE 3F devait prendre attache avec le locataire OASIS RIVE GAUCHE afin de « régler les différents problèmes d’accès en sous-sol et la facturation d’eau ».

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2020 adressée à Monsieur [C], la société IMMOBILIERE 3F a de nouveau sollicité lesdits remboursements. Le 28 novembre 2020, Monsieur [C] a répondu en indiquant le nom du locataire responsable du paiement de ces factures.

La S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE a reçu une lettre de mise en demeure le 3 août 2023 aux fins de règlement de sa consommation d’eau du volume n° 3 de l’ensemble immobilier correspondant à la somme de 64.184,86 euros pour les années 2018 à 2023, de faire installer un compteur d’eau individuel et de vider et nettoyer le local bac à graisse.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la S.A. IMMOBILIERE 3F a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE afin de solliciter, d’une part, une indemnisation au titre de sa quote-part des charges liées à la consommation d’eau de 2018 à 2023 et, d’autre part, l’installation sous astreinte d’un compteur individuel et le nettoyage d’un local “bac à graisse”.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2025, la S.A. IMMOBILIERE 3F demande au tribunal de :

Vu les articles 1303 et suivants du code civil,
Vu les articles 1142 et suivants du code civil,
Vu l’article 514 du code de procédure civile,
Vu l’article 1240 du code civil,

Adjuger de plus fort à la concluante le bénéfice de son acte introductif d’instance,

Condamner la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme totale de 64.433,59 €, à parfaire, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 03 août 2023 au titre de sa quote-part des charges liées à la consommation d’eau de 2018 au 14 mars 2025,

Condamner la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE à faire procéder à l’installation d’un compteur individuel sous un délai de deux mois à
compter de la date de signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,

Condamner la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE à vider de tout objet et détritus et nettoyer entièrement le local « bac à graisse » sans délai et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir,

Condamner la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE au paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Débouter la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE au paiement de la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Gérard PERRIN, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du même code.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2025, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE demande au tribunal de :

Vu l’assignation de la société IMMOBILIERE 3F en date du 25 septembre 2023,
Vu les articles 1303 et 1303-3 du code civil,
Vu les articles 9, 514, 514-1 et 700 du code de procédure civile,

Sur les charges relatives à l’eau froide,

A titre principal,

Juger que la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE :

- N’a pas d’obligation légale ou autre de supporter le paiement des charges de son ancien locataire la société OASIS RIVE GAUCHE,

- En tout état de cause, la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE n’a pas reçu le paiement de ces charges ou encore n’a fait aucune économie du fait du non-paiement de celles-ci et ne s’est donc pas enrichie à ce titre,

En conséquence,

Débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes concernant les charges relatives à l’eau froide,

A titre subsidiaire,

Juger que la société IMMOBILIERE 3F ne justifie pas la somme demandée d’un montant de 64.184,86 euros,

En conséquence,

Débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes concernant les charges relatives à l’eau froide,

Sur la demande au titre d’un branchement individuel d’alimentation d’eau,

A titre principal,

Débouter la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes concernant le branchement individuel d’alimentation d’eau, la réalisation de cette individualisation étant en cours,

A titre reconventionnel,

Condamner la société IMMOBILIERE 3F à supporter en totalité, ou a minima à hauteur de 50 %, les frais de l’installation d’un branchement individuel d’alimentation d’eau, demandée à son initiative,

Sur le local « Bac à graisse »,

A titre principal,

Débouter la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes concernant le local « Bac à graisse », la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE ayant vidé et nettoyé ce local,

A titre reconventionnel,

Condamner la société IMMOBILIERE 3F à transmettre à la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE (i) un badge supplémentaire pour son locataire, afin d’accéder aux sous-sols et aux toits, (ii) tous les codes et moyens d’accès nécessaires et d’une clé pour accéder au local « Compteur Eau » pour permettre les travaux d’individualisation et (iii) et le code de la porte d’accès extérieure du bâtiment 1, la clé pour pouvoir entrer dans le bâtiment 1 et la clé du cadenas afin de pouvoir utiliser l’échelle d’accès au toit ,

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire qui ne se justifie pas,

Débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la société IMMOBILIERE 3F à verser à la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE la somme de 10.000 euros (dix mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés,

Débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes,

Condamner la société IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Les parties ont été autorisées par le tribunal à produire une note en délibéré avec le calendrier suivant :
- avant le 16 mai 2026 pour la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE sur la réalisation des travaux d’installation d’un compteur d’eau ;
- avant le 4 juin 2026 pour la société IMMOBILIERE 3F sur le maintien d’une demande ou pas d’installation d’un compteur d’eau.

Les parties ont notifié par voie électronique leurs notes les 11 et 12 mai 2026.

Motifs de la décision :

I - Sur les demandes indemnitaires, de branchement individuel d’alimentation d’eau et de nettoyage du local « bac à graisse » formées par la société IMMOBILIERE 3F

La S.A. IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 1303 du code civil, que :
- l’enrichissement de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE consiste à n’avoir jamais payé les consommations d’eau correspondant au volume dont elle est propriétaire,
- c’est donc la société IMMOBILIERE 3F qui garde à sa charge cette consommation,
- au-delà du compteur général « CG » relevé par la régie EAU DE PARIS, il existe bien des compteurs divisionnaires pour chacun des volumes de commerces « CC », tels que l’ont relevé les deux experts judiciaires, ; celui de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE est identifié comme ayant pour numéro le 96165495 ou « commerces 1 et 2 »,
- une fois le relevé de compteur effectué, les services comptables de la société I3F, seuls destinataires de la facture de la régie de Paris, font la ventilation entre les consommations propres aux volumes d’habitations locatives de celles relatives aux autres volumes à usage de commerce,
- enfin, la société I3F refacture, à chaque propriétaire de volume, sa quote-part de charges d’eau, c’est-à-dire l’abonnement, les taxes et la consommation réelle d’eau,
- Monsieur [C] a la possibilité de vérifier la consommation d’eau de son volume, qu’il l’exploite personnellement ou par des locataires,

- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2020 adressée par la société I3F à l’attention de Monsieur [C] à l’enseigne BIO ART RESTAURANT de régler sa quote-part d’un montant de 29.788,82 euros pour les années 2017, 2018 et 2019 est restée sans réponse ; la société I3F a de nouveau réclamé son paiement par lettre recommandée du 28 octobre 2020,
- l’acte de vente du 8 octobre 2002 au profit de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE agréait spécifiquement l’enseigne BIO ART ; c’est la raison pour laquelle la société IMMOBILIÈRE 3F a adressé une mise en demeure à celle-ci et non pas à la société propriétaire du volume,
- les montants réclamés sont justifiés par les factures payées par la société I3F à la régie EAU DE PARIS,
- au total, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE doit être condamnée à verser la somme de 64.433,59 euros à parfaire, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2023 pour la somme de 64.184,86 euros.

En réponse aux arguments de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE, elle avance que :
- en sa qualité de propriétaire, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE est seule débitrice de cette ligne de dépense,
- si l’ensemble immobilier n’est pas régi par les règles de la copropriété, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE s’est engagée à s’acquitter de tous les impôts, taxes et charges afférents à son volume.

Sur le branchement individuel d’alimentation d’eau, elle expose que :
- aux termes de l’acte de vente du 8 octobre 2002 avec la société SOCOSEINE, la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE se devrait de faire réaliser tous les travaux nécessaires à l’exploitation de son fonds,
- la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE doit donc procéder à la mise en place d’un compteur individuel affecté à son volume et d’un abonnement à son nom,
- cela permettra la facturation directe par la régie EAU DE PARIS,
- ce n’est que le 2 juillet 2024 que la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE a contacté les services de la régie EAU DE PARIS,
- aucun retard lié aux jeux olympiques de 2024 ne saurait être avancé dès lors que l’assignation a eu lieu un an avant ces derniers.

Sur le local « bac à graisse », elle explique que :
- le volume de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE bénéficie d’une servitude d’accès au local bac à graisse,
- ce local est situé dans le volume 6 appartenant à la société I3F,
- le local est encombré d’objets, marchandises et détritus,
- la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE devra nettoyer ce local, ce que - jusqu’ici - elle ne démontre pas avoir fait,
- en effet, le local a été débarrassé mais l’odeur qui y règne est insoutenable et a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice en date du 16 février 2023.

Sur la résistance abusive de la défenderesse, elle excipe de ce que :
- la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE multiplie les arguments inutiles et fallacieux,
- à chaque sollicitation de sa part, la société I3F est intervenue pour l’aider dans ses démarches,

- il est établi aux termes du rapport d’expertise de Monsieur [J] [T] et du procès-verbal de constat du 12 janvier 2016 que la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE dispose bien de tous les moyens d’accès qu’elle réclame,
- les codes d’accès de l’immeuble n’ont pas été changés depuis 2012 pour le bâtiment A, 2016 pour les bâtiments B et C, et sont donc identiques à ceux qui existaient lors de l’expertise de 2016.

La S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE répond en substance que :

Sur les charges d’eau froide
- depuis 2018 et jusqu’au 1er mars 2023, le local dont le remboursement des charges d’eau est réclamé avait pour locataire la société OASIS RIVE GAUCHE ; cette société a été mise en liquidation judiciaire sans poursuite d’activité ; la société I3F n’ignorait pas cette mise en liquidation judiciaire,
- les locaux n’ont donc pas été occupés depuis le 1er mars 2023 et aucune charge d’eau froide n’a été consommée depuis cette date jusqu’au 17 décembre 2024, date d’entrée du nouveau preneur dans les lieux,
- le contrat de bail conclu entre la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE et OASIS RIVE GAUCHE prévoyait que le preneur devra faire son affaire du paiement de toutes sommes, redevances, taxes et droits afférents aux activités exercées dans les locaux loués,
- la demanderesse connaissait donc le nom du locataire et les charges qui lui avaient été attribuées ; la dette est donc spécifique au locataire dont la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE n’est pas caution,
- aucun enrichissement sans cause ne peut être constaté dès lors que la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE n’a jamais reçu les sommes réclamées par la société I3F de la part du preneur,
- l’enrichissement injustifié n’est ouvert qu’en dernier recours ; or, l’appauvri avait les moyens de réclamer ces sommes tout au long de l’exploitation du fonds de commerce par la société OASIS RIVE GAUCHE,
- au demeurant, les sommes demandées ne sont pas justifiées ; d’une part, le demandeur ne s’est manifesté que deux fois auprès du bailleur, en 2016 et 2020 ; d’autre part, la société I3F ne précise pas les volumes d’eau consommés et ne justifie pas les montants qui sont réclamés.

Sur le branchement individuel d’alimentation d’eau
- les démarches auprès de la régie EAU DE PARIS afin d’installer un compteur d’eau individuel affecté à son volume sont en phase finale,
- le retard est en partie dû à la société I3F qui a mal rempli le dossier individualisation,
- le retard est ensuite dû au fait que la régie EAU DE PARIS a eu à faire face aux jeux olympiques,
- il ne peut être déduit de la désignation du bien au sein du contrat de vente : « brut de décoffrage, fluides eau froide en attente, évacuation sanitaire en attente » que la réalisation des travaux d’individualisation du compteur d’eau serait un engagement contractuel pris par la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE,

- la demanderesse reconnaît elle-même qu’elle est la seule abonnée pour la totalité de la consommation de l’eau de l’ensemble immobilier et qu’elle a la charge de demander le remboursement des quotes-parts pour chacun des volumes,
- les frais d’individualisation, nécessitant des travaux, doivent être supportés en totalité par la société I3F, ou au moins à 50 %.

Sur le local « bac à graisse »
- à plusieurs reprises, la demanderesse a changé les badges d’accès sans prévenir la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE,
- ce n’est que le 10 mars 2025 que ces badges ont été communiqués à la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE, après maintes demandes,
- le rangement et le nettoyage du local litigieux ont été effectués,
- il y a eu un dégâts des eaux qui a nécessité l’usage d’une pompe d’évacuation pour pouvoir avoir accès au local et le débarrasser de toute marchandise,
- il y a bien eu un changement du moyen d’accès à l’immeuble puisque le système d’ouverture et les badges correspondant à la nouvelle technologie avaient été changés sans que la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE en soit prévenue,
- à titre reconventionnel, il est demandé à la société I3F de transmettre un badge supplémentaire afin d’accéder au sous-sol pour le locataire de la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE, la société LA BROCHETTE.

Sur la résistance abusive, la société I3F ne peut réclamer des dommages et intérêts à la S.C.I. GRANDE BIBLIOTHEQUE pour avoir demandé de nouvelles clés d’accès et la communication de codes indispensables.

* * *

1.1 Sur la demande indemnitaire relative à la consommation d’eau froide :

L’article 1303 du code civil dispose qu’ « en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ».

Toute demande formée au titre de cette disposition légale doit ainsi démontrer l’enrichissement de la personne à l’encontre de laquelle la demande est formulée.

En outre, l’article 1303-3 du même code dispose que l’appauvri n’a pas d’action sur ce fondement lorsqu’une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F fonde sa demande sur l’enrichissement sans cause de la société défenderesse qui conteste l’application des dispositions susmentionnées en indiquant que :
- la société demanderesse avait d’autres moyens de réclamer les sommes sollicitées auprès de son locataire, la société OASIS RIVE GAUCHE qui devait supporter cette charge aux termes du contrat de bail conclu,
- elle n’avait aucune obligation légale, contractuelle ou quasi-délictuelle de supporter le paiement de ces charges,
- il n’est pas justifié un enrichissement de sa part puisqu’elle n’a jamais perçu les sommes réclamées par la société demanderesse.

Toutefois, il convient de relever en premier lieu qu’aux termes de l’acte de vente du 8 octobre 2002 par lequel la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE a acquis le volume 3 faisant partie de l’ensemble immobilier, objet de la présente procédure, il est indiqué que l’acquéreur, soit la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE, “acquittera à compter du jour de l’entrée en jouissance, tous les impôts, taxes et autres charges de toute nature auxquels les biens peuvent et pourront être assujettis [...et] fera son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de tous traités et abonnements relatifs à l’eau, au gaz, à l’électricité et autres fournitures s’il y a lieu qui ont été contractés par le vendeur relativement aux biens”.

Il en résultequ’en sa qualité de propriétaire du bien litigieux, la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE doit supporter les charges liées à la consommation d’eau relative à son volume.

La société défenderesse ne peut opposer à la société IMMOBILIERE 3F le fait que le contrat de bail qui la liait son locataire prévoyait que ce dernier aurait la charge de ces frais. Ce contrat est inopposable à la société demanderesse et il appartient au bailleur de s’acquitter de ces charges, en cas de non-paiement par son locataire, à charge pour lui d’engager un recours subrogatoire à l’encontre du preneur à bail.

De plus, la société IMMOBILIERE 3F n’ayant aucun lien de droit avec la société locataire du local commercial, elle n’avait aucun droit d’agir en paiement des consommations d’eau à l’encontre de la société OASIS RIVE GAUCHE.

En second lieu, si l’enrichissement sans cause peut consister dans l’accroissement du patrimoine du défendeur (Req. 15 juin 1892), il peut également résulter d’une économie ou d’une dépense évitée (Req. 11 décembre 1928 ; Civ. 1ère, 4 juillet 2006, n° 04-10.799 ; Com., 25 juin 2013, n° 12-12.341, Cour d’appel de Paris, Pôle 5 - Chambre 3, 10 novembre 2021, n° 19/16103).

Ainsi, il importe peu que la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE ait ou non reçu dans son patrimoine les sommes sollicitées en demande. Son enrechissement est établi par le fait de n’avoir jamais payé les consommations d’eau de son local correspondant au volume 3 de l’ensemble immobilier litigieux, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas. De ce fait, elle a évité une dépense et s’est donc enrichie au détriment de la société IMMOBILIERE 3F qui a supporté le paiement de ces charges.

En conséquence, les conditions d’application des articles 1303 et suivants du code civil relatifs à l’enrichissement injustifié sont réunies et la société IMMOBILIERE 3F est fondée à solliciter le paiement des charges relatives à la consommation d’eau du volume 3 appartenant à la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F sollicite le paiement de la somme de 64.433,59 € au titre de la quote-part des charges liées à la consommation d’eau de 2018 au 14 mars 2025 imputable à la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE.

Ce montant est contesté en défense, la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE en soutenant principalement que la société demanderesse ne justifie pas de la répartition de la facture globale et ne produit pas les relevés de consommation d’eau de son compteur.

Il peut être tout d’abord souligné que, comme le rappelle la demanderesse, la prescription applicable en la matière est de cinq ans. Dès lors, l’assignation ayant été délivrée le 25 septembre 2023, le montant correspondant à l’année 2018 ne pourra prendre en compte que les charges d’eau froide postérieure au 25 septembre 2018, ce qui n’est pas détaillé dans les conclusions en demande.

Ensuite, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats pour justifier sa demande :
- des factures établies par la régie EAU DE PARIS et adressées à la société IMMOBILIERE 3F, correspondant aux consommations générales d’eau de l’ensemble immobilier et ne comportant aucune répartition de cette consommation entre les différents volumes constituant cet ensemble immobilier,
- des factures établies par la société IMMOBILIERE 3F au nom de la société défenderesse indiquant “refacturation 2018 - quote-part eau froide (3528 m3)” et “refacturation 2019 - quote-part eau froide (2616 m3)”,
- des tableaux de répartition des consommations d’eau du volume 3 établis par la société demanderesse elle-même.

La société demanderesse indique aux termes de ses dernières conclusions que “chaque année, le gardien salarié de la société IMMOBILIERE 3F, Monsieur [L] procède au relevé des compteurs de l’immeuble locatif 3F et à celui de chaque compteur divisionnaire (soit les compteurs de la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE et de la SCI FMCQ) et communique les indices, attestés par des photographies, à l’agence locative d’IMMOBILIERE 3F de Paris.
Puis, les services comptables de la société I3F, destinataire exclusif de la facture globale de la régie EAU DE PARIS, font la ventilation entre les consommations propres au volume d’habitations locatives de celles relatives aux autres volumes à usage de commerce.
IMMOBILIÈRE 3F refacture ensuite à chaque propriétaire de volume, sa quote-part de charges d’eau soit l’abonnement, les taxes et la consommation réelle d’eau, au moyen d’un courrier portant mention des index relevés et du total à rembourser”.

Toutefois, elle ne produit aucun élement permettant de justifier de la consommation réelle d’eau froide de la part de la société défenderesse. Les relevés de consommations pour les années 2018 à 2022 ne sont pas produits et les éléments mentionnés ci-dessus ne permettent pas d’établir la répartition des consommations d’eau en fonction des différents volumes constituant l’ensemble immobilier.

En outre, comme le relève justement la société défenderesse, pour les années 2020 et 2021, la société IMMOBILIERE 3F fait état d’une consommation d’eau 2 à 3 fois plus élévée que lors des années 2018 et 2019, alors que, durant cette période, il y a eu des périodes de confinement avec la fermeture des locaux commerciaux sur ces périodes, ce qui interroge sur les rélevés pratiqués pour ces années-là.

Enfin, il est produit une photographie du compteur d’eau rattaché au volume 3 indiquant une consommation de 29982 m3 (pièce n° 8 en demande). Cependant cette photographie n’est pas datée.

Il est également versé au débat :
- deux constats d’huissier en date des 19 juillet 2023 et 17 juillet 2024 relevant que le compteur d’eau de la société défenderesse indique pour le premier une consommation de 29987 m3 et pour le second une consommation de 30037 m3,
- un mail du gardien, Monsieur [L], qui a relevé le compteur d’eau de la société défenderesse au 14 mars 2025 : 30045 m3.

Ainsi, il ressort de ces éléments qu’il est établi qu’entre le 19 juillet 2023 et le 14 mars 2025, la société S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE a consommé au sein de son volume 30045 - 29987 = 58 m3 d’eau froide au prix de 3.96 € le mètre cube, ce qui représente la somme de 229,68 €.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE à payer à la société IMMOBILIERE 3F la seule somme justifiée de 229,68 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’appauvrissement subi du fait du paiement des consommations d’eau de la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE pour la période du 19 juillet 2023 au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non de la date de mise en demeure du 3 août 2023, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

La société IMMOBILIERE 3F sera déboutée du surplus de sa demande indemnitaire formée sur ce fondement.

1.2 Sur la demande de condamnation sous astreinte à faire procéder à un branchement individuel d’alimentation d’eau :

La société IMMOBILIERE 3F sollicite aux termes de ses dernières conclusions la condamnation sous astreinte de la société défenderesse à faire procéder à l’installation d’un compteur individuel.

A titre reconventionnel, la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE demande à ce que la société demanderesse supporte en totalité ou a minima par moitié les frais d’installation de ce branchement individuel.

Les parties ont indiqué, aux termes de leurs notes en délibéré notifiées par voie électronique les 11 et 12 mai 2026, que l’installation du compteur d’eau a été effectuée de sorte que la société IMMOBILIERE 3F “renonce à sa demande de condamnation de la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE à faire réaliser les travaux d’installation d’un compteur d’eau individuel”.

Dès lors, il sera constaté que cette demande est devenue sans objet. Cependant, les parties maintiennent leur demande s’agissant de la prise en charge des coûts de cette installation.

Sur ce point, il ressort de l’acte de vente du 8 octobre 2002 que la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE est devenue propriétaire d’un bien vendu :
“- brut de décoffrage,
- fluides eau froide en attente,
- évacuation sanitaire en attente”.

Par ailleurs, l’acte stipule que “l’acquéreur devra faire installer dans les lieux tous les équipements nécessaires à une bonne exploitation commerciale permanente dans le cadre de l’activité prévue [...et] devra se raccorder à ses frais aux installations communes de l’immeuble”.

En outre, le rapport d’expertise de Monsieur [M] [K] en date du 28 novembre 2016, expertise ordonnée par ordonnance de référé du 7 janvier 2016, préconise que le comptage et la facturation des consommations d’eau froide du volume 3 puissent être indépendants “voire que ce compteur soit déplacé dans le restaurant”.

Il sera relevé que le litige entre les parties est né en raison du non-paiement par la société défenderesse des charges liées à la consommation d’eau. La pose d’un compteur individuel à la charge de la seule défenderesse est de nature à mettre fin au litige.

En tant que propriétaire du bien, la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE doit prendre en charge les frais relatifs à l’installation de ce compteur individuel. Le fait qu’actuellement la société demanderesse soit la seule abonnée pour la totalité de la consommation de l’eau de l’ensemble immobilier ne permet pas de justifier la prise en charge par cette dernière des frais d’installation d’un compteur individuel au sein du volume 3.

La société S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE ne démontre donc pas en quoi les frais d’installation devraient être à la charge de la demanderesse ni même partagés par moitié.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle et les frais d’installation du compteur individuel seront laissés à sa charge.

1.3 Sur la demande de condamnation sous astreinte à vider et nettoyer entièrement le local “bac à graisse” :

La société IMMOBILIERE 3F demande que la société défenderesse vide et nettoie entièrement le local “bac à graisse”.

Il ressort d’un courriel en date du 5 septembre 2025 produit en pièce n° 36 par le demandeur que le local a été désencombré et vidé. Cette demande est donc devenue sans objet, comme ayant été satisfaite.

S’agissant du nettoyage, la société défenderesse produit des photographies montrant un local nettoyé ainsi qu’une attestation de contrat de maintenance conclu par son nouveau locataire ayant pour objet le nettoyage régulier du bac à graisse et l’élimination des huiles usagées.

La société demanderesse ne produit aucun élément démontrant le contraire et sera donc déboutée de sa demande de nettoyage du local.

A titre reconventionnel, la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE demande au tribunal de condamner la “société IMMOBILIERE 3F à transmettre à la SCI GRANDE BIBLIOTHEQUE (i) un badge supplémentaire pour son locataire, afin d’accéder aux sous-sols et aux toits, (ii) tous les codes et moyens d’accès nécessaires et d’une clé pour accéder au local « Compteur Eau » pour permettre les travaux d’individualisation et (iii) et le code de la porte d’accès extérieure du bâtiment 1, la clé pour pouvoir entrer dans le bâtiment 1 et la clé du cadenas afin de pouvoir utiliser l’échelle d’accès au toit”.

Il est produit un rapport du 31 août 2016 de Monsieur [J] [T], désigné comme expert, aux termes duquel il ressort qu’au regard d’un procès-verbal de constat du 12 janvier 2016, Monsieur [C] est en possession d’un bip (émetteur parking), des clés du cadenas de l’échelle d’accès au toit, de celle permettant l’accès au sous-sol du bâtiment A (VMC commerce) ainsi que d’un pass « général » d’accès au rez-de-chaussée du bâtiment du volume 7 dans lequel se situent à la fois le compteur général et les compteurs d’eau divisionnaires des commerces. Ce procès-verbal est également versé au débat en pièce 6 par le demandeur à la présente procédure.

Le rapport de Monsieur [K] du 28 novembre 2016 confirme que la S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE a un accès effectif aux différentes parties de l’ensemble immobilier (hall et aire de livraison, boîtes aux lettres, parking, accès au compteur en local eau, au compteur EDF et au local bac à graisse - page 59 du rapport).

Dès lors, il est démontré que la société défenderesse dispose des accès nécessaires. Sa demande n’étant pas justifiée et elle sera donc rejetée.

1.4 Sur la demande de dommage et intérêt pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le seul rejet des prétentions de la société défenderesse, aux termes du présent jugement, ne suffit pas à caractériser une résistance abusive de sa part.

En outre, la société IMMOBILIERE 3F ne justifie pas du préjudice subi ni du quantum de sa demande d’indemnisation.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

II - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [G] [U].

La S.C.I GRANDE BIBLIOTHEQUE sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros à la société IMMOBILIERE 3F au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

La société IMMOBILIERE 3F sera déboutée, quant à elle, du suplus injustifié de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,