TJ 75056, 23 juin 2026, RG 25/09999

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [R] [I]
[J] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09999 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGUO

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSES
Madame [R] [I], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Madame [J] [S], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09999 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBGUO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 21 juillet 2022 et 2 août 2022, la S.A.E.M. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [I] et Mme [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,73 €, ainsi que 100 € de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [R] [I] et Mme [J] [S] un commandement de payer la somme principale de 15 672,96 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [R] [I] et Mme [J] [S] le 3 juillet 2025.

Par assignations du 7 octobre 2025, la RIVP a assigné Mme [R] [I] et Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-à titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation,
-en tout état de cause :
*ordonner l’expulsion de Madame [R] [I] et Madame [J] [S] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
*condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 5 066,73 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,
*condamner in solidum les défenderesses à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux,
*condamner in solidum les défenderesses à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.

L’assignation a été dénoncée le 13 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Initialement appelée à l’audience du 27 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 16 avril 2026.

À l’audience du 16 avril 2026, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 13 878,16 euros, échéance de mars 2026 incluse, en précisant qu’elle comporte un SLS facturé depuis le mois de janvier 2026 (2.175,55 euros par mois) qui sera déduit de la dette si la situation est régularisée par Madame [I].
Par ailleurs, elle accepte les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [I].

Madame [R] [I], comparante en personne, ne conteste pas le montant de la dette de 7 351,51 euros (déduction faite du SLS). Elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement (35 mensualités de 200 euros et une dernière de 351,21 €). Elle explique avoir perdu son emploi mais en avoir retrouvé un en qualité de réceptionniste pour un salaire de 1 800 euros par mois. Elle rappelle qu’elle a à charge sa fille [J], étudiante, qui vit à son domicile.

Bien que régulièrement assignée à étude le 7 octobre 2025, Madame [J] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

I) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié aux locataires le 2 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 15 672,96 € n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2025.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [R] [I] et Mme [J] [S] seront condamnées in solidum à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

III) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Le bail comporte, en son article 8, une clause de solidarité.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 10 avril 2026, Mme [R] [I] et Mme [J] [S] lui doivent la somme de 13 878,16 €, échéance du mois de mars 2026 incluse, comprenant un supplément de loyer de solidarité (SLS) de 6.526,65 € (2.175,55 € x 3 facturés en janvier, février et mars 2026) qui sera, selon les déclarations de la RIVP à l’audience, probablement prochainement déquittancé.

Mme [R] [I], reconnaissant le principe et le montant de la dette hors SLS, sera condamnée, in solidum avec Mme [J] [S], à payer la somme de 13 878,16 € à la RIVP, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2025, date du commandement de payer. Il sera néanmoins précisé que le SLS de 6.526,65 € sera a priori déduit de cette dette par la RIVP.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [I] et Mme [J] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

IV) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [R] [I] et Mme [J] [S] ont repris le versement intégral de leur loyer courant. La bailleresse ne s’oppose pas à ce que des délais de paiement leur soient accordés.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [R] [I] et Mme [J] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires.

V) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [I] et Mme [J] [S], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS