TJ 75056, 23 juin 2026, RG 26/00864

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [W] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Rebecca STENNE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00864 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5IL

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Rebecca STENNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB226

DÉFENDERESSE
Madame [W] [J], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00864 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB5IL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2013, la S.A. ERILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [J] sur un appartement et une cave situés au [Adresse 2], bâtiment BATA, entrée 1, étage 5, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470,35 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à Mme [W] [J] un commandement de payer la somme principale de 4 364,02 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [W] [J] le 29 octobre 2025.

Par assignation du 26 décembre 2025 régularisée le 12 février 2026, la S.A. ERILIA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-5.208,60 € à titre provisionnel, correspondant au montant des loyers et charges dus au mois de novembre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la résiliation, augmentée des charges locatives, outre indexation, et ce jusqu’à libération effective du local d’habitation,
-les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2025, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.
-1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’assignation du 26 décembre 2025 a été notifiée au Préfet le 29 décembre 2025 et celle du 12 février 2026 le 13 février 2026.

Un diagnostic social et financier du 11 mars 2026 a été reçu au greffe avant l’audience.

À l'audience du 16 avril 2026, la S.A. ERILIA, représentée par son conseil, a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 5.438,21 € au 8 avril 2026. Elle s’est opposée aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [W] [J], comparante en personne, a demandé des délais de paiement (150 € par mois en sus du loyer courant) et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle a expliqué qu’elle avait démissionné de son emploi à la suite du décès de son frère, qu’elle avait repris le travail à compter du 19 décembre 2025, qu’elle percevait un salaire mensuel d’environ 1.500 €, qu’elle remboursait des crédits à la consommation et qu’elle vivait avec ses deux enfants majeurs dont un travaille et l’autre est en arrêt maladie.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 28 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 364,02 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2025.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [W] [J] sera condamnée à payer à la S.A. ERILIA, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué (y compris l’éventuelle indexation annuelle du loyer), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

III) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la S.A. ERILIA produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 8 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, Mme [W] [J] lui doit la somme de 5 438,21 €.

Mme [W] [J] reconnaissant le principe et le montant de la dette, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 4 364,02 €, et à compter du 23 juin 2026, date de la présente décision, sur le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

IV) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [W] [J] a repris le versement intégral de son loyer courant, les quatre derniers prélèvements automatiques n’ayant pas été rejetés, et qu’elle est, au regard du diagnostic social et financier et des pièces produites, en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [W] [J] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire.

V) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2025, de l’assignation du 12 février 2026 et de la notification du 13 février 2026 de cette assignation à la Préfecture.

Par souci d’équité, la S.A. ERILIA conservera à sa charge ses frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS