TJ 75056, 23 juin 2026, RG 26/00838

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :[F] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00838 - N° Portalis 352J-W-B7J-DB5DM

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 juin 2026

DEMANDERESSE
S.A. RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR
Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/00838 - N° Portalis 352J-W-B7J-DB5DM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 août 2024, la S.A.E.M. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [F] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], étage [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 574,47 €, outre 125 € de provision sur charges mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [F] [L] un commandement de payer la somme principale de 2 834,38 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [L] le 13 octobre 2025.

Par assignation du 18 décembre 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-4.309,62 € à titre de provision, au titre des loyers dus à la date de l’assignation, outre les intérêts de retard,
-une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges,
-400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 20 décembre 2025.

À l'audience du 16 avril 2026, la RIVP a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé, à titre informatif, le montant de la dette à 5.078,15 € au 3 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. Elle a indiqué que M. [F] [L] avait repris le paiement du loyer courant et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement entre 12 et 24 mois.

M. [F] [L], cité à étude par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I) Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 834,38 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2025.

II) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [F] [L] sera condamné à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

III) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte contradictoire démontrant qu’à la date du 16 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, M. [F] [L] lui doit la somme de 4 309,62 €.

M. [F] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2025, date de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [F] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

IV) Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [F] [L] a repris le versement intégral de son loyer courant. La RIVP sollicite elle-même des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à M. [F] [L] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire.

V) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2025, de l’assignation du 18 décembre 2025 et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS