TJ 75056, 23 juin 2026, RG 26/00370

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [T] [A]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nadia LAJILI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00370 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY4A

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 23 juin 2026

DEMANDEUR
Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nadia LAJILI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R132

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [A], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 23 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00370 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBY4A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 septembre 2019, M. [G] [L] a consenti un bail d’habitation meublée à M. [T] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3], bâtiment E, 3ème étage, porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [T] [A] un commandement de payer la somme principale de 2 450,00 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [T] [A] le 31 octobre 2025.

Par assignation du 30 décembre 2025, M. [G] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [T] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-3.830 €, au titre des loyers dus au 16 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 octobre 2025 sur la base de la somme de 2.450 €,
-une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges à compter du 17 décembre 2025 et jusqu’à libération des lieux,
-1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 2 janvier 2026.

À l'audience du 16 avril 2026, M. [G] [L], représenté par son conseil, a précisé qu’il demandait, à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail.
Il a maintenu toutes ses demandes et actualisé le montant de la dette à 6.590 € (6.190 € + 400 € de charges) au 16 avril 2026. Il s’est opposé aux demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [T] [A], comparant en personne, a demandé des délais de paiement (150 € par mois pendant 44 mois) et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il a expliqué que sa dette était liée à des difficultés familiales et à une addiction aux jeux. Il a reconnu ne pas avoir payé son loyer depuis le mois de juillet 2025. Il a déclaré qu’il contracterait un crédit pour régler sa dette locative, qu’il travaillait et qu’il vivait seul.

MOTIVATION

I) Sur la demande principale de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

A) Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur, personne physique, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, la clause résolutoire (article VIII) insérée au bail du 1er septembre 2019 ne prévoit aucun délai au terme duquel elle est acquise et la loi en vigueur au 1er septembre 2019 prévoyait qu’elle l’était au terme d’un délai de deux mois.

Or, le commandement de payer du 30 octobre 2025 mentionne un délai de six semaines.

Le commandement de payer du 30 octobre 2025 est donc irrégulier et la demande principale de M. [G] [L] de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

II) Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail
A) Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur, personne physique, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

B) Sur le bien-fondé de la demande

Il résulte des articles 1224 et suivants du code civil que la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
La résolution met fin au contrat et prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au regard de l’historique des versements versé aux débats, M. [T] [A] n’est plus à jour de ses loyers depuis près d’un an, son dernier règlement remontant au mois d’août 2025 pour le loyer de juillet 2025, ce qu’il reconnaît.

M. [T] [A] justifie de difficultés financières (frais bancaires) et d’une addiction aux jeux. Il n’a toutefois pas réglé la moindre somme à son bailleur depuis près d’un an, et ce malgré les démarches entreprises en amont de la procédure devant le juge des contentieux de la protection et notamment de la signification d’un commandement de payer le 30 octobre 2025. La dette de loyer de M. [T] [A] ne cesse d’augmenter puisqu’elle s’élève, au 16 avril 2026, à 6.590 €.

Le non paiement des loyers et des charges aux termes convenus constitue un manquement contractuel suffisamment grave justifiant la résiliation du bail.

Par conséquent, le bail du 1er septembre 2019 sera résilié à la date de l’assignation, soit le 30 décembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [G] [L] à faire procéder à son expulsion.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

III) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [T] [A] sera condamné à payer à M. [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

IV) Sur la dette locative

Selon l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [G] [L] produit un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 16 avril 2026, M. [T] [A] lui doit la somme de 6 590,00 €.

M. [T] [A] reconnaissant le principe et le montant de la dette, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.830 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

V) Sur la demande de délais de paiement

M. [T] [A] sollicite des délais de paiement sur 44 mois. Toutefois, la loi ne permet de lui accorder des délais que sur 36 ou 24 mois au maximum.

A) Les délais de paiement sur 36 mois de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [T] [A] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, il s’agit d’une condition posée par la loi à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

B) Les délais de paiement sur 24 mois du droit commun

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [T] [A] justifie d’un emploi stable rémunéré à hauteur de 2.100 € nets par mois environ. Il justifie également qu’à compter du 17 avril 2026, il est interdit d’entrer dans tous les casinos physiques ou clubs de jeux situés en France et de se connecter avec un compte joueur aux sites internet des opérateurs de jeux légalement autorisés en France pour une durée minimale de trois ans. Il a également sollicité la souscription d’un crédit à la consommation.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

VI) Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [T] [A], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût de l’assignation du 30 décembre 2025 et de sa dénonciation à la Préfecture, et à l’exclusion du coût du commandement de payer du 30 octobre 2025 et de sa dénonciation à la CCAPEX car il est irrégulier.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans intérêt.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS