TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/01069

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/01069 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVHP

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

---

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART GATINAIS, Société par actions simplifiée au capital de 59 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 413 426 479, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [A] [C] [K] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

défaillant

Monsieur [O] [Z] [F], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débat et de la mise à disposition au greffe.

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 15 mai 2026. L’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F] sont propriétaires des lots numéros 60 et 114 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] [Adresse 6] sise [Adresse 7] ([Adresse 8]).

Par actes de commissaire de Justice en date du 7 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Sénart Gatinais, a fait assigner Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes et sollicite le tribunal de :

- Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé, - Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :
• 6 579,38 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel provisions sur charges et 1er janvier 2025, cotisation fonds travaux inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967
• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 705,72 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter du 18 octobre 2024, date de la sommation de payer.
- Rejeter toute demande de délais.

- Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

- Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien, il explique que les charges afférentes au lot, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables, n’ont pas été réglées, ce qui a nécessairement perturbé la gestion de la copropriété et l’a contraint à engager la présente procédure.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026, reportée à l’audience collégiale du 4 juin 2026, et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayées arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025, appel provisions sur charges 01/01/2025 1/4 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 1/4 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 579,38 euros,
- les appels de charges et fonds travaux des exercices 2023 et 2024 et du 1er trimestre 2025,
- le compte de répartition des travaux de ravalement et remplacement LCT SAS D,
- les régularisations de charges des exercices 2022 et 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires comportant approbation des comptes, vote des budgets prévisionnels et travaux des 19 décembre 2020, 13 juillet 2021, 20 octobre 2022, 29 juin 2023, 6 septembre 2024 et 16 octobre 2025,
- le contrat de syndic,
- le commandement de payer du 18 octobre 2024,
- et le règlement de copropriété du 7 décembre 1964 et son modificatif du 11 juillet 1991.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés, sur la période du 31 décembre 2022 au 1er janvier 2025, appel provisions sur charges 01/01/2025 1/4 et cotisation fonds travaux 01/01/2025 1/4 inclus, s’élève bien à la somme de 6 579,38 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 6 051,81 euros à compter du commandement de payer du 18 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de condamnation in solidum:

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l'espèce, le bien objet de la présente procédure ne constitue pas le logement de la famille et le règlement de copropriété et son modificatif versés aux débats ne contiennent aucune clause de solidarité.
Le syndicat des copropriétaires ne saurait donc prétendre à la condamnation in solidum des défendeurs au paiement des sommes dues.

Il conviendra donc de condamner conjointement Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F], à hauteur de leurs quote-parts respectives dans l’indivision, au paiement de la somme dûe au titre des charges de copropriété.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il ressort du décompte et des appels de fonds versés aux débats que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis le 31 décembre 2022.
Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] réclame une somme de 705,72 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais intitulés “Constitution du dossier transmis à l’huissier” de 120,00 euros et “Constitution du dossier transmis à l’avocat” de 360,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.
Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.
Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.
Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais des relances des 3 février 2023 et 6 décembre 2023 n’apparaissent pas bien fondés en ce qu’il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi.

Les frais de 165,72 euros au titre du commandement de payer délivré le 18 octobre 2024 constituent des diligences nécessaires au recouvrement des charges de copropriété et sont bien imputables à Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F].

En conséquence, Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] la somme de 165,72 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [A] [F] née [C] [K] et M. [O] [Z] [F], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS