TJ 91228, 25 juin 2026, RG 25/00601

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/00601 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QVNR

NAC : 72A

Jugement Rendu le 25 Juin 2026

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CABINET LOISELET & DAIGREMONT PARIS SUD, inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 318 291 697, dont le siège social est [Adresse 3]

représenté par Maître Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Z] [Q], demeurant [Adresse 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Greffier : Sarah TREBOSC, Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au15 mai 2026. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 04 juin 2026, date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 25 Juin 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [Q] est propriétaire des lots numéros 69, 196 et 415 au sein de la résidence [Adresse 1], en copropriété sise [Adresse 5].

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET&DAIGREMONT PARIS SUD, a fait assigner M. [Z] [Q] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

le condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 8 398, 46 €, au titre des charges courantes et exceptionnelles impayées entre le 1er avril 2023 au 10 janvier 2025 avec intérets légal :
sur la somme de 4 691, 44 euros à compter du 13 septembre 2023 date de la sommation de payer;
pour le surplus à compter du 2 janvier 2024, date de la mise en demeure par avocat;
- 1 057,07 au titre des frais nécessaires avec intérets au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;
- 3 000 euros de dommages et intérêts;
- 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner M.[Q] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation du 13 septembre 2023 ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisioire de la décision à intervenir ;

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 2 juillet 2025 par voie électronique et le 10 juillet 2025 au défendeur défaillant, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes en ce sens :

Condamner Monsieur [Q] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
• 10.171,02 € au titre des charges dues pour la période allant du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal :
o Sur la somme de 4.691,44 € à compter du 28 septembre 2023, date de la sommation de payer,

o Sur la somme de 8.466,36 € à compter du 2 janvier 2024, date de la mise en demeure par avocat,
o Sur la somme de 9.455,53 € à compter du 27 janvier 2025, date de délivrance de l’assignation,
o Pour le surplus, à compter de la signification des présentes conclusions.
• 1.114,12 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,
• 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
• 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,
- Condamner Monsieur [Q] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 13 septembre 2023,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien, il explique que M.[Q] a déjà été condamné à plusieurs reprises par jugements des 10 juin 2016, 27 avril 2017,5 juillet 2018, que la première condamnation a été apurée mais que les deux autres ont abouti à une procédure de saisie immobilière, avortée au stade de l’audience d’adjudication, le défendeur ayant réglé sa dette entre temps. Il ajoute que le défendeur a été à nouveau condamné le 24 aôut 2023, puis a soldé la dette. A nouveau les charges postérieures ne sont pas réglées ce qui cause à la copropriété un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La copropriété est de ce fait privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l'entretien de l'immeuble. Il ajoute que le comportement de M. [Q] oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des frais.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [Q] bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 mai 2026, puis reportée au 4 juin 2026 en audience collégiale et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2025, sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025, appel de fonds n°4 exercice 2024/2025, appel fonds travaux alur 4/4 et remplacement vannes D22 AG 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10 171,02 euros dont 1114,12 euros de frais de recouvrement et dépens,
- les appels de fonds sur la période ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023, 23 avril 2024, du 17 décembre 2024 et leur attestation de non recours ;
- le contrat de syndic ;
- le jugement du 10 juin 2016 du tribunal d’instance d’EVRY;
- les jugements des 27 avril 2017 et 5 juillet 2018 du tribunal d’instance de Longjumeau;
- le jugement du 24 août 2023 du tribunal de proximité de Longjumeau.

A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2025 sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2025 appel de fonds n°4 exercice 2024/2025, appel fonds travaux alur 4/4 et remplacement vannes D22 AG 2024 inclus s’élève bien à la somme de 10 171, 02 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’une sommation de payer du 13 septembre 2023 pour une somme de 4 691,44 euros, de la lettre de mise en demeure en date du 2 janvier 2024 pour un montant de 8 466,36 euros.
En conséquence, ces actes ainsi que l’assignation et les dernières conclusions pourront être considérés comme points de départ des intérets conformément à l’article 1231-6 du code civil.

M. [Q] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 171, 02 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[Q] a déjà été condamné à quatre reprises et a fait l’objet de l’initiation d’une procédure de saisie immobilière.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par celui-ci, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. De plus, cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Il est cependant noté quelques versements conséquents dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En conséquence, M. [Q] sera condamné au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le yndicat des copropriétaires réclame une somme de 1 114,12 euros au titre des frais de recouvrement.

-Les frais de relance des 27 novembre 2023 n’apparaissent pas bien fondés en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées.
- Les frais “ouverture de contentieux” ne sont justifiés par aucune pièce.
Les factures d’huissier et d’assignation, constituent des dépens ou peuvent être recouvrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, ils seront rejetés.

Seuls apparaissent justifiés les frais de sommation de payer de 154,52 euros, les frais de mise en demeure du 26 octobre 2023 de 41,48 euros et ceux du 7 janvier 2024 mais pour un montant ramené à 41,48 euros conformément au contrat de syndic, de même que ceux du 5 février 2024 pour un montant de 43,97 euros.

Il y a donc lieu de condamner le défendeur à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 281,45 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Q] qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprennent les frais de sommation du 13 septembre 2023.

Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétairesune somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS