TJ 29019, 7 avr. 2026, RG 25/00044

Minute : 26/00080

N° RG 25/00044 - N° Portalis DBXW-W-B7J-GDYO
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]
comparant en personne assisté de Me Anne-marie L'HERROU-DEBEIR, avocat au barreau de BREST

D'UNE PART

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [C]
[Adresse 2] [Localité 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Vincent LE LUYER de la SELARL LEXARMOR, avocats au barreau de BREST

D'AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, juge/vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l'audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l'issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 1er décembre 2007, [P] [C] a donné à bail à [L] [O] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 340 Euros outre une provision sur charges de 20 euros. Le contrat prévoyait lors de l’entrée dans les lieux le versement d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Le locataire a quitté les lieux en juillet 2023.

Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2025, [L] [O] a assigné [P] [C] devant le tribunal de proximité de Morlaix aux fins

de condamner [P] [C] à verser la somme de 640 Euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre une majoration légale, la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissancela somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et les dépensle tout sans opposition à l’exécution provisoire de droit.

[L] [O] expose qu’un rapport en date du 10 mars 2021 a mis en évidence des désordres importants dans le logement. Un arrêté municipal de mise en sécurité urgente a été pris le 2 novembre 2021. Un second arrêté municipal a été pris le 19 décembre 2022. Le propriétaire n’a pas restitué le dépôt de garantie après le départ du locataire.

[P] [C] a conclu dans ses premières conclusions à la prescription de l’action en justice.

Dans ses dernières conclusions [L] [O] maintient ses demandes et s’oppose au moyen tiré de la prescription de l’action.

En l’état de ses dernières conclusions [P] [C] renonce à sa demande de prescription de l’action et conclut au rejet des demandes.

Il fait valoir que le dépôt de garantie a été conservé en raison de sommes restant dues par le locataire. De plus le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse. Monsieur [O] ne subit aucun préjudice indemnisable du fait de la location. Il a empêché le propriétaire de faire des travaux dans l’immeuble, il a été logement gratuitement de novembre 2021 à juillet 2023.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

En l'espèce, le versement d’un dépôt de garantie par [L] [O] au moment de la conclusion du contrat de bail est un fait constant.

Un arrêté municipal de mise en sécurité urgente a été pris le 2 novembre 2021 par le maire de [Localité 4]. Il a été fait interdiction d’accès et d’habitation au logement occupé par [L] [O].

Le 18 novembre 2021, [P] [C] et [L] [O] ont convenu le relogement du locataire dans l’appartement numéro [Adresse 4] à [Localité 4]. L’attestation d’hébergement rédigée le 18 novembre 2021 mentionne « cet hébergement comprend la jouissance d’un appartement de deux pièces, ainsi que la fourniture d’eau et d’électricité à mes frais suite à l’arrêté de mise en sécurité en date du 2 novembre 2021 pris par le maire de [Localité 4]. »

Les travaux préconisés par la mairie n’ayant pas été réalisés, un nouvel arrêté municipal de mise en sécurité urgente a été pris le 19 décembre 2022.

Le locataire a quitté le logement en juillet 2023. Aucun état des lieux de sortie n’a été produit par les parties, qui n’y font d’ailleurs aucune allusion.

Le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie.

Le locataire ne démontre pas avoir indiqué au bailleur sa nouvelle adresse.

Le bailleur indique que le dépôt de garantie n’a pas été restitué en raison d’une dette de loyers.

Toutefois le bailleur n’indique pas pour quel logement cette dette existerait, quelle période, quel montant de loyer.

En conséquence il convient

de condamner [P] [C] à verser à [L] [O] le dépôt de garantie et de rejeter la demande de majoration correspondant à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
Le diagnostic technique du logement loué par [L] [O] a été réalisé par l’association SOLIHA le 10 mars 2021. Il a été mis en évidence de nombreuses dégradations dans les parties communes de l’immeuble. Au sein du logement lui-même il a été constaté des entrées d’eau par la bouche de la VMC dans la salle d’eau, des fissures sur le plafond de la salle d’eau, un défaut d’étanchéité de la cabine de douche, des appareils de chauffe anciens et peu performants, des fils électriques apparents, un revêtement de sol dégradé.

Le 25 octobre 2021, un rapport a été dressé après une ordonnance du président du tribunal administratif. Un danger imminent a été caractérisé en raison de la forte dégradation de la souche de cheminée ouest, de l’infiltration d’eau.

[L] [O] a été logé dans des conditions caractérisant une insalubrité durant la période comprise entre mars et novembre 2021.

Il convient de condamner [P] [C] à verser à [L] [O] la somme de 2000 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

[L] [O] ne démontre pas l’existence de son préjudice moral.

Il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.»

En l’espèce, il convient de condamner [P] [C] à verser la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de distraction au profit de l'avocat du demandeur en application de l'article 699 du code de procédure civile

Sur les dépens

En l’espèce, il convient de condamner [P] [C] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de signification.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de s’y opposer.

PAR CES MOTIFS :